9月1日開學(xué)日，迎來“最長(zhǎng)學(xué)期年”，也是樓市吹響“金九”號(hào)角時(shí)刻。

深圳樓市8月成績(jī)單出爐，一邊是新房成交跌至冰點(diǎn)，一邊是二手房市場(chǎng)硬撐回暖。先來看看市場(chǎng)概況：

8月份，深圳一手預(yù)售住宅備案1248套，環(huán)比下跌13.4%，同比下跌50.8%；二手住宅備案4175套，環(huán)比下跌10.3%，同比上升9.8%。本月一手、二手住宅備案量環(huán)比同步下滑，僅二手同比仍出現(xiàn)升幅。

這種分化現(xiàn)象背后，依然是購(gòu)房者在政策預(yù)期前的微妙心理變化。

這場(chǎng)“冰與火”的較量中，藏著怎樣的市場(chǎng)密碼？

核心區(qū)縮量，外圍壓力擴(kuò)大

深圳樓市8月，表現(xiàn)可謂“差強(qiáng)人意”。

新房市場(chǎng)持續(xù)低迷，8月份深圳新房供應(yīng)收縮，核心區(qū)庫存緊缺，外圍區(qū)去化壓力較大。

整個(gè)8月僅有7個(gè)預(yù)售項(xiàng)目拿證、7個(gè)項(xiàng)目開盤，共帶來3040套房源，環(huán)比7月的5398套，大幅減少了43.7%，優(yōu)質(zhì)貨量的縮減，對(duì)新房成交也有很大的影響。

從推盤的區(qū)域來看，供應(yīng)分化明顯，當(dāng)中光明以3盤、1371套領(lǐng)先其他區(qū)域。

新房成交量在傳統(tǒng)淡季疊，加高庫存壓力的影響下出現(xiàn)回調(diào)。

核心區(qū)域如寶中也得打折，保利臻譽(yù)府以綜合約93折的折扣開盤，官方去化率高達(dá)96%。

新興區(qū)域光明科學(xué)城、龍華紅山等板塊頭部項(xiàng)目熱銷，如龍華塘城8月首開去化近半，而部分位置偏遠(yuǎn)項(xiàng)目去化率不足30%。

與新房市場(chǎng)形成對(duì)比的是，二手房市場(chǎng)卻展現(xiàn)出微弱回暖韌性。

截至8月17日，深圳二手掛牌量突破7.6萬套，傳導(dǎo)至成交面，二手住宅共成交成交備案4175套，環(huán)比下滑而同比上漲近10%，“雙龍”及寶安是成交大戶。

據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，實(shí)時(shí)反映二手市場(chǎng)的錄入量，連續(xù)6個(gè)月超過5000套。

但是不管新房還是二手房，外圍片區(qū)的去庫存壓力仍舊十分巨大。

新房庫存上升、去化周期延長(zhǎng)

根據(jù)深圳住建局的數(shù)據(jù)，至8月末，深圳全新住宅可售房源32293套，可售面積超過了336萬平方米，相較上月底增加4391套。若以過去12個(gè)月的月均去化（3206套）計(jì)算，住宅去化周期延長(zhǎng)至10.1個(gè)月。

由于新增供應(yīng)增加、近半年新房成交乏力，令住宅庫存與去化周期再次上升，比一季度末約增加了2.7個(gè)月。

據(jù)深圳貝殼監(jiān)測(cè)，龍崗、寶安、龍華仍是本月主要成交區(qū)域，其中龍崗成交442套，寶安402套、龍華363套。（以上成交數(shù)據(jù)為預(yù)售+現(xiàn)售。）

二手錄入量，連續(xù)6月超榮枯線

8月二手錄入量跨過5000套榮枯線。雖然是連續(xù)6個(gè)月保持，從月均走勢(shì)圖來看，也難掩頹勢(shì)。

據(jù)深房中協(xié)平臺(tái)顯示，8月深圳二手房錄得量為5267套（具體數(shù)據(jù)參考官方月報(bào)），環(huán)比下降7.1%，同比增長(zhǎng)12.8%。

8月深圳二手住宅網(wǎng)簽量為4175套，環(huán)比下降10.3%，同比增長(zhǎng)9.8%。

8月份的成交價(jià)格走勢(shì)如何？

深圳目前掛牌價(jià)格約在6.2萬/㎡左右，成交價(jià)格則受到機(jī)構(gòu)平臺(tái)區(qū)域與市場(chǎng)覆蓋的影響，相差較遠(yuǎn)。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，8月深圳貝殼門店二手房成交均價(jià)為52662元/㎡，環(huán)比下跌0.6%，同比下跌1.2%。

而上個(gè)月樂有家門店成交案例中，二手成交價(jià)為5.96萬元/㎡，環(huán)比小幅微漲0.5%，價(jià)格逐步趨穩(wěn)。但是兩大平臺(tái)的房源掛牌價(jià)格，均在8月雙雙下滑！

樂有家門店二手掛牌均價(jià)，環(huán)比小幅下降0.9%，最新均價(jià)報(bào)6.3萬元/㎡；貝殼深圳新增掛牌價(jià)格環(huán)比跌2.3%，8月均價(jià)61289元/㎡。

價(jià)格的波動(dòng)，貝殼分析主要原因有兩個(gè)：

一是剛需成交相對(duì)活躍，中低價(jià)物業(yè)成交增多；二是業(yè)主信心走弱，議價(jià)率進(jìn)一步擴(kuò)大。

至8月末，深圳二手市場(chǎng)議價(jià)率為8.6%，環(huán)比擴(kuò)大0.3%，主要原因是掛牌業(yè)主心態(tài)進(jìn)一步走弱。

由此帶來的后果是，8月二手房源成交周期約202天，環(huán)比延長(zhǎng)了2天。

這一波調(diào)整后，低總價(jià)房源成交占比明顯提升了，300萬以下剛需及300-500萬改善房源成交占比28.3%、33.3%，分別提升1.7、0.7個(gè)百分點(diǎn)。

政策預(yù)期升溫，觀望情緒濃厚

8月份深圳樓市的一個(gè)重要背景，是政策預(yù)期升溫！

隨著北京、上海相繼出臺(tái)樓市松綁政策，深圳即將加入限購(gòu)優(yōu)化的呼聲也隨之高漲……

近日，一份“8月小作文”流出，從內(nèi)容來看，是緊跟上海的做法。

如有雷同，實(shí)屬雷同。

這也跟業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，深圳可能操作的四個(gè)方面優(yōu)化政策吻合：

非核心區(qū)取消限購(gòu)、核心區(qū)放寬購(gòu)房套數(shù)限制、調(diào)整單身人士購(gòu)房政策、統(tǒng)一首套與二套商貸利率。

這些措施一旦落地，將為深圳樓市注入新的活力。

美聯(lián)物業(yè)全球研究中心分析，8月份受北京、上海兩市新政出臺(tái)的影響，深圳住宅市場(chǎng)再度陷入觀望態(tài)勢(shì)，買家入市節(jié)奏放緩，交易周期延長(zhǎng)，議價(jià)空間有所擴(kuò)大。

這種觀望情緒在新房市場(chǎng)表現(xiàn)得尤為明顯。

那，深圳樓市新政何時(shí)出臺(tái)？

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為已經(jīng)“箭在弦上”。

隨著廣州全面取消限購(gòu)，北京、上海部分區(qū)域松綁，深圳即將完成一線城市限購(gòu)松綁的最后一塊拼圖。