一個(gè)父親，一個(gè)兒子，兩家公司，71個(gè)家庭。

這不是電影情節(jié)。

這是2024年英國(guó)高等法院判決書里白紙黑字寫下的真實(shí)案件。

1.從"救命稻草"到血本無(wú)歸

故事的開頭看起來(lái)像是一場(chǎng)及時(shí)雨。

許多人因?yàn)樨?cái)務(wù)困難，即將面臨被銀行收回房子的噩夢(mèng)。

就在這時(shí)，一家叫做 London Property Investments（簡(jiǎn)稱LPI）的公司出現(xiàn)了。

他們打著"緊急房產(chǎn)融資"的旗號(hào)，承諾幫助那些走投無(wú)路的房主解決貸款問(wèn)題，讓他們能繼續(xù)住在自己家里。

公司的負(fù)責(zé)人是Daniel Stevens，他的父親Tony Stevens（本名 Anthony Kafetzis，還用過(guò)多個(gè)化名，包括George Stasis、Anthonio Georgiou等）則在背后協(xié)助運(yùn)作。

父子二人各司其職，對(duì)外包裝成一副熱心助人的模樣。

受害者們并不知道，他們簽下的那一疊文件，正在悄悄地把自己的房子推向萬(wàn)丈深淵。

2.三道枷鎖，一步步鎖死受害者

這套騙局的設(shè)計(jì)極為精密，分三個(gè)層層遞進(jìn)的步驟。

第一步，讓你簽一份"同意書"。

LPI會(huì)請(qǐng)房主簽署一份文件，允許他們?cè)谕恋氐怯浱帲℉M Land Registry）對(duì)房產(chǎn)登記一項(xiàng)"限制令"。

這一步聽起來(lái)像是走手續(xù)，但合同里完全沒(méi)有解釋清楚這意味著什么：

一旦簽字，房主想賣房或再融資，必須先向LPI繳納一筆高額費(fèi)用，才能解除這道鎖。

費(fèi)用最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的35%。

第二步，安排高利息過(guò)渡貸款。

LPI以"幫你解決燃眉之急"為由，替房主對(duì)接第三方貸款機(jī)構(gòu)，但這些貸款利率極高，且金額往往超過(guò)原有債務(wù)。

受害者不僅沒(méi)有解套，反而越陷越深。

更關(guān)鍵的是，貸款機(jī)構(gòu) Together 和 LendInvest 被騙子蒙在鼓里——他們以為這些是普通的購(gòu)房出租貸款，實(shí)際上，這些借款人根本就住在那些房子里。

第三步，引入第二家公司NPI收購(gòu)房產(chǎn)。

當(dāng)受害者實(shí)在還不上貸款時(shí)，父子倆旗下另一家公司 NPI Holdings 會(huì)出面，以低于市價(jià)的價(jià)格"購(gòu)買"受害者的房子，然后再以"售后租回"的形式把房子租給原主人住。受害者名義上是租客，實(shí)際上一無(wú)所有。

更陰險(xiǎn)的是，兩家公司的關(guān)系從未被告知受害者——而 Daniel Stevens 正是這兩家公司的唯一股東兼董事。

這是徹頭徹尾的障眼法。

主審法官在判決中措辭嚴(yán)厲，稱這是"長(zhǎng)期、蓄意、高度可責(zé)的嚴(yán)重違規(guī)行為，專門針對(duì)處于弱勢(shì)的消費(fèi)者，以獲取巨額個(gè)人利益"。

3.調(diào)查、起訴、4,000萬(wàn)英鎊索賠令

英國(guó)金融行為監(jiān)管局（FCA）于2020年啟動(dòng)調(diào)查，申請(qǐng)凍令，凍結(jié)了父子二人名下17套房產(chǎn)，價(jià)值約390萬(wàn)英鎊，以及其他資產(chǎn)約87萬(wàn)英鎊。

2022年，高等法院就45名受害者作出首次判決。

2024年5月，法院就另外26名受害者再次裁定，受害者總數(shù)累計(jì)達(dá)到71人。

最終，法院命令LPI、NPI、父子二人共同賠償約400萬(wàn)英鎊給FCA，由FCA作為補(bǔ)償基金統(tǒng)一管理后向受害者發(fā)放。

FCA執(zhí)法負(fù)責(zé)人 Steve Smart 在聲明中說(shuō)，這些騙子"用層層煙霧制造欺騙"，讓消費(fèi)者和貸款機(jī)構(gòu)都付出了沉重代價(jià)。

