能發(fā)現(xiàn)隨著8月頂層會議再次明確房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的政策目標后，新房市場的信心恢復較快，以西安來看，能發(fā)現(xiàn)土地端和新房市場端都是動作頻頻，為此我們（公眾號：四海為家）也了通過系列稿件，為大家進行了置業(yè)梳理和指導。

而和新房、土地市場的信心逐漸恢復不同，剛剛出爐的西安二手房數(shù)據(jù)依然有點“慘”。

量價雙降

以價換量失效？

西安最新8月二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，西安存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積78.39萬㎡；其中，住宅網(wǎng)簽備案7255套，面積73.7萬㎡。

而縱向?qū)Ρ?022年8月有網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)發(fā)布至今，3年36個月僅有10個月的網(wǎng)簽備案套數(shù)沒有超過7255套。再對比今年，由于1月、2月受春節(jié)影響網(wǎng)簽數(shù)量并未超過7000套，其余幾月均超過8月數(shù)據(jù)。

成交量外，來看二手房套均變化情況，8月西安二手房套均面積101.59㎡，基本穩(wěn)中有升，對比三年前到現(xiàn)在的套均面積變化，也能發(fā)現(xiàn)尤其是二手市場中，剛需群體在前幾年已基本完成置業(yè)，現(xiàn)階段隨著新交付樓盤流入二手市場，二手存量整體面積也有所增加。

再結(jié)合西安二手住宅價格環(huán)比變化來看，以價換量的現(xiàn)象持續(xù)，并且在新房性價比和產(chǎn)品更新速度加快的大趨勢下，二手房也開始面臨價格低也出手難的情況。

當然，全國大環(huán)境來看就不難理解目前西安二手市場的狀態(tài)，因為大家都一樣。

中指研究院最新發(fā)布的8月百城二手數(shù)據(jù)顯示，核心城市二手房成交保持一定規(guī)模，但價格短期仍有壓力，一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.55%，較上月收窄0.06個百分點，同比下跌4.17%；二線及三四線城市二手住宅價格環(huán)比分別下跌0.85%、0.78%，跌幅均擴大0.01個百分點，同比分別下跌8.14%、7.78%。

這樣的二手房大環(huán)境下，對西安的二手房東來講，已經(jīng)不是賣不賣的出了，而是降價多少能有人買。

很明顯的例子在于當年逆勢熱銷的保利天匯，意向登記銷售的時候單價小2萬元/㎡，現(xiàn)在單價大約1.85萬元/㎡就能出，并且房東還包增值稅。

該不該賣？

關(guān)注這3個特征

這樣魔幻的二手房市場中，反映出的情況對現(xiàn)階段買房有十分重要的指導作用，尤其是數(shù)據(jù)表象后的市場趨勢，提前關(guān)注很重要。

那么這樣的大環(huán)境下，手頭的二手房該不該賣？這幾個特征要關(guān)注起來。

首先，無論新房還是二手房，占據(jù)優(yōu)質(zhì)教育資源總是不缺買家，因此對于二手房東來講，這類房子其實可以留在手里。

其次，城市更新規(guī)劃明確覆蓋的二手房。城市更新目前以主城為主，主城意味著資源占有量和資源優(yōu)質(zhì)量，受關(guān)注度較高，同時城市更新意味著界面提升，未來生活舒適度會增高。如果糾結(jié)賣不賣這類房，可以一看區(qū)域內(nèi)是否有能很好置換的新盤，二看自己是否能習慣脫離生活多年的生活圈。

而需要注意，目前隨著更多人對居住品質(zhì)要求的不斷升高，很多功能性差、地段尷尬、無配套提升空間的二手房，其實已經(jīng)存在“隱性貶值”。

梳理西安二手房市場，3000多個小區(qū)三個多月0成交，這種情況或許在未來很長一段時間內(nèi)都是常態(tài)，因此當“以價換量”趨勢持續(xù)并且仍不容樂觀的情況下，這類存在隱形貶值的二手房如果想要能盡快出售，降價為好。

當然這里也有人會咨詢，我現(xiàn)在到底是買新房還是看二手房？如果你有這樣的糾結(jié)，一看價格，二看交付時間。

新房目前市場的利好政策較大，購買過程中的貸款、首付等利好政策以及西安目前新房購買的案場優(yōu)惠等等，都讓買房擁有更高的性價比。

同時，現(xiàn)階段新房市場的產(chǎn)品內(nèi)卷和高贈送空間，讓住宅更具性價比。就拿西安來看，年初入市的項目和現(xiàn)階段新出的項目都會產(chǎn)生很大的產(chǎn)品升級，而這樣的產(chǎn)品代際差自然也讓看過新房的朋友減少對二手房的關(guān)注。

但新房存在一定的交付期限，即買即住的情況并不多，所以如果買新房一定要考慮到這個因素。同時很多新盤附近規(guī)劃的資源較豐富，但是否會在你入住前或是入住幾年內(nèi)就兌現(xiàn)，也要注意，畢竟這也影響到生活質(zhì)量。

尤其對于現(xiàn)在的年輕人來講，叫個盒馬、點個外賣，如果在未來小區(qū)內(nèi)無法快速實現(xiàn)這些“日常”，生活品質(zhì)也會大打折扣。

此外要注意的是，現(xiàn)階段無論是新房還是二手房市場，都進入了存量時代。這讓房子呈現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)，購房者選擇變多，就更關(guān)注性價比，價格更實惠、產(chǎn)品優(yōu)勢更強自然會更容易銷售，這樣的邏輯一二手同樣適用。

雖然現(xiàn)階段一二手差異拉開，但對于購房者來講，更要理性，買新房還是二手房，綜合考慮并結(jié)合自身情況再入手，切記別跟風。