作者：申斐莞

編輯：潘利恒

本文由長(zhǎng)青研究社原創(chuàng)出品

“年輕不努力買(mǎi)房，老了沒(méi)房子住”

這是身邊很多長(zhǎng)輩對(duì)現(xiàn)在年輕人的忠告，這是戲謔的激勵(lì)，還是當(dāng)今社會(huì)的現(xiàn)實(shí)呢？

此前，一則“為65歲母親和年邁外婆租房3天被拒20次”的新聞登上熱搜。有記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前老年群體存在租房難的現(xiàn)象，部分中介機(jī)構(gòu)和房東明確表示“不租給60歲以上的老人”、“寧愿房子空著也不愿租給老人”，甚至有房東當(dāng)著老人面直言“怕你死在我房子里”。

這種以年齡作為租房標(biāo)準(zhǔn)是否是對(duì)老年群體的歧視呢？當(dāng)然，針對(duì)此類(lèi)話題的討論，既包含老年人求租時(shí)的委屈無(wú)助，也有出租者的無(wú)奈糾結(jié)，更有人們對(duì)自身未來(lái)的擔(dān)憂——當(dāng)我老了，我又應(yīng)該在哪兒？

那么，當(dāng)前中國(guó)老年人的租房現(xiàn)狀是否如此困難重重，租房難的背后是否存在隱形歧視？未來(lái)老年友好型社會(huì)能否實(shí)現(xiàn)呢？這都是值得我們思考和探討的問(wèn)題。

眾所周知，我國(guó)人口老齡化進(jìn)程不斷加速，國(guó)家也在各方面積極推進(jìn)老齡事業(yè)的發(fā)展，確保老有所養(yǎng)、老有所依——民政部、全國(guó)老齡辦在《2023年度國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展公報(bào)》中明確提出，要在公租房保障中對(duì)符合條件的老年人予以優(yōu)先配租。

但政策支持是一方面，現(xiàn)實(shí)變化又是另一方面。據(jù)北京、上海等地的調(diào)查顯示，超三分之二中介機(jī)構(gòu)對(duì)60歲以上老人設(shè)限，要求“子女陪同簽約”或直接拒絕。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)家庭房屋自有率高且遠(yuǎn)超世界平均水平是公認(rèn)的結(jié)論，且農(nóng)村高于城市，中西部地區(qū)高于東部地區(qū)。此外，在2019年央行的一次調(diào)研中，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率高達(dá)96%。那么在這種幾乎人人都有房子的情況下，為何還會(huì)出現(xiàn)老人租房難的現(xiàn)象。

首先，老年人租房主要有三方面原因：一是為照顧孫輩在學(xué)校周邊租房，或隨兒女進(jìn)城后賣(mài)掉老房子成了“老漂族”；二是身體原因需在醫(yī)療優(yōu)質(zhì)的城市長(zhǎng)期治療，或原有住宅不適老，轉(zhuǎn)租后另尋矮樓層、電梯房；三是傳統(tǒng)養(yǎng)老模式正在瓦解，“候鳥(niǎo)老人”增多。

據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，2021年，中國(guó)29.9%的老年人無(wú)自有或配偶產(chǎn)權(quán)住房；全國(guó)獨(dú)居老人比例已達(dá)14.2%，其中20%依賴租房解決居住問(wèn)題，且城市獨(dú)居老人住房需求尤為突出。

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在如此較大的租房需求下，市場(chǎng)的供給卻并不樂(lè)觀。而供需不匹配的背后，體現(xiàn)的是社會(huì)對(duì)老年人的“隱形歧視”。

首先，是房源適配性低。目前市場(chǎng)的主流房源更多的是滿足年輕群體需求（如高樓層、開(kāi)放式布局），而老年人由于身體機(jī)能的退化，對(duì)居住環(huán)境則有著更高、更特定的要求——低樓層、近醫(yī)療點(diǎn)、帶扶手或防滑設(shè)施的適老化房源嚴(yán)重稀缺，并且老年人租房預(yù)算普遍有限，且異地養(yǎng)老、獨(dú)居養(yǎng)老等場(chǎng)景的存在，難以找到兼顧價(jià)格、便利性、安全性的房源。而這一現(xiàn)象也暴露出當(dāng)前社會(huì)對(duì)老年群體居住需求的認(rèn)知存在不足。

