作者：申斐莞

編輯：潘利恒

本文由長青研究社原創(chuàng)出品

“年輕不努力買房，老了沒房子住”

這是身邊很多長輩對現(xiàn)在年輕人的忠告，這是戲謔的激勵，還是當今社會的現(xiàn)實呢？

此前，一則“為65歲母親和年邁外婆租房3天被拒20次”的新聞登上熱搜。有記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當前老年群體存在租房難的現(xiàn)象，部分中介機構(gòu)和房東明確表示“不租給60歲以上的老人”、“寧愿房子空著也不愿租給老人”，甚至有房東當著老人面直言“怕你死在我房子里”。

這種以年齡作為租房標準是否是對老年群體的歧視呢？當然，針對此類話題的討論，既包含老年人求租時的委屈無助，也有出租者的無奈糾結(jié)，更有人們對自身未來的擔憂——當我老了，我又應(yīng)該在哪兒？

那么，當前中國老年人的租房現(xiàn)狀是否如此困難重重，租房難的背后是否存在隱形歧視？未來老年友好型社會能否實現(xiàn)呢？這都是值得我們思考和探討的問題。

眾所周知，我國人口老齡化進程不斷加速，國家也在各方面積極推進老齡事業(yè)的發(fā)展，確保老有所養(yǎng)、老有所依——民政部、全國老齡辦在《2023年度國家老齡事業(yè)發(fā)展公報》中明確提出，要在公租房保障中對符合條件的老年人予以優(yōu)先配租。

但政策支持是一方面，現(xiàn)實變化又是另一方面。據(jù)北京、上海等地的調(diào)查顯示，超三分之二中介機構(gòu)對60歲以上老人設(shè)限，要求“子女陪同簽約”或直接拒絕。

據(jù)統(tǒng)計，中國家庭房屋自有率高且遠超世界平均水平是公認的結(jié)論，且農(nóng)村高于城市，中西部地區(qū)高于東部地區(qū)。此外，在2019年央行的一次調(diào)研中，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率高達96%。那么在這種幾乎人人都有房子的情況下，為何還會出現(xiàn)老人租房難的現(xiàn)象。

首先，老年人租房主要有三方面原因：一是為照顧孫輩在學校周邊租房，或隨兒女進城后賣掉老房子成了“老漂族”；二是身體原因需在醫(yī)療優(yōu)質(zhì)的城市長期治療，或原有住宅不適老，轉(zhuǎn)租后另尋矮樓層、電梯房；三是傳統(tǒng)養(yǎng)老模式正在瓦解，“候鳥老人”增多。

據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，2021年，中國29.9%的老年人無自有或配偶產(chǎn)權(quán)住房；全國獨居老人比例已達14.2%，其中20%依賴租房解決居住問題，且城市獨居老人住房需求尤為突出。

來源：豆包

在如此較大的租房需求下，市場的供給卻并不樂觀。而供需不匹配的背后，體現(xiàn)的是社會對老年人的“隱形歧視”。

首先，是房源適配性低。目前市場的主流房源更多的是滿足年輕群體需求（如高樓層、開放式布局），而老年人由于身體機能的退化，對居住環(huán)境則有著更高、更特定的要求——低樓層、近醫(yī)療點、帶扶手或防滑設(shè)施的適老化房源嚴重稀缺，并且老年人租房預算普遍有限，且異地養(yǎng)老、獨居養(yǎng)老等場景的存在，難以找到兼顧價格、便利性、安全性的房源。而這一現(xiàn)象也暴露出當前社會對老年群體居住需求的認知存在不足。

其次，風險成本的增加。大多房東會考慮到老人的年紀與身體狀況，擔心出現(xiàn)摔跤、生病或死亡等緊急情況，如果單靠一紙合同難以理清權(quán)責關(guān)系，一旦發(fā)生風險，房東可能會面臨法律糾紛甚至承擔責任。例如，此前北京有一老人在租房內(nèi)洗澡滑倒，家屬以防滑措施不到位起訴房東，最終獲賠3萬；上海一租客病逝兩周后被發(fā)現(xiàn)，房屋閑置8個月并需高額消毒費用。

