開這個(gè)號(hào)大半年了，隨著關(guān)注數(shù)逐漸增加評(píng)論區(qū)也逐漸熱鬧了起來，繼上次解釋了經(jīng)濟(jì)學(xué)預(yù)測的意義和人口對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際影響后，這次繼續(xù)針對(duì)評(píng)論區(qū)提出較多的問題進(jìn)行解釋，這次選的是看的眼睛都起繭子的租售比和房價(jià)收入比問題。之前熱點(diǎn)問題的解釋是附在研報(bào)上，而本次開始會(huì)以單獨(dú)文章的形式進(jìn)行，這樣可以保證篇幅長度從而解釋的盡量清楚些。

其實(shí)這兩個(gè)問題我在之前的文章里已經(jīng)零散的解釋過很多次，但每次都還是會(huì)收到關(guān)于這兩個(gè)問題的留言，這類留言毫無意外的都有同一個(gè)特點(diǎn)，就是沒有看過文章，僅憑一個(gè)標(biāo)題或者看一個(gè)結(jié)論就直接上來給你來一句房價(jià)收入比和租售比不合理，所以還沒跌到位。事實(shí)上這種說法相當(dāng)單線程且缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，即使是一個(gè)沒有接觸過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人，只要具備正常的邏輯能力就很容易意識(shí)到僅憑房價(jià)收入比和租售比根本無法對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行合理估值。

就比如我可以隨便拋出一個(gè)問題來證明我的說法，既然你們認(rèn)為只需要看房價(jià)收入比和租售比就可以判斷房價(jià)是否合理，那為什么從1998年房改開始到2021年房價(jià)可以長期上漲呢？以你們的標(biāo)準(zhǔn)來看，這23年里的房價(jià)收入比和租售比一直都很不合理，那為什么房價(jià)沒有因此跌下來而是漲了23年？所以即使你不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)，僅憑邏輯推理也應(yīng)該知道只看房價(jià)收入比和租售比根本不能判斷房價(jià)是否合理，相反這種思維會(huì)把你甩下車，現(xiàn)在大多數(shù)因?yàn)檠奂t而唱跌的人就是當(dāng)年被甩下車的。那么接下來我們詳細(xì)分析下為什么光看這兩個(gè)指標(biāo)無法對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行合理估值。

房價(jià)收入比

房價(jià)收入比指標(biāo)的公式是“房價(jià)收入比=住房總價(jià)÷家庭年總收入”，從這個(gè)公式我們可以清楚的看出房價(jià)收入比取決于兩個(gè)因素，即住房總價(jià)（分子）和家庭年總收入（分母），住房總價(jià)這個(gè)分子很容易理解，而這里最容易讓人陷入誤區(qū)的是家庭年總收入這個(gè)分母。

我們先靜態(tài)的看這個(gè)公式，這里需要問大家一個(gè)問題，房子是哪個(gè)階層在買？很明顯的，即使房價(jià)跌到今天這個(gè)地步，買房的依然是中產(chǎn)及以上階層（有些城市目前是中低收入家庭趁房價(jià)深跌而買低總價(jià)剛需房），所以上面公式里的家庭年總收入這個(gè)分母其實(shí)并不是很多人理解的城市人均收入，而是城市中產(chǎn)及以上階層的人均收入。這很容易理解，一個(gè)商品的價(jià)格只取決于它目標(biāo)客戶的購買力，和買不起的人的收入是沒關(guān)系的。這里可能有很多人躍躍欲試的要問，那老百姓的居住權(quán)怎么保證？那你首先要明白居住權(quán)和商品房產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，人人都有居住權(quán)不代表人人都有商品房產(chǎn)權(quán)，目前正在鋪開的公租房不就是對(duì)居民居住權(quán)的保障？有錢誰不想住大別野呢？但現(xiàn)實(shí)就是只有頭部人群可以住大別野。

在明確了以上兩點(diǎn)以后，修正后的房價(jià)收入比公式就出來了：房價(jià)收入比=住房總價(jià)÷中產(chǎn)及以上群體的家庭年總收入，有興趣的可以去本地統(tǒng)計(jì)局看看收入統(tǒng)計(jì)明細(xì)，一般城市都有列出五個(gè)檔位各占20%的收入情況，比如頭部收入人群（頭部20%）、中高收入人群（中高20%）等。城市的本地房價(jià)基本和頭部和中高收入人群的收入相關(guān)，這里還需要注意的是這些收入都是統(tǒng)計(jì)入表的收入，而實(shí)際上還有很多收入并不入表（特別是頭部人群），所以統(tǒng)計(jì)局的收入統(tǒng)計(jì)普遍是低估的。

經(jīng)過以上分析我們可以得出清晰的結(jié)論，正確的房價(jià)收入比公式里的分母（中產(chǎn)及以上群體的平均收入）比簡單按照全體人均收入統(tǒng)計(jì)出來的要大得多，分子不變分母變大則房價(jià)收入比自然就變得合理甚至低估了。

