我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

租售同權(quán)，所以學(xué)區(qū)房的天就塌了？

上周問(wèn)我的家長(zhǎng)不少，好些是打算明后年讀書(shū)的，本來(lái)就不好買(mǎi)（到滿意的），樓市還在下行，再加上解讀為租售同權(quán)的相關(guān)條例，就更加糾結(jié)了。

要我說(shuō)，真學(xué)區(qū)房的天塌不了。

以前我就寫(xiě)過(guò)，不論是人口變化，還是租售同權(quán)，對(duì)頂級(jí)學(xué)區(qū)房是沒(méi)啥影響的。對(duì)半灌水的中等學(xué)區(qū)房影響最大（尤其是40強(qiáng)之外），對(duì)原本沒(méi)啥學(xué)區(qū)概念，但教育均衡化大背景下的新板塊新學(xué)區(qū)是小利好的。

話說(shuō)回來(lái)，租售同權(quán)，為啥天塌不了？

1、北京：租房上學(xué)是保障性質(zhì)，無(wú)法擇校，需要統(tǒng)籌安排，房產(chǎn)證依然是優(yōu)先入學(xué)的關(guān)鍵。比如北京，早就可以租房上學(xué)，但實(shí)際上優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)位，根本輪不到租客讀不了書(shū)。

2、美國(guó)/香港：早已實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，但優(yōu)質(zhì)學(xué)校對(duì)應(yīng)的是富人區(qū)，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是租金，都遠(yuǎn)高于平均水平。

3、如若能承擔(dān)租金，且租房就能和買(mǎi)房一樣順位就讀，那么反而是給學(xué)區(qū)房上了雙重保險(xiǎn)，房東僅通過(guò)租賃就能實(shí)現(xiàn)收益的二次提升。原來(lái)的租金是單純的就近陪讀，現(xiàn)在的租金=使用價(jià)值+學(xué)位溢價(jià)。

如果覺(jué)得不對(duì)，我就問(wèn)問(wèn)你，假設(shè)你是學(xué)區(qū)房房東，明明知道租客是租來(lái)讀書(shū)的，你租金會(huì)不會(huì)提高？就像當(dāng)初賣(mài)學(xué)區(qū)房一樣。

假設(shè)不提高租金，那么必然是供大于求的假學(xué)區(qū)房罷了。

因此，讀好學(xué)校的邏輯也會(huì)發(fā)生變化，更加靈活：有實(shí)力的直接買(mǎi)房，沒(méi)實(shí)力但愿意教育支出的就投入租金成本。與此同時(shí)，頂級(jí)學(xué)區(qū)的生源和學(xué)區(qū)屬性能夠得到保證。

4、租售同權(quán)并不可怕，是多贏的典型例子。

對(duì)普通老百姓降低了教育準(zhǔn)入門(mén)檻（但提高了租金溢價(jià)，抓大放小人間值得）；

對(duì)房東形成了房?jī)r(jià)之外的二次租金溢價(jià)，學(xué)區(qū)房不只是通過(guò)賣(mài)房?jī)冬F(xiàn)價(jià)值，租金也能持續(xù)獲得收益（租金年化顯著提高）；

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，回報(bào)高見(jiàn)效快，意味著拋售房源減少，進(jìn)一步從供需角度遏制學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值踩踏，從明確的教育屬性來(lái)綁定、強(qiáng)化了房產(chǎn)價(jià)值，讓房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行；

對(duì)±而言，租房意味著需要系統(tǒng)備案，連動(dòng)的房東稅...不僅規(guī)范市場(chǎng)，也創(chuàng)造更多稅收。

看到這里，各位家長(zhǎng)，你是打算直接買(mǎi)學(xué)區(qū)房呢，還是等租售同權(quán)在成都真正落地后去溢價(jià)租房？
▼房段子團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介——