另外，社會對老年人存在一些認知誤區(qū)。認為生活習慣難以磨合、溝通不暢、房屋會出現(xiàn)臟亂、損壞導致維護成本增加、跟不上信息時代以至于不會線上繳費、記憶力不好增加房屋火災(zāi)風險等這些情況的發(fā)生，并且部分房東也會擔心由于一些“候鳥老人”依賴子女付房租，可能會出現(xiàn)拖欠房租的情況，因此更愿意選擇有勞動力和穩(wěn)定收入的租客。

對于房東來說，將房屋出租給老年人，本身就存在風險和不穩(wěn)定因素，而房東的拒絕與中介的婉拒也是人之常情。但老年人的歸宿又該由誰負責？在租房市場的這張大網(wǎng)下，老年群體似乎未被完全包裹在內(nèi)，以致這張網(wǎng)出現(xiàn)了“漏洞”。

為啥老年人想租個合適的房子這么難？光看表象是房源少、房東不愿出租，但從深層來看，其實是房東與老年人之間的交易缺“護欄”保障。對房東和中介機構(gòu)來說，租給老年人不劃算不說，還得擔不少的風險，自然沒動力拿出合適的房源；對老年人來說，想花合理的價錢租到滿意的房子，也是因為社會與市場沒有與之配套的規(guī)則，處處受限。

此前，上海一房東以租客同住人中有“高齡失能老人”為由，拒絕向租客交房，原因是租客在簽訂合同時隱瞞了老人的具體情況，房東認為構(gòu)成合同欺詐，拒絕交房并向法院起訴。后續(xù)法院經(jīng)審理認為，合同簽訂后以“高齡失能老人”為由拒絕交房，有違社會主義核心價值觀，不利于建立和諧友好的社會秩序，有損老年人權(quán)益，故駁回房東訴訟請求并判決其承擔違約責任。

可換句話來說，雖然《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》明確要求禁止歧視老年人，保障老年人權(quán)益的同時也符合“尊老愛幼”的價值觀。但從另一方面來說，房屋租賃是屬于個體平等的市場行為，房東有權(quán)自主選擇租客的權(quán)利，因此法律條款上直接認定年齡限制違法存在一定障礙。

并且從該事件也可看出，房東以老人年齡作為租房的標準其實是“潛規(guī)則”，若能明確市場租房規(guī)則，通過具體的標準和證明來判斷老年人的實際經(jīng)濟與行為能力，以此才能更好地保障老年群體的租房權(quán)益。

來源：視覺中國

此外，合適的房源不好找暴露了市場分配、平臺算法，以及適老改造成本方面的問題。部分中介機構(gòu)將租客年齡限制在18-60歲之間，有的甚至劃至55歲。并且可以發(fā)現(xiàn)，有的租賃平臺面對老年人的租房需求，雖答復可以辦理，但線上平臺卻只提供了在校生、畢業(yè)生、職場人等群體的租房通道，并沒有針對老年群體的選項入口。

而在線下，若要為老年人找到合適的房源，大部分的房子是需要進行適老化改造的，改造成本以及后續(xù)的維修成本或許都無法用房租來填補。

當然，我們也能明顯看到近幾年國家對于老舊小區(qū)的適老化改造是大力支持的，但這只是針對自有房的家庭而言，卻忽視了租賃市場的老年群體需求，因此政策在執(zhí)行的過程中難免會出現(xiàn)偏差。

此外，有些房東還表示，即使后續(xù)老年人住進來了，租金可能會出現(xiàn)漲幅，而老年人的收入結(jié)構(gòu)單一，房租則會占一大頭。

雖說租賃市場將老年人攔在年齡的門檻外，但對于本身存在風險的交易，他們也是無奈。話說凡事有風險，風險就應(yīng)有對應(yīng)的保險措施，但恰恰相反的是，現(xiàn)有的租房險種未覆蓋到老年群體，且房東的投保意愿也低，導致風險收益比失衡。

小編認為，具有社會性的老年租賃需求，或許可以由政府主導，由房東、租戶、相關(guān)企業(yè)共同建立風險池，嘗試開發(fā)一個“租賃責任保險”，由多方共同承擔突發(fā)意外帶來的經(jīng)濟損失。

總之，老年人租房難的問題背后是雙方存在的風險未能得到有效保障甚至解決。不過，這個問題也存在了較長時間，國家與市場當然也在逐漸地采取相關(guān)措施，同時也可借鑒其他與之同類情況的國家政策與措施。