我們再來動(dòng)態(tài)的看房價(jià)收入比這個(gè)公式，上面公式里分子和分母本身也是有相關(guān)性的。也就是說住房總價(jià)的下跌也會(huì)引起家庭年總收入的下降，因?yàn)榉績r(jià)下跌拖累了經(jīng)濟(jì)，社會(huì)總需求收縮自然就業(yè)困難收入降低，這不就是我們現(xiàn)在正在經(jīng)歷的？所以房價(jià)下跌可以讓老百姓買得起房的說法十分無知，因?yàn)榉績r(jià)下跌導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)同樣會(huì)讓大家的收入下跌，而收入下跌的幅度會(huì)大于房價(jià)下跌的幅度，別說買房就是過日子都越來越困難。

租售比

租售比指標(biāo)的公式是“租售比=月租金÷住房總價(jià)”，從這個(gè)公式我們可以清楚的看出租售比取決于兩個(gè)因素，即月租金（分子）和住房總價(jià)（分母），這次我們先說說分子月租金。炒股的應(yīng)該都知道一個(gè)道理，就是為什么會(huì)有一些股票可以長期保持高市盈率？原因很簡單，就是預(yù)期這只股票未來的年盈利能力增速很高，所以它現(xiàn)在的市盈率就能一直保持在很高的位置，那按照單線程的說法是不是又不合理了呢？在他們眼里是不是所有股票都要和銀行股一個(gè)市盈率？那么租售比不就和市盈率一個(gè)道理，月租金就相當(dāng)于股票的年盈利能力，正是因?yàn)榭春酶呔€城市未來的發(fā)展，預(yù)期未來的租金可以快速增長，所以房價(jià)先行漲了上去。這就是為什么房價(jià)能在所謂不合理的房價(jià)收入比基礎(chǔ)上長期上漲達(dá)23年之久的主要原因之一。當(dāng)然這也是我一直對(duì)有投資購房需求的粉絲嘮叨選城市重要性的原因，未來城市的發(fā)展好壞完全可以決定本地的租金和房價(jià)。

再來看看分母住房總價(jià)，因?yàn)槲覈姆慨a(chǎn)綁定了學(xué)區(qū)等公共資源，你買來給子女念書的學(xué)區(qū)房租掉可能租金很低但學(xué)位價(jià)值很高，而住房總價(jià)里包含的學(xué)位價(jià)值不能體現(xiàn)在租金上，這也造成了分母住房總價(jià)變大導(dǎo)致的租售比變小，但顯然這種情況下的租售比變小不能說明房價(jià)不合理。

再加上租售比只能衡量用于出租的房產(chǎn)的價(jià)值，而我國用來出租的房子大多是比較破的，價(jià)值相對(duì)于自住房來說本身就低很多，再加上出租率遠(yuǎn)低于歐美，所以租售比這個(gè)指標(biāo)在中國本身就水土不服度。

同樣的再動(dòng)態(tài)的看租售比這個(gè)公式，分子和分母也是有相關(guān)性的，住房總價(jià)下跌也會(huì)引起租金下跌，因?yàn)橐驗(yàn)榉績r(jià)下跌拖累了經(jīng)濟(jì)，社會(huì)總需求收縮自然就業(yè)困難收入降低，那么租金當(dāng)然也會(huì)跌了。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)房價(jià)跌了這么多租售比卻變化不大，原因就是相關(guān)性導(dǎo)致分子分母同步下跌。

說了這么多可能大家有點(diǎn)看暈了，但沒辦法經(jīng)濟(jì)學(xué)有時(shí)候就是會(huì)讓人頭暈，因?yàn)槟惚仨氂脛?dòng)態(tài)的眼光去綜合看待問題，只看一兩個(gè)靜態(tài)指標(biāo)簡單是簡單，藍(lán)鵝卻一點(diǎn)卵用都沒有，還會(huì)讓你錯(cuò)過機(jī)會(huì)成為怨婦。最重要的，你想要在這個(gè)市場里撈錢就必須要學(xué)會(huì)不帶感情的客觀分析，而大多數(shù)買了就唱多，買不起眼紅別人就唱跌的行為毫無意義，市場并不會(huì)因?yàn)槟愕某嗑蜐q起來，也不會(huì)因?yàn)槟阊奂t唱跌就跌下去。

另外還有很多人問我是不是凱恩斯學(xué)派的，因?yàn)槲业姆治鲋姓叩臋?quán)重放的比較大，藍(lán)鵝事實(shí)上并不是。因?yàn)槲沂歉阃顿Y的，搞投資的人一般都很現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槲覈慕?jīng)濟(jì)運(yùn)行更接近凱恩斯，那我自然也是以凱恩斯那套思路為主去分析。而且所謂學(xué)派一般都是層次比較高的學(xué)者才有資格去研究的東西，我區(qū)區(qū)一個(gè)碩士也僅對(duì)各個(gè)學(xué)派之間的爭論焦點(diǎn)有所了解，要說參與爭論一來我層次太低了，二來我也沒興趣，我的興趣只在投資上，哪個(gè)理論符合現(xiàn)實(shí)情況我就用哪個(gè)。

最重要的是，我寫的分析都屬于最簡單的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，絕大多數(shù)是沒什么爭論的，有學(xué)派爭論的東西我不會(huì)寫出來，畢竟我這里是搞投資實(shí)操而不是搞學(xué)術(shù)。最后回答那些問我傾向于哪一派，其實(shí)我內(nèi)心更傾向于奧派（即自由經(jīng)濟(jì)），其實(shí)做投資的大多傾向于奧派，理由很簡單，因?yàn)閷?duì)投資來說對(duì)資本流動(dòng)的管制肯定是越少越好。