當(dāng)下北京樓市，即便是身價(jià)金貴的豪宅，能“頂住”指導(dǎo)價(jià)賣的也沒(méi)有幾個(gè)，同時(shí)還熱銷的就更鳳毛麟角。能同時(shí)做到這兩點(diǎn)的，都值得深入研究。

北京城建的望京國(guó)譽(yù)府就同時(shí)做到了這兩點(diǎn)：截至目前網(wǎng)簽套數(shù)111套，均價(jià)90064元/㎡，銷售額18.83億元，整盤去化率已過(guò)半，剩余房源已經(jīng)不多。在最新的實(shí)景示范區(qū)面市之后，還大有再掀熱潮的態(tài)勢(shì)，這在好房子時(shí)代的市場(chǎng)中難能可貴，這其中究竟藏著怎樣的密碼和答案？值得深究。

一問(wèn)

望京國(guó)譽(yù)府是不是一線豪宅？

回答這個(gè)問(wèn)題，要從片區(qū)板塊說(shuō)起，這是稟賦問(wèn)題。

朝陽(yáng)區(qū)很大，但真正的豪宅板塊只有那幾個(gè)。最早的朝陽(yáng)公園板塊，依托當(dāng)時(shí)亞洲最大的城市公園朝陽(yáng)公園和使館區(qū)，形成了北京最早的涉外生活區(qū)，后來(lái)出現(xiàn)了棕櫚泉、公園大道等一系列高端豪宅項(xiàng)目，由此勢(shì)成，成為朝陽(yáng)區(qū)最早的豪宅板塊，高端社區(qū)的二手房均價(jià)一直維持在10萬(wàn)元/平方米量級(jí)。

第二個(gè)豪宅板塊是奧森板塊。它所依托的，是北京奧運(yùn)會(huì)的巨額基建投入，以及奧林匹克森林公園。以國(guó)奧村“開(kāi)場(chǎng)”，世茂奧林等一批高端住宅項(xiàng)目隨后陸續(xù)出現(xiàn)在這個(gè)片區(qū)，由此，奧森豪宅板塊成型。至今仍是價(jià)格最堅(jiān)挺的區(qū)域，國(guó)奧村等豪宅項(xiàng)目的二手房成交價(jià)一直能維持在10萬(wàn)元/平方米以上。

由此可以總結(jié)出一線豪宅片區(qū)的三個(gè)基本條件：一是城市核心區(qū)位，基礎(chǔ)設(shè)施成熟，出行條件便利，產(chǎn)業(yè)支撐明晰；二是生態(tài)資源，要有城市級(jí)乃至國(guó)家級(jí)的生態(tài)配套支撐。三是有穩(wěn)定的價(jià)格體系，房?jī)r(jià)波動(dòng)不能太明顯。三個(gè)條件，一個(gè)保區(qū)域功能，一個(gè)保生活品質(zhì)，一個(gè)保資產(chǎn)價(jià)值，缺一不可。

以這三個(gè)條件在朝陽(yáng)尋找下一個(gè)一線豪宅板塊，便只有望京國(guó)譽(yù)府所在的奶西板塊。這里是大望京的核心功能區(qū)所在，而大望京素有北京第二CBD之稱，阿里巴巴北京辦公場(chǎng)址易地之后，就是遷入奶西。無(wú)論是基礎(chǔ)設(shè)施，還是產(chǎn)業(yè)支撐，奶西板塊都絕對(duì)夠格。

論生態(tài)條件，一路之隔的溫榆河公園（直線距離約200米），面積上相當(dāng)于6個(gè)奧森，而且是北京極為少有的水系，生態(tài)資源得天獨(dú)厚。這種大量級(jí)的生態(tài)配套，必然是政府主導(dǎo)的投資行為，從這一點(diǎn)上看，奶西板塊是紅利的享受者。至于價(jià)格體系的條件，開(kāi)篇時(shí)已經(jīng)說(shuō)到了，不再贅述。

還有一點(diǎn)不能忽視，一個(gè)豪宅板塊要能“勢(shì)成”，勢(shì)必要有足夠?qū)I(yè)能力的開(kāi)發(fā)商和豪宅項(xiàng)目集中進(jìn)駐。奶西板塊也具備這個(gè)條件，除了城建的望京國(guó)譽(yù)府，還有中建的中建宸園，也是品質(zhì)足夠的高端項(xiàng)目。因此，奶西區(qū)域有足夠的稟賦成為繼朝陽(yáng)公園、奧森之后，又一個(gè)豪宅片區(qū)。

