文︱劉德科

今天來關(guān)注一個很冷門的小問題：為什么現(xiàn)在房企幾乎不蓋寫字樓了？

主要有四個原因——

第一，商務(wù)用地規(guī)劃占比嚴(yán)重過量。

在中國幾乎所有城市，商辦用地的供應(yīng)都是過量的。中國城市建設(shè)用地的規(guī)劃，存在著嚴(yán)重的「土地資源錯配」，即大量建設(shè)用地首先留給了商辦或工業(yè)，然后才輪到住宅。以深圳為例，2021年深圳的現(xiàn)狀商辦體量高達1.6億㎡，相當(dāng)于東京的1.2倍，但深圳的GDP僅有東京的40%；按既有規(guī)劃，深圳還將增加約1億㎡的商辦體量，達到驚人的2.6億㎡〔深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)，2021中國城市更新創(chuàng)新發(fā)展（深圳）峰會，2021/4/23〕。

當(dāng)然，最近三四年，由于房地產(chǎn)行業(yè)極度不景氣，很多城市都縮減了商辦用地供應(yīng)，但驚人的存量還是死死掐住了寫字樓的升值潛力。不升值，自然就難賣，房企蓋寫字樓的意愿自然就越來越低。

第二，大企業(yè)自蓋寫字樓的成本遠低于購買。

有作為的城市都在拼產(chǎn)業(yè)。很多城市為了招商引資或創(chuàng)造稅收，很愿意以超低廉的地價向大企業(yè)定向供地，讓他們蓋總部大樓。多大的企業(yè)有資格享受這樣的紅利？以杭州為例，阿里巴巴有資格，薇婭也有資格，哪怕你的企業(yè)規(guī)模只有薇婭的1%，只要你屬于熱門產(chǎn)業(yè)，并且做出了一些些全國影響力，你也可以有資格。

再做個夸張的假設(shè)：假設(shè)今天董宇輝想在十座頭部城市（除京滬深外），蓋十個總部，他都能以超低廉的地價獲得當(dāng)?shù)卣亩ㄏ蚬┑亍?/p>

大客戶都有自己的總部大樓，自己用不完還能大量拿出來出租；你說，房企再去蓋寫字樓，他們還能賣給誰？

第三，類住宅嚴(yán)控政策誤傷了寫字樓。

由于商辦供應(yīng)過量，所以房企只好把商辦用地做成類住宅。這是政府不愿意看到的狀況。所以，幾乎每個頭部城市都會出臺政策，嚴(yán)控商辦性質(zhì)的類住宅——主要辦法是商辦項目的最小戶型不得低于300平米至800平米不等。這樣的政策措施嚴(yán)重誤傷了寫字樓，導(dǎo)致寫字樓沒法根據(jù)自身地段價值與市場需求做精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，只能做超大戶型的高端寫字樓。這樣一來，房企就更沒興趣蓋寫字樓了。

第四，寫字樓項目沒法快速創(chuàng)造現(xiàn)金流。

房地產(chǎn)市場極度不景氣，哪怕是地產(chǎn)央國企都活得如履薄冰，他們最在乎的就是每一個新項目最好都能以最快的速度實現(xiàn)現(xiàn)金流回籠。寫字樓這種難纏的品類，跟「快速創(chuàng)造現(xiàn)金流」完全沒有關(guān)系，如果不是迫不得已，他們是萬萬不會碰的。

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2025/9/3

主編-何玲 影像總監(jiān)-費嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科