捂盤惜售，是很多開(kāi)發(fā)商屢試不爽的“暴利密碼”。

憑借時(shí)間的沉淀，坐等土地升值與房?jī)r(jià)上漲，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

然而，隨著市場(chǎng)日趨理性，這套傳統(tǒng)玩法正逐漸失效。

位于青浦新城的盤古箐峰華庭，三年捂盤盼來(lái)不是價(jià)格飛升，而是銷售滑鐵盧、品質(zhì)爭(zhēng)議、業(yè)主維權(quán)，將外資房企在國(guó)內(nèi)的“慢生意”模式弊端暴露無(wú)遺。

今天，就讓我們來(lái)聊一聊這個(gè)項(xiàng)目。

01

捂盤三年，兩次開(kāi)盤遇冷

2021年，盤古地產(chǎn)以10.96億元底價(jià)拿下青浦夏陽(yáng)地塊，樓面價(jià)1.71萬(wàn)元/㎡。

這三年以來(lái)，周邊競(jìng)品項(xiàng)目接連面市，而它選擇“蓄勢(shì)待發(fā)”。

直到2024年10月，項(xiàng)目才高調(diào)入市，首批定價(jià)4.5萬(wàn)元/㎡，二批次甚至漲到4.77萬(wàn)元/㎡。

盤古地產(chǎn)“以時(shí)間換空間”的算盤打得響亮，但現(xiàn)實(shí)卻迎來(lái)當(dāng)頭一棒。

首批283套房源，只吸引了93組有效認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率低至33%。

二批次項(xiàng)目開(kāi)盤遇冷，由于意向認(rèn)購(gòu)客戶較少，項(xiàng)目取消搖號(hào)，直接進(jìn)行選房。

更諷刺的是，開(kāi)發(fā)商在官方文件上的落款日期還寫錯(cuò)了，細(xì)節(jié)上的隨意，折射出整個(gè)流程的不嚴(yán)謹(jǐn)。

截至2025年9月1日，項(xiàng)目已售總套數(shù)177套，還有291套房源可售，去化率進(jìn)度緩慢。

可以說(shuō)，箐峰華庭等了三年，不是捂成了稀缺，而是捂成了庫(kù)存。

慢，有時(shí)候不一定是穩(wěn)，而是慢性自殺。

02

品質(zhì)降標(biāo)，引發(fā)信任危機(jī)

根據(jù)施工銘牌信息，盤古箐峰華庭即將竣工。

然而就在前不久，部分業(yè)主投訴項(xiàng)目減配降標(biāo)，聲稱這些問(wèn)題不僅損害了他們的利益，也與政府倡導(dǎo)的“好房子”建設(shè)理念背道而馳。

首先是公區(qū)地面，從“花崗巖”變成了“瀝青”

在開(kāi)發(fā)商的宣傳圖冊(cè)中，小區(qū)的公共區(qū)域是拼色花崗巖石鋪就的精致地面，還規(guī)劃了雅致的水景，營(yíng)造出高端住宅的氛圍。

然而，業(yè)主們?cè)?strong>現(xiàn)場(chǎng)看到的卻是成本最低廉的瀝青路面，落差巨大。

更令業(yè)主們擔(dān)憂的是，瀝青在高溫日曬下可能揮發(fā)有毒有害氣體，對(duì)健康造成潛在威脅。部分業(yè)主強(qiáng)烈抗議：“我們買的是家，不是一個(gè)潛在的健康危害源！”

他們希望開(kāi)發(fā)商鏟除瀝青，按照宣傳標(biāo)準(zhǔn)改鋪石英磚或花崗巖。

其次是外立面，從“米白”變成了“土黃”

建筑的外立面，是小區(qū)的“臉面”。盤古箐峰華庭在宣傳中承諾采用米白色真石漆加石材，呈現(xiàn)出簡(jiǎn)約、典雅的現(xiàn)代風(fēng)格。

然而，實(shí)際呈現(xiàn)的外立面卻變成了低成本的土黃色真石漆和黃色石材。

這種色差不僅讓小區(qū)的整體美觀度大打折扣，更顯得廉價(jià)與陳舊。

諷刺的是，由該項(xiàng)目代建的兩棟酒店，外立面卻采用了高品質(zhì)的米白色石材，與小區(qū)自身的“土黃”形成了鮮明的對(duì)比。

這種“內(nèi)外有別”的做法，讓業(yè)主們感受到了極大的不公。

最后，是入戶大堂和室內(nèi)配置，都存在不同程度的貨不對(duì)板

在宣傳文案中，入戶大堂采用的是拼色大理石，空間開(kāi)闊。

現(xiàn)實(shí)中的大堂空間矮小局促，裝修簡(jiǎn)陋，大理石拼花也被“小土磚”所取代。

部分業(yè)主反饋，項(xiàng)目配備的中央空調(diào)，缺失墻面控制面板，僅提供一個(gè)遙控器，使用體驗(yàn)不佳。

此外，電梯旁的消防栓直接暴露在外，沒(méi)有做任何內(nèi)嵌或隱藏處理，不僅影響美觀，更存在一定的安全隱患。

總之，一邊是宣傳冊(cè)里的詩(shī)和遠(yuǎn)方，一邊是現(xiàn)實(shí)里的瀝青和土黃。

信任，就這樣塌方。

03

入滬18年，外資光環(huán)的褪色

盤古箐峰華庭的銷售與品質(zhì)雙滑坡，其實(shí)并非偶然，而是盤古地產(chǎn)在上?！胺鹣甸_(kāi)發(fā)”的必然結(jié)果。

這家背景雄厚的外資房企，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的本土化道路上，似乎陷入了“水土不服”的迷途。