二問(wèn)

什么才是“豪宅好房子”？

過(guò)去半年多，“好房子”盛行，各個(gè)項(xiàng)目八仙過(guò)海各顯神通，一時(shí)間好不熱鬧。這股風(fēng)潮席卷之下，不少“前好房子時(shí)代”的項(xiàng)目受到?jīng)_擊不小。在這樣的背景下，重新審視絲毫未受沖擊的望京國(guó)譽(yù)府這個(gè)豪宅項(xiàng)目時(shí)，不免要問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，這些“好房子”的特質(zhì)，和豪宅品質(zhì)究竟有多大關(guān)系？

過(guò)去半年有余的好房子風(fēng)潮，核心特質(zhì)是高得房率、高贈(zèng)送面積，再加上風(fēng)雨連廊、架空層等。好房子政策的初衷、政策框架都很好，只不過(guò)到了項(xiàng)目層面，用好這一政策的重點(diǎn)，就成了“面積”。無(wú)論是套內(nèi)使用面積增加，還是風(fēng)雨連廊、架空層的釋放，大都是在空間和面積上做文章。

回過(guò)頭來(lái)看豪宅，面積只是豪宅的基礎(chǔ)性因素之一，而非全部。望京國(guó)譽(yù)府這個(gè)成功案例再次告訴我們一個(gè)道理，高品質(zhì)豪宅是一個(gè)綜合維度體系，只有全都做到，市場(chǎng)才會(huì)認(rèn)可，才會(huì)成為“豪宅好房子”，豪宅的“好”，和過(guò)去半年多好房子的“好”不是同一概念，前者比后者要豐富太多。

具體而言，豪宅好房子的好，除了得房率以外，還有社區(qū)純凈度、低容積率、好戶型設(shè)計(jì)、高水準(zhǔn)園林、高建筑質(zhì)量、強(qiáng)社區(qū)配套等多個(gè)維度。望京國(guó)譽(yù)府正是在這些維度上都有高水準(zhǔn)的表現(xiàn)，方才收獲市場(chǎng)認(rèn)可，成為當(dāng)今不確定性市場(chǎng)環(huán)境中的清流所在。

望京國(guó)譽(yù)府的容積率只有1.4，這在當(dāng)下罕有。目前，北京朝陽(yáng)在售項(xiàng)目的容積率普遍在2.7~2.8，幾乎是望京國(guó)譽(yù)府的一倍?？剂亢勒焚|(zhì)，還要看起步面積段，這關(guān)乎社區(qū)純凈度。低密度+高面積段門檻這個(gè)組合，才是衡量標(biāo)準(zhǔn)的硬杠杠。望京國(guó)譽(yù)府的面積段從建面約170平方米的四居室起步，總價(jià)達(dá)到1400萬(wàn)元+，在售主力戶型面積段為建面約180、建面約200平方米、其中建面約220平方米四居為現(xiàn)房銷售，確保了社區(qū)純凈度。

同時(shí)，望京國(guó)譽(yù)府的產(chǎn)品形態(tài)又是純洋房，在低公攤的同時(shí)，也降低了社區(qū)的總體密度?？梢哉f(shuō)，低容積率+面積段高門檻+低密度洋房的“品質(zhì)組合”，望京國(guó)譽(yù)府是朝陽(yáng)唯一，全北京樓市也并不多見(jiàn)：在前好房子時(shí)代形成的如此產(chǎn)品品質(zhì)，這些頗具超前性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使得居住舒適度得到最大的提升和保障。

又如3.25米的層高，這一點(diǎn)甚至在與好房子時(shí)代的產(chǎn)品比較時(shí)，也仍占到優(yōu)勢(shì)。這說(shuō)明從產(chǎn)品策略的出發(fā)點(diǎn)上，北京城建的團(tuán)隊(duì)就是以一線豪宅的標(biāo)準(zhǔn)做產(chǎn)品，有意將望京國(guó)譽(yù)府打造為豪宅標(biāo)桿。

