文｜鄧浩志

房貸利率新模式“因人施策”

最近上海樓市新政，取消首套和二套的利率差別，統(tǒng)一為首套房的利率為3.05%。其中，有一條值得注意：銀行將根據(jù)個(gè)人資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)情況評(píng)估并實(shí)行差異化定價(jià)，以個(gè)人資產(chǎn)狀況作為利率調(diào)整依據(jù)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，在滿足相關(guān)要求的前提下，客戶資質(zhì)優(yōu)良即可與銀行協(xié)商房貸利率。公告第二條同時(shí)指出，上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制將把控最低利率。有人據(jù)此推測(cè)，房貸利率定價(jià)機(jī)制將從“因城施策”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙蛉耸┎摺薄?/p>

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的金融經(jīng)驗(yàn)，信用良好的貸款者，其貸款利率往往更低；健康管理更佳的人群，例如不抽煙、不喝酒者，其壽險(xiǎn)費(fèi)率也更低。同樣的服務(wù)，針對(duì)不同人群實(shí)行差異化收費(fèi)，這種做法更具針對(duì)性，既能提供個(gè)性化服務(wù)并實(shí)行差異化費(fèi)率，又能在社會(huì)上倡導(dǎo)重視個(gè)人信譽(yù)、主動(dòng)關(guān)注健康，從而提高社會(huì)效率并降低社會(huì)融資成本。

上海此次房貸政策的開創(chuàng)性嘗試最終成效如何、能否達(dá)到預(yù)期，均值得關(guān)注；但無(wú)論結(jié)果如何，沿此方向持續(xù)優(yōu)化已是大勢(shì)所趨。

廣州六運(yùn)小區(qū)要拆除重建？

近日網(wǎng)傳天河六運(yùn)小區(qū)將拆遷或原址重建，我認(rèn)為可能性極小，理由如下：

目前，廣東全省“自拆自建”的成功先例僅一例，位于廣州花都區(qū)，且該樓棟被鑒定為D級(jí)危房，故成功先例寥寥。

從法規(guī)層面看，《廣州城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法》規(guī)定：被鑒定為B級(jí)危房的，可自愿改造；被鑒定為D級(jí)危房的，必須全部改造。B級(jí)危房是指滿足正常使用要求，僅個(gè)別結(jié)構(gòu)構(gòu)件處于危險(xiǎn)狀態(tài)，但不影響整體結(jié)構(gòu)；D級(jí)危房是指房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題，整棟房屋存在險(xiǎn)情。而六運(yùn)小區(qū)絕大多數(shù)房屋尚未達(dá)到危舊房標(biāo)準(zhǔn)。

該辦法還規(guī)定，B級(jí)危房改造須取得90%以上業(yè)主同意?；ǘ紖^(qū)的成功案例中，整棟大樓僅有20余戶，意見較易統(tǒng)一；而現(xiàn)實(shí)中，即便在老樓加裝電梯且有政府補(bǔ)貼的情況下，也常因資金不足或住戶反對(duì)而擱淺，更不用說(shuō)拆除重建如此巨大的投入。

至于六運(yùn)小區(qū)是否有拆除重建的必要，不能僅就小區(qū)本身判斷，而應(yīng)放眼廣州全市。廣州建成區(qū)歷經(jīng)多年，確有不少老舊房屋亟待拆除重建，既可消除安全隱患、提升城市面貌，又能提高土地使用效率。

然而老舊房屋數(shù)量龐大，拆改應(yīng)有先后：優(yōu)先拆除改造各類危房，其次是低容積率、高密度的平房，再次為樓層較矮、質(zhì)量較低的早期單位宿舍。相較之下，六運(yùn)小區(qū)狀況明顯優(yōu)于上述三類，故近期拆除重建的迫切性不強(qiáng)，宜立足翻新及配套升級(jí)（如給排水系統(tǒng)更換、加裝電梯等）更為合適。