一方面，資本雄厚，卻奉行蝸牛式開(kāi)發(fā)

盤古地產(chǎn)的背景非常顯赫，它背后有著泰國(guó)最大的商業(yè)銀行——盤谷銀行的陳智深家族，以及香港亞洲金融集團(tuán)的資本支持。

2025年，陳智深家族以10.7億美元的身家位列福布斯泰國(guó)富豪榜第31位。

強(qiáng)大的金融背景，使得盤古地產(chǎn)無(wú)需像國(guó)內(nèi)高周轉(zhuǎn)房企那樣依賴快速回款維持運(yùn)營(yíng)，從而形成了獨(dú)特的“慢開(kāi)發(fā)”模式。

自2007年進(jìn)駐上海嘉定以來(lái)，盤古地產(chǎn)在長(zhǎng)達(dá)18年的時(shí)間里，開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目屈指可數(shù)，主要有盤古天地、盤古嘉德、盤古園府、盤古箐峰華庭等。

這種“蝸牛式”的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，在日新月異的上海市場(chǎng)明顯有些格格不入。

另一方面，產(chǎn)品滯后，一套圖紙沿用十年

比開(kāi)發(fā)速度更令人詬病的，是其產(chǎn)品力的停滯不前。

之前，就有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士指出，盤古地產(chǎn)是“一套圖紙用十年”。

從2009年的盤古天地到2019年的盤古園府，再到盤古箐峰華庭，其主力戶型基本是換湯不換藥。

另外，項(xiàng)目定位也出現(xiàn)偏差。盤古箐峰華庭二批次主推的75-98㎡小戶型，總價(jià)在322萬(wàn)-421萬(wàn)之間。對(duì)于剛需客戶而言，這個(gè)總價(jià)過(guò)高，在青浦新城毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于改善型客戶來(lái)說(shuō)，這樣的面積又無(wú)法滿足他們的居住需求，最終項(xiàng)目陷入了“高不成、低不就”的兩難境地，剛需嫌貴、改善嫌小。

在產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化的時(shí)代，很多房企不斷進(jìn)行產(chǎn)品迭代，盤古地產(chǎn)的做法注定很難滿足購(gòu)房者日益挑剔的眼光。

盤古地產(chǎn)的困境，其實(shí)也是外資房企在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀的縮影。
過(guò)去，捂盤能靠信息差套利。今天，透明市場(chǎng)下，捂盤更像“慢性自殺”。

畢竟，資本背景再?gòu)?qiáng)，也救不了落后的產(chǎn)品力。何況，如今上海樓市的透明度越來(lái)越高，新房供應(yīng)充足，購(gòu)房者的選擇也更加多元。

青浦新城本就是新房扎堆的板塊，盤古箐峰華庭4.5萬(wàn)元/㎡的均價(jià)與周邊二手房并無(wú)明顯倒掛優(yōu)勢(shì)，購(gòu)房者自然會(huì)用腳投票，選擇性價(jià)比更高、產(chǎn)品力更強(qiáng)的項(xiàng)目。

不過(guò)，盡管箐峰華庭遭遇滑鐵盧，盤古地產(chǎn)似乎并未放緩在青浦的布局。

2024年11月，再次以底價(jià)拿下青浦新城中央商務(wù)區(qū)的一幅地塊，也就是即將面世的全新項(xiàng)目——盤古云曦。

當(dāng)時(shí)，這宗地只有一位盤古地產(chǎn)競(jìng)買人。最終，它以底價(jià)約9.15億元摘得，成交樓面價(jià)為18000元/平方米。

盤古云曦預(yù)計(jì)將于9月推出約120㎡3房、約140㎡洋房，以及約150-210㎡疊加，樣板間也將同步開(kāi)放。

對(duì)它來(lái)說(shuō)，如果依然沿用“慢開(kāi)發(fā)+老產(chǎn)品”的舊邏輯，未來(lái)命運(yùn)恐怕難言樂(lè)觀。

箐峰華庭不是孤例，而是一面鏡子。對(duì)于外資房企而言，如果不能真正本土化、快速迭代，“國(guó)際背景”很快會(huì)變成“市場(chǎng)邊緣”。

市場(chǎng)已經(jīng)換了劇本，繼續(xù)拿舊邏輯登場(chǎng)，注定被淘汰出局。

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