此外，望京國(guó)譽(yù)府的最大樓間距高達(dá)65米，這在全北京市場(chǎng)中都不多見(jiàn)。這種思路，延續(xù)了大戶型、高層高的主線，集中在居住的舒適度上做文章。而“舒適”恰恰是國(guó)家好房子政策的要義之一所在，因此，足見(jiàn)望京國(guó)譽(yù)府在產(chǎn)品層面的前瞻性。

這一切，在好房子的風(fēng)潮之中，仍然具有引領(lǐng)地位。獲得市場(chǎng)認(rèn)可，自然在情理之中。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了足夠“前瞻與超前”之外，望京國(guó)譽(yù)府的建筑工程質(zhì)量，給豪宅品質(zhì)加上了一道保險(xiǎn)，甚至可以說(shuō)是最大的保障。北京城建作為市屬國(guó)企在基因?qū)用嫔闲纬傻膶I(yè)能力優(yōu)勢(shì)自不必提，更具說(shuō)服力和現(xiàn)實(shí)意義的是，早在2024年，好房子政策還未出臺(tái)之時(shí)，望京國(guó)譽(yù)府已經(jīng)入選了北京市規(guī)自委編制的《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則(試行)》優(yōu)秀設(shè)計(jì)案例集。這是官方從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量等方面給出的關(guān)于“好房子”的范本，望京國(guó)譽(yù)府能夠入選，本身就很說(shuō)明問(wèn)題。

今年9月，北京市住建委還將在望京國(guó)譽(yù)府舉辦建筑工程質(zhì)量月活動(dòng)，再次說(shuō)明了其產(chǎn)品質(zhì)量的高水準(zhǔn)。也再次說(shuō)明，高品質(zhì)豪宅，是一種綜合性維度，即便在“好房子”的風(fēng)潮之中，也是如此。

三問(wèn)

為什么還要繼續(xù)增配？

目前，望京國(guó)譽(yù)府建面約180平方米和建面約200平方米實(shí)樓樣板間已經(jīng)開(kāi)放，市場(chǎng)不無(wú)驚艷之聲，銷售也大有再掀高潮之勢(shì)。此間，市場(chǎng)也發(fā)現(xiàn)，望京國(guó)譽(yù)府在各方面配置都有不小的升級(jí)。于是，問(wèn)題隨之而來(lái)，既然去化已過(guò)半，市場(chǎng)認(rèn)可程度又高，銷售壓力并不是太大，那么，北京城建為何還要繼續(xù)增配？

有必要先審視一下望京國(guó)譽(yù)府的增配點(diǎn)，幾乎處處都在舒適居住體驗(yàn)的“要害”。

其一，社區(qū)園林全面升級(jí)。北京城建為此投資超千萬(wàn)，在社區(qū)園林中更換白雪公主玉石奢石玉盤、增設(shè)龍門瀑及疊水景觀、更換更為名貴的樹(shù)種，顯著提升歸家儀式感與奢華質(zhì)感，并豐富景觀層次、互動(dòng)性和觀賞性。

十分典型的例子就是，望京國(guó)譽(yù)府園林中，有33種珍貴喬木。合院中央全冠移植的元寶楓樹(shù)王、樹(shù)形優(yōu)美的五角楓、紅楓、國(guó)槐、叢生黃蠟、白蠟等高大喬木，配合黃楊、花葉玉蟬、花葉玉簪、蘭花、鼠尾草、石菖蒲等地被類植物，形成有機(jī)的遠(yuǎn)近層次感，使居住者有良好的視覺(jué)和體感體驗(yàn)。

其二，生活場(chǎng)景全面提質(zhì)增配。增加鞋柜除臭鞋架、預(yù)留南向電動(dòng)晾衣架條件、贈(zèng)送面膜冰箱和小洗衣機(jī)、拓寬設(shè)備平臺(tái)欄板臺(tái)面、更換升級(jí)地面石材，解決高端客戶生活痛點(diǎn)，提升居家健康與舒適度，提升實(shí)用性與便利性。

望京國(guó)譽(yù)府還將灶具從兩眼灶，升級(jí)為三眼灶，為的就是滿足烹飪的多種需求，也是從居住者功能性需要出發(fā)，進(jìn)行的升級(jí)。這些細(xì)節(jié)雖然看似不大，但都是構(gòu)成生活品質(zhì)的細(xì)微之處，與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