4.海外買家，天然的高風(fēng)險(xiǎn)群體

距離是海外買家最大的軟肋。

當(dāng)你人在北京、上?；蛘咝录悠?，你的倫敦房子在發(fā)生什么，你根本不知道。

騙子正是利用這一點(diǎn)。

研究機(jī)構(gòu) Open Property Group 在2025年8月的報(bào)告中指出，86%的房產(chǎn)欺詐受害者都是"缺席房主"——也就是海外投資者、長(zhǎng)期離家的房東，以及在護(hù)理院居住的老年人。

除了產(chǎn)權(quán)欺詐，海外買家還面臨另一種常見騙局——"周五下午欺詐"（Friday Afternoon Fraud）。

這類騙局專門針對(duì)購(gòu)房轉(zhuǎn)賬環(huán)節(jié)：騙子入侵買家或律師的電子郵件，在房款即將打出的最后時(shí)刻，發(fā)送一封看似來(lái)自律師事務(wù)所的郵件，要求將款項(xiàng)匯入一個(gè)"新賬戶"。由于周五下午接近下班時(shí)間，各方核實(shí)意愿低，騙子得逞率極高。

此外，還有人專門在網(wǎng)上發(fā)布根本不存在的"虛假房源"，收取押金后人間蒸發(fā)；也有中間商打著"高回報(bào)投資項(xiàng)目"的旗號(hào)，忽悠人買進(jìn)毫無(wú)規(guī)劃價(jià)值的土地。

5.四件事，保護(hù)你在英國(guó)的房產(chǎn)

認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)之后，保護(hù)自己并不復(fù)雜，但每一步都要落實(shí)到位。

登記HM Land Registry的免費(fèi)預(yù)警服務(wù)（Property Alert）。

這項(xiàng)服務(wù)允許每人免費(fèi)監(jiān)控最多10套房產(chǎn)。

一旦有人試圖對(duì)你名下的房產(chǎn)辦理抵押或更改產(chǎn)權(quán)，你會(huì)立即收到郵件提醒。目前全英格蘭和威爾士已有約86萬(wàn)戶房主注冊(cè)，但這相比英國(guó)共2,860萬(wàn)套住宅，覆蓋率仍不足3%。

申請(qǐng)"Form LL限制令"。

你可以主動(dòng)要求在Land Registry的產(chǎn)權(quán)登記上加一道保護(hù)鎖：任何涉及你名下房產(chǎn)的出售或抵押申請(qǐng)，必須經(jīng)過(guò)一名認(rèn)證的律師或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓師出具證明，確認(rèn)申請(qǐng)人確實(shí)是你本人，方可受理。這道關(guān)卡，會(huì)讓大多數(shù)騙子望而卻步。

核實(shí)任何提供融資服務(wù)的機(jī)構(gòu)是否持有FCA牌照。

英國(guó)所有合法提供按揭安排或金融服務(wù)的公司，都必須在FCA登記注冊(cè)。你可以在FCA官網(wǎng)（fca.org.uk）免費(fèi)查詢。LPI父子案中，LPI從未獲得FCA授權(quán)，早早查一下，就能把這類風(fēng)險(xiǎn)攔在門外。

任何涉及大額轉(zhuǎn)賬，務(wù)必通過(guò)電話獨(dú)立核實(shí)。

不要只依賴郵件或短信。在匯出任何款項(xiàng)之前，先打一筆象征性的1英鎊到對(duì)方賬戶，再致電你律師事務(wù)所的固定電話（不要用郵件里的聯(lián)系方式）確認(rèn)已收到，再匯出全款。

這一步多花五分鐘，卻可能幫你守住幾十萬(wàn)英鎊。

6.騙局之所以成功，是因?yàn)樗媚愕男睦?/strong>

LPI案中的受害者，并不是不聰明的人。他們只是在最脆弱的時(shí)候，遇上了專門研究人心的對(duì)手。

騙子的核心武器從來(lái)不是假文件，而是時(shí)機(jī)和信任。他們?cè)谀阕钚枰獛椭臅r(shí)候出現(xiàn)，他們的名字聽起來(lái)專業(yè)可靠，他們的承諾恰好切中你的痛點(diǎn)。

英國(guó)是法治成熟、市場(chǎng)透明的國(guó)家，真正的地產(chǎn)投資保護(hù)機(jī)制相當(dāng)健全。只要多走一步去核實(shí)，多留一個(gè)心眼，大多數(shù)騙局其實(shí)都漏洞百出。

讓騙子無(wú)處可藏的，永遠(yuǎn)是你那一通主動(dòng)打出去的核實(shí)電話。

ref：

https://www.fca.org.uk/news/press-releases/fca-commences-civil-proceedings-relation-alleged-unauthorised-regulated-mortgage-contracts-and-sale

https://propertyindustryeye.com/close-to-860000-sign-up-for-hm-land-registry-fraud-alerts-as-awareness-improves/

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