住宅“以舊換新”，已經(jīng)在諸暨開展得風(fēng)生水起。

近日，諸暨啟動(dòng)了第三期商品住宅“以舊換新”活動(dòng)，計(jì)劃完成“以舊換新”房屋500套。

值得關(guān)注的是，在第二期活動(dòng)的基礎(chǔ)上，第三期活動(dòng)對(duì)換購(gòu)套數(shù)、換購(gòu)范圍、換購(gòu)機(jī)制等作了進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)。

1.諸暨第三批住宅“以舊換新”啟動(dòng)

這次諸暨的住宅“以舊換新”行動(dòng)，舊房仍然是由國(guó)企下屬平臺(tái)公司（宸垣置業(yè)）收購(gòu)，新房可選自愿參加本活動(dòng)的諸暨市內(nèi)新建商品住宅項(xiàng)目。

但又有以下幾點(diǎn)新變化：

第一是換購(gòu)套數(shù)增多。

活動(dòng)計(jì)劃完成“以舊換新”房屋數(shù)量由第二期的300套增加至500套。

第二是換購(gòu)范圍再擴(kuò)大。

新增了換購(gòu)區(qū)域，較往期顯著擴(kuò)增了換購(gòu)覆蓋范圍。

第三是換購(gòu)機(jī)制新變化。

換房人同時(shí)符合支持多孩家庭“住有所居”購(gòu)房活動(dòng)相關(guān)要求的，按照“就高不重復(fù)”原則，即換房人可自由選擇享受“以舊換新購(gòu)房券”或“多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼”，但不得在同一套新建商品住宅重復(fù)享受。

諸暨連續(xù)開展三期住宅“以舊換新”，每次都有一定“放寬”——不是放寬對(duì)舊房的要求，就是放寬換新房票的使用限制，還有放寬收購(gòu)舊房的范圍。（每次變化內(nèi)容，可見下表）

到現(xiàn)在，可以說是對(duì)中心城區(qū)的老小區(qū)，已經(jīng)能做到“應(yīng)收盡收”了。

與其他區(qū)域推行的“以舊換新”相比，諸暨的“以舊換新”能夠順利推行，主要因?yàn)橛袔状髢?yōu)勢(shì)：

首先，諸暨的住宅“以舊換新”，在給到舊房子等價(jià)值房票的基礎(chǔ)上，還會(huì)給房票價(jià)值10%、最高10萬元的換購(gòu)券。相當(dāng)于是政府補(bǔ)貼你以舊換新。

不像越城區(qū)以舊換新，舊房最多只能抵新房?jī)r(jià)格的70%。諸暨的換新房票價(jià)值與換購(gòu)券價(jià)值之和，最高可以和換購(gòu)新房?jī)r(jià)值等價(jià)（新房?jī)r(jià)值以最終網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)，可包含有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等附房?jī)r(jià)值）。

這就有效減少了以舊換新家庭，購(gòu)買新房的額外支出。在原房產(chǎn)價(jià)值足夠的情況下，甚至能實(shí)現(xiàn)0成本換新。（如果你換購(gòu)新房要銀行按揭的，那還是得準(zhǔn)備一筆首付錢，房票購(gòu)房券不能抵首付。）

還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，是換購(gòu)可選的新房很多。

諸暨可換購(gòu)新房，不局限于幾個(gè)國(guó)企開發(fā)樓盤。原則上來說，在諸暨市內(nèi)已取得《商品房預(yù)（現(xiàn)）售許可證》的新建商品住宅，都可以申請(qǐng)進(jìn)入換購(gòu)項(xiàng)目。

更少的限制、更高的補(bǔ)貼、更多的房源，是諸暨住宅“以舊換新”能夠成功的主要因素。

2.“以舊換新”為什么能“穩(wěn)樓市”？

目前的全國(guó)樓市行情，城市與城市、板塊與板塊間的分化極大。

像紹興、諸暨這樣的三線城市，樓市行情仍然比較冷淡。具體表現(xiàn)為成交量持續(xù)低位徘徊、房?jī)r(jià)還在下降。

尤其是被稱為“樓市晴雨表”的二手房市場(chǎng)。

一方面，是購(gòu)房客戶急劇減少，需求端大幅縮水；

另一方面，前些年樓市火熱時(shí)的眾多樓盤，如今已紛紛進(jìn)入二手市場(chǎng)，二手房存量迅速上升。

供需兩端失衡，再加上很多房產(chǎn)投資客想拋售解套，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的價(jià)格內(nèi)卷非常嚴(yán)重。

二手房?jī)r(jià)格“跌跌”不休，所有人都看不到什么時(shí)候房?jī)r(jià)才會(huì)跌到底，又導(dǎo)致本來有些確實(shí)想買房的群體，覺得再等等價(jià)格還能再降，不斷推遲購(gòu)房計(jì)劃，反過來又進(jìn)一步減少了購(gòu)房需求。

這種情況下，樓市就陷入了需求、價(jià)格螺旋下降的惡性循環(huán)。

尤其對(duì)那些老破小房源來說，本身適合的購(gòu)房者就只有一部分，現(xiàn)在不僅購(gòu)房者少了，而且意向購(gòu)房者很多都會(huì)更傾向于選擇價(jià)格合適的次新小區(qū)。

這就導(dǎo)致，有相當(dāng)一部分老小區(qū)的房東，他們有改善居住的需求，但資金比較有限，往往需要賣掉老房子才能置換?，F(xiàn)在老房子賣不掉，他們的改善需求也就被擱置了。

諸暨住宅“以舊換新”的推行，從兩方面，為樓市提供了支持：

一是在價(jià)格方面。

國(guó)企給老破小評(píng)估價(jià)格并收購(gòu)房源，還額外給出10%的溢價(jià)，相當(dāng)于是官方給出了二手房的“價(jià)格底”：如果低于這個(gè)價(jià)格，不如直接去參加“以舊換新”。

這就讓二手房的價(jià)格，基本不會(huì)再無限制地下降，穩(wěn)住了購(gòu)房者們對(duì)于價(jià)格的預(yù)期。

二是在解放需求方面。

一部分原本還在觀望的購(gòu)房需求，因?yàn)閮r(jià)格預(yù)期穩(wěn)定了，就會(huì)選擇出手買房。

另一部分原本要賣房才能置換改善的需求，他們的老房子現(xiàn)在變成了房票，可以買新房了，有促進(jìn)了一二手房的聯(lián)動(dòng)。

當(dāng)需求端和價(jià)格端都被穩(wěn)定住了，樓市也就能逐漸穩(wěn)住了。

諸暨的這個(gè)經(jīng)驗(yàn)，值得紹興其他城市的學(xué)習(xí)和借鑒！

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