同時(shí)，通過(guò)空間優(yōu)化，望京國(guó)譽(yù)府也進(jìn)一步提升生活場(chǎng)景功能的豐富性。200平方米的四居戶型為例，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)北向設(shè)備平臺(tái)的使用方式予以優(yōu)化。在圍欄上端，增設(shè)寬臺(tái)面，增強(qiáng)了使用面積，讓空間利用性更高，在這里，可以作為男主人的雪茄空間或女主人的小花園。類似改進(jìn)，也都是以實(shí)際生活場(chǎng)景作為基本出發(fā)點(diǎn)，充分考慮業(yè)主生活的舒適度。

其三，對(duì)社區(qū)圍墻進(jìn)行全面提升。按照原有產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，望京國(guó)譽(yù)府的圍墻為非石材立面。經(jīng)過(guò)升級(jí)之后，將采用藍(lán)眼睛石材作為社區(qū)圍墻立面材質(zhì)，能夠顯著提升社區(qū)的整體形象，明確豪宅的身份地位屬性。在當(dāng)下北京，真正能采用石材作為社區(qū)圍墻立面的項(xiàng)目，也是鳳毛麟角，這一點(diǎn)，足以體現(xiàn)了北京城建團(tuán)隊(duì)對(duì)打造高水準(zhǔn)項(xiàng)目的決心。

還有我們覺(jué)得最能體現(xiàn)誠(chéng)意的增配，那就是增配會(huì)所。在拿地時(shí)，望京國(guó)譽(yù)府地塊沒(méi)有會(huì)所。按照一般操作，規(guī)劃中沒(méi)有會(huì)所，未來(lái)小區(qū)便沒(méi)有會(huì)所。但是，北京城建從地塊商業(yè)配套面積中，劃出專門面積，作為社區(qū)會(huì)所之用，不僅運(yùn)動(dòng)、社交等功能齊備，還設(shè)置了“陽(yáng)光恒溫泳池”，約25mx8m超大泳池尺寸采用藝術(shù)馬賽克演化傳統(tǒng)唐風(fēng)文化寶相花紋樣注入地面，而泳池空間的天花板采用將溫榆河景觀圖像抽象化設(shè)計(jì)與室外景觀天然融合，模糊室內(nèi)外界面，無(wú)論從功能配置還是空間設(shè)計(jì)，都下足功夫，這也充分體現(xiàn)了“豪宅”的標(biāo)準(zhǔn)屬性。這個(gè)泳池也足夠稀缺，目前在同區(qū)域內(nèi)，尚屬惟一。

實(shí)際上，這是開(kāi)發(fā)商讓渡一部分利益，提升業(yè)主居住舒適度之舉。

這些增配，也從實(shí)際上支撐了望京國(guó)譽(yù)府價(jià)格體系的穩(wěn)定，為未來(lái)不斷升值打下了基礎(chǔ)。目前，項(xiàng)目的網(wǎng)簽均價(jià)在90064元/平方米，與指導(dǎo)價(jià)持平，而論其配置，達(dá)到了單價(jià)12萬(wàn)+項(xiàng)目的水準(zhǔn)，這確保了日后價(jià)值的升值空間。

以上種種增配，皆能體現(xiàn)北京城建的“標(biāo)桿”用以所在。作為一家北京市屬國(guó)企，北京城建向來(lái)有“紅墻巨匠”之稱，施工水平，質(zhì)量控制素有良好口碑。在望京國(guó)譽(yù)府上如此投入，實(shí)則是為形成高水準(zhǔn)豪宅項(xiàng)目的品質(zhì)標(biāo)桿，增配固然投入不小，但北京城建算的是大賬——望京國(guó)譽(yù)府體現(xiàn)的是北京城建在國(guó)譽(yù)TOP系豪宅領(lǐng)域的專業(yè)能力。

對(duì)于這種量級(jí)的國(guó)企而言，在特定項(xiàng)目上傾注全力，能夠帶給項(xiàng)目的紅利，將十分巨大。這也是望京國(guó)譽(yù)府價(jià)值保障的肌理所在。

風(fēng)過(guò)無(wú)聲，虛實(shí)自見(jiàn)分曉。

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