其次，風(fēng)險(xiǎn)成本的增加。大多房東會(huì)考慮到老人的年紀(jì)與身體狀況，擔(dān)心出現(xiàn)摔跤、生病或死亡等緊急情況，如果單靠一紙合同難以理清權(quán)責(zé)關(guān)系，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，房東可能會(huì)面臨法律糾紛甚至承擔(dān)責(zé)任。例如，此前北京有一老人在租房?jī)?nèi)洗澡滑倒，家屬以防滑措施不到位起訴房東，最終獲賠3萬(wàn)；上海一租客病逝兩周后被發(fā)現(xiàn)，房屋閑置8個(gè)月并需高額消毒費(fèi)用。

另外，社會(huì)對(duì)老年人存在一些認(rèn)知誤區(qū)。認(rèn)為生活習(xí)慣難以磨合、溝通不暢、房屋會(huì)出現(xiàn)臟亂、損壞導(dǎo)致維護(hù)成本增加、跟不上信息時(shí)代以至于不會(huì)線上繳費(fèi)、記憶力不好增加房屋火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)等這些情況的發(fā)生，并且部分房東也會(huì)擔(dān)心由于一些“候鳥(niǎo)老人”依賴子女付房租，可能會(huì)出現(xiàn)拖欠房租的情況，因此更愿意選擇有勞動(dòng)力和穩(wěn)定收入的租客。

對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，將房屋出租給老年人，本身就存在風(fēng)險(xiǎn)和不穩(wěn)定因素，而房東的拒絕與中介的婉拒也是人之常情。但老年人的歸宿又該由誰(shuí)負(fù)責(zé)？在租房市場(chǎng)的這張大網(wǎng)下，老年群體似乎未被完全包裹在內(nèi)，以致這張網(wǎng)出現(xiàn)了“漏洞”。

為啥老年人想租個(gè)合適的房子這么難？光看表象是房源少、房東不愿出租，但從深層來(lái)看，其實(shí)是房東與老年人之間的交易缺“護(hù)欄”保障。對(duì)房東和中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，租給老年人不劃算不說(shuō)，還得擔(dān)不少的風(fēng)險(xiǎn)，自然沒(méi)動(dòng)力拿出合適的房源；對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，想花合理的價(jià)錢(qián)租到滿意的房子，也是因?yàn)樯鐣?huì)與市場(chǎng)沒(méi)有與之配套的規(guī)則，處處受限。

此前，上海一房東以租客同住人中有“高齡失能老人”為由，拒絕向租客交房，原因是租客在簽訂合同時(shí)隱瞞了老人的具體情況，房東認(rèn)為構(gòu)成合同欺詐，拒絕交房并向法院起訴。后續(xù)法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同簽訂后以“高齡失能老人”為由拒絕交房，有違社會(huì)主義核心價(jià)值觀，不利于建立和諧友好的社會(huì)秩序，有損老年人權(quán)益，故駁回房東訴訟請(qǐng)求并判決其承擔(dān)違約責(zé)任。

可換句話來(lái)說(shuō)，雖然《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》明確要求禁止歧視老年人，保障老年人權(quán)益的同時(shí)也符合“尊老愛(ài)幼”的價(jià)值觀。但從另一方面來(lái)說(shuō)，房屋租賃是屬于個(gè)體平等的市場(chǎng)行為，房東有權(quán)自主選擇租客的權(quán)利，因此法律條款上直接認(rèn)定年齡限制違法存在一定障礙。

并且從該事件也可看出，房東以老人年齡作為租房的標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)是“潛規(guī)則”，若能明確市場(chǎng)租房規(guī)則，通過(guò)具體的標(biāo)準(zhǔn)和證明來(lái)判斷老年人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)與行為能力，以此才能更好地保障老年群體的租房權(quán)益。