在大多數(shù)的老年人租房難的事件中，主角大多是老年流動人群，并且在一線和新一線城市常見。據(jù)華南理工大學公共政策研究院發(fā)布的文章統(tǒng)計稱，中國60歲及以上的流動人口數(shù)量已達1800萬人，約占全部流動人口比例的7.2%。不同于以往的兒童流動人口普遍上升，當前老年流動人口規(guī)模也正在持續(xù)地增長。

其中一線城市，以北京為例，據(jù)2015年的人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，流動老人占比約28%，比五年前增長近20%；據(jù)2023年廣州市老年人口和老齡事業(yè)信息顯示，2023年該市60歲及以上流動人口56.45萬人，比2022年增長16.84%。對于這些老人來說，居住環(huán)境成了剛需。

當然，一些城市也在逐漸采取措施。政策上，2024年新修訂的《廣州市公共租賃住房管理辦法》正式公布，放寬收入財產(chǎn)準入標準、增加適老化設(shè)施、優(yōu)化推出機制等；在杭州，符合本市本級公共租賃住房申請條件，且家庭成員中有年滿70周歲的，可優(yōu)先保障選房；2025年北京則制定了主要針對老年人的公租房政策，不論本市戶籍或外來家庭，只要符合相關(guān)條件均可申請公共租賃住房；但是，目前的公租房政策大多覆蓋范圍僅面向戶籍老人，對于那些流動老年群體，還沒有較為完整的政策來保障他們的租房權(quán)益。

這時候，市場經(jīng)濟就發(fā)揮了作用。北京一房產(chǎn)中介公司推出了“省心租”模式，房東將房源全權(quán)交給公司，老年人直接跟公司對接，而公司會就近配備租房管家，為老年人的需求提供幫助。

此外，貝殼于今年4月份在北京正式發(fā)布“銀發(fā)守護計劃”，在滿足“老有所居”的需求上，利用先進技術(shù)為老年人的生命安全提供有力保障。預計在2025年底將擴展至3個城市，覆蓋超過2000戶家庭。

我們再將目光轉(zhuǎn)向步入老齡化社會已久的日本，2001年日本政府出臺了《關(guān)于確保老年人居住穩(wěn)定的法律》，細分出了三種老年人租房類型——老年人優(yōu)良租賃住房、老年人便捷入住租賃住房、老年人專用租賃住房；2011年，又將這三種類型整合為附帶服務(wù)的老年住宅，專供60歲以上老人居住，租金合理且有針對性服務(wù)，到2023年末，該服務(wù)性老年住宅已有28.5萬戶。

來源：百度

此外，新加坡允許用公積金支付租金，銀行發(fā)放安居補貼，提供無息貸款，覆蓋50%建設(shè)成本；同時還推出了“長者優(yōu)先配屋計劃”，將40%的“二房式”租屋分配給老年人。不過這也是要在政府財力雄厚，老年人口有限的基礎(chǔ)上進行。

總之，對于當前老年人的居住問題，還是要采取政府半干預模式，政府主導，市場配合，社會參與。要積極構(gòu)建老年住房保障體系，引導市場向老年人服務(wù)傾斜，完善租房市場的準入規(guī)則，要在政府公共部門與社會、市場之間保持合理的平衡與相互協(xié)作。

回看老年租房市場的困境，不僅在于解決“有房可租”的表象需求，更是應(yīng)該對“老有所居”這一民生承諾的回應(yīng)。而若能使風險機制成為房東與老年租客之間的兜底，讓市場看到收益、讓政策托住底線，那么老年人在租到好房的同時，也能成為銀發(fā)經(jīng)濟新的增長點。

參考資料：

1. 西南財經(jīng)大學，人民銀行：《中國家庭金融調(diào)查報告》，2012年

2. 國家統(tǒng)計局，《第五次中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調(diào)查》，2021年

3. 人民日報，《老年人租房，為何這么難？》，2025年

4. 經(jīng)濟日報，《銀發(fā)族租房難題待解》，2025年

5. 工人日報，《租房市場如何對老年人更友好》，2024年

6. IPP評論，《銀發(fā)漂流：“老漂族”的孤獨與守望》，2024年

7. 廣州市住建局，《廣州市公共租賃住房管理辦法》，2024年

8. 貝殼Beike，《貝殼“銀發(fā)守護計劃”啟動 守護獨居老人居家安全》，2025年

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