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此外，合適的房源不好找暴露了市場(chǎng)分配、平臺(tái)算法，以及適老改造成本方面的問(wèn)題。部分中介機(jī)構(gòu)將租客年齡限制在18-60歲之間，有的甚至劃至55歲。并且可以發(fā)現(xiàn)，有的租賃平臺(tái)面對(duì)老年人的租房需求，雖答復(fù)可以辦理，但線上平臺(tái)卻只提供了在校生、畢業(yè)生、職場(chǎng)人等群體的租房通道，并沒(méi)有針對(duì)老年群體的選項(xiàng)入口。

而在線下，若要為老年人找到合適的房源，大部分的房子是需要進(jìn)行適老化改造的，改造成本以及后續(xù)的維修成本或許都無(wú)法用房租來(lái)填補(bǔ)。

當(dāng)然，我們也能明顯看到近幾年國(guó)家對(duì)于老舊小區(qū)的適老化改造是大力支持的，但這只是針對(duì)自有房的家庭而言，卻忽視了租賃市場(chǎng)的老年群體需求，因此政策在執(zhí)行的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)偏差。

此外，有些房東還表示，即使后續(xù)老年人住進(jìn)來(lái)了，租金可能會(huì)出現(xiàn)漲幅，而老年人的收入結(jié)構(gòu)單一，房租則會(huì)占一大頭。

雖說(shuō)租賃市場(chǎng)將老年人攔在年齡的門(mén)檻外，但對(duì)于本身存在風(fēng)險(xiǎn)的交易，他們也是無(wú)奈。話說(shuō)凡事有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)有對(duì)應(yīng)的保險(xiǎn)措施，但恰恰相反的是，現(xiàn)有的租房險(xiǎn)種未覆蓋到老年群體，且房東的投保意愿也低，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)收益比失衡。

小編認(rèn)為，具有社會(huì)性的老年租賃需求，或許可以由政府主導(dǎo)，由房東、租戶、相關(guān)企業(yè)共同建立風(fēng)險(xiǎn)池，嘗試開(kāi)發(fā)一個(gè)“租賃責(zé)任保險(xiǎn)”，由多方共同承擔(dān)突發(fā)意外帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

總之，老年人租房難的問(wèn)題背后是雙方存在的風(fēng)險(xiǎn)未能得到有效保障甚至解決。不過(guò)，這個(gè)問(wèn)題也存在了較長(zhǎng)時(shí)間，國(guó)家與市場(chǎng)當(dāng)然也在逐漸地采取相關(guān)措施，同時(shí)也可借鑒其他與之同類(lèi)情況的國(guó)家政策與措施。

在大多數(shù)的老年人租房難的事件中，主角大多是老年流動(dòng)人群，并且在一線和新一線城市常見(jiàn)。據(jù)華南理工大學(xué)公共政策研究院發(fā)布的文章統(tǒng)計(jì)稱，中國(guó)60歲及以上的流動(dòng)人口數(shù)量已達(dá)1800萬(wàn)人，約占全部流動(dòng)人口比例的7.2%。不同于以往的兒童流動(dòng)人口普遍上升，當(dāng)前老年流動(dòng)人口規(guī)模也正在持續(xù)地增長(zhǎng)。

其中一線城市，以北京為例，據(jù)2015年的人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，流動(dòng)老人占比約28%，比五年前增長(zhǎng)近20%；據(jù)2023年廣州市老年人口和老齡事業(yè)信息顯示，2023年該市60歲及以上流動(dòng)人口56.45萬(wàn)人，比2022年增長(zhǎng)16.84%。對(duì)于這些老人來(lái)說(shuō)，居住環(huán)境成了剛需。

當(dāng)然，一些城市也在逐漸采取措施。政策上，2024年新修訂的《廣州市公共租賃住房管理辦法》正式公布，放寬收入財(cái)產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、增加適老化設(shè)施、優(yōu)化推出機(jī)制等；在杭州，符合本市本級(jí)公共租賃住房申請(qǐng)條件，且家庭成員中有年滿70周歲的，可優(yōu)先保障選房；2025年北京則制定了主要針對(duì)老年人的公租房政策，不論本市戶籍或外來(lái)家庭，只要符合相關(guān)條件均可申請(qǐng)公共租賃住房；但是，目前的公租房政策大多覆蓋范圍僅面向戶籍老人，對(duì)于那些流動(dòng)老年群體，還沒(méi)有較為完整的政策來(lái)保障他們的租房權(quán)益。

這時(shí)候，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就發(fā)揮了作用。北京一房產(chǎn)中介公司推出了“省心租”模式，房東將房源全權(quán)交給公司，老年人直接跟公司對(duì)接，而公司會(huì)就近配備租房管家，為老年人的需求提供幫助。

此外，貝殼于今年4月份在北京正式發(fā)布“銀發(fā)守護(hù)計(jì)劃”，在滿足“老有所居”的需求上，利用先進(jìn)技術(shù)為老年人的生命安全提供有力保障。預(yù)計(jì)在2025年底將擴(kuò)展至3個(gè)城市，覆蓋超過(guò)2000戶家庭。

我們?cè)賹⒛抗廪D(zhuǎn)向步入老齡化社會(huì)已久的日本，2001年日本政府出臺(tái)了《關(guān)于確保老年人居住穩(wěn)定的法律》，細(xì)分出了三種老年人租房類(lèi)型——老年人優(yōu)良租賃住房、老年人便捷入住租賃住房、老年人專(zhuān)用租賃住房；2011年，又將這三種類(lèi)型整合為附帶服務(wù)的老年住宅，專(zhuān)供60歲以上老人居住，租金合理且有針對(duì)性服務(wù)，到2023年末，該服務(wù)性老年住宅已有28.5萬(wàn)戶。

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此外，新加坡允許用公積金支付租金，銀行發(fā)放安居補(bǔ)貼，提供無(wú)息貸款，覆蓋50%建設(shè)成本；同時(shí)還推出了“長(zhǎng)者優(yōu)先配屋計(jì)劃”，將40%的“二房式”租屋分配給老年人。不過(guò)這也是要在政府財(cái)力雄厚，老年人口有限的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

總之，對(duì)于當(dāng)前老年人的居住問(wèn)題，還是要采取政府半干預(yù)模式，政府主導(dǎo)，市場(chǎng)配合，社會(huì)參與。要積極構(gòu)建老年住房保障體系，引導(dǎo)市場(chǎng)向老年人服務(wù)傾斜，完善租房市場(chǎng)的準(zhǔn)入規(guī)則，要在政府公共部門(mén)與社會(huì)、市場(chǎng)之間保持合理的平衡與相互協(xié)作。

回看老年租房市場(chǎng)的困境，不僅在于解決“有房可租”的表象需求，更是應(yīng)該對(duì)“老有所居”這一民生承諾的回應(yīng)。而若能使風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制成為房東與老年租客之間的兜底，讓市場(chǎng)看到收益、讓政策托住底線，那么老年人在租到好房的同時(shí)，也能成為銀發(fā)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

參考資料：

1. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，人民銀行：《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，2012年

2. 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，《第五次中國(guó)城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調(diào)查》，2021年

3. 人民日?qǐng)?bào)，《老年人租房，為何這么難？》，2025年

4. 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，《銀發(fā)族租房難題待解》，2025年

5. 工人日?qǐng)?bào)，《租房市場(chǎng)如何對(duì)老年人更友好》，2024年

6. IPP評(píng)論，《銀發(fā)漂流：“老漂族”的孤獨(dú)與守望》，2024年

7. 廣州市住建局，《廣州市公共租賃住房管理辦法》，2024年

8. 貝殼Beike，《貝殼“銀發(fā)守護(hù)計(jì)劃”啟動(dòng) 守護(hù)獨(dú)居老人居家安全》，2025年

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