上海這幾年悄咪咪的干了件大事——

正在通過城市更新，全力打造全中國的第一富人區(qū)！

最近五年，上海正在進(jìn)行史無前例的大規(guī)模舊改，大量的老式石庫門里弄搖身一變，成為以風(fēng)貌別墅和大平層為主的豪宅區(qū)。

其中，舊改力度最大、舊改面積最大的無疑是黃浦區(qū)。

黃浦區(qū)內(nèi)，力度最大的地方，就是黃浦的中部地區(qū)：

從新天地開始向東，以豫園和老西門所在的老城廂片區(qū)為核心，進(jìn)行了成片的舊改開發(fā)。

經(jīng)過近幾年的全面開發(fā)、片區(qū)內(nèi)大量的豪宅上市之后，“中黃浦”+陸家嘴濱江，已經(jīng)有了全國第一富人區(qū)的氣勢：

從新天地開始，一路向東到老西門、豫園，直到外灘和董家渡，再加上江對面已經(jīng)基本建成的陸家嘴濱江，全部成為了連片開發(fā)的豪宅區(qū)。

新天地核心區(qū)隨著地塊出讓，目前僅剩大韓民國臨時政府地塊還沒有出讓，其他地塊基本都是名花有主。

這片區(qū)域整體約10平方公里：

東西寬度約五公里、南北寬度約兩公里。

這十平方公里土地，擁有全國最高密度的頂級豪宅，套均3000萬起、單價超過15萬的豪宅社區(qū)，幾乎每100米就有一個。

可以說，這10平方公里就是未來全中國最富貴的10平方公里，是全國富人最集中、夫人數(shù)量最多最密集的第一富人區(qū)。

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黃浦這個超級富人區(qū)的建設(shè)，對于上海豪宅市場格局的影響是極大的：

上海豪宅格局正式從原來的群雄割據(jù)時代，進(jìn)入到今天的一超多強時代。

上海豪宅市場的格局可以視為以2020年為分界點。

2020年上海全面舊改之前，上海的豪宅市場其實能講富人區(qū)的地方并不多——

因為大部分的豪宅都是零散分布在各個板塊，只有新天地和陸家嘴濱江稱得上比較成片的豪宅區(qū)。

就連董家渡和徐匯濱江，也是最近這些年開發(fā)力度變大之后，才有了富人區(qū)的感覺。

那個時代可以視為“單盤價值時代”：

因為成片開發(fā)的區(qū)域比較少，地段的排序并不是買豪宅的第一要素，因為沒有絕對的領(lǐng)軍者。

且由于限價市場下，上海很長一段時間里都缺少品質(zhì)過硬、起步面積足夠大圈層純粹的豪宅社區(qū)：

因此那個時代只要你項目位置不算太差，品質(zhì)是按照豪宅標(biāo)準(zhǔn)打造（配置高、面積足夠大），就可以稱之為豪宅。

當(dāng)時購買力在當(dāng)時的市場環(huán)境下是沒有明確的集中性的，大家主要基于自己的工作生活半徑、對地段的喜好度去選房；

也因此當(dāng)時各個地段都有頂級豪宅，大家的價格體系也拉不開太大的差距。

喜歡梧桐區(qū)的會去買湖南路四代金剛，去看淮海路的天璽；

喜歡品質(zhì)好、面積大的可能會選擇古北壹號或者云錦東方；

喜歡傳統(tǒng)核心區(qū)的會去買嘉天匯，也可能會因為情懷去買新華路；

普陀地緣改善居民可能會選擇華府樟園、楊浦選擇翡麗甲第、莘莊選擇天薈。

喜歡產(chǎn)品創(chuàng)新的會去看中鷹黑森林，喜歡江景的會去陸家嘴。

但是2020年之后，上海全面舊改，市中心豪宅井噴，上海樓市的豪宅市場格局就全面變化了：

成片開發(fā)的富人區(qū)成為了地段梯隊的第一梯隊，新的頂級豪宅地段觀念正在重新形成；

那些曾經(jīng)活躍的區(qū)域型豪宅，價值出現(xiàn)了斷崖式下跌。

房子不會賣，價格不好談

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就和中產(chǎn)社區(qū)一樣，整片開發(fā)、圈層統(tǒng)一、配套匹配中產(chǎn)需求的地方，成為了中產(chǎn)們的優(yōu)先選擇，比如大寧、古美、天山、長風(fēng)都是中產(chǎn)社區(qū)中的佼佼者。

2020年之后，隨著黃浦的成片開發(fā)，富人區(qū)的概念逐漸成為了豪宅市場新的選房主流：

買豪宅優(yōu)先選擇黃浦、選擇徐匯濱江、選擇陸家嘴這種成片開發(fā)的區(qū)域，之前那些零散分布在各地的豪宅，成為了買房的第二梯隊。

這個觀念變化，直接帶來的結(jié)果就是購買力的流失，很多曾經(jīng)的豪宅王者價格斷崖式下跌：

比如嘉天匯從25萬跌到17萬，嘉御庭從22萬跌到16萬。

而隨著黃浦+陸家嘴濱江這個第一富人區(qū)的持續(xù)開發(fā)，這種購買力向心的趨勢會越來越明顯：

就和一百年前住在梧桐區(qū)里是富人的象征一般，富人買房優(yōu)先會選擇這個第一富人區(qū)，其他地方都是第二線的選擇：

地段的排序，變了。

隨著這個過程的持續(xù)，部分零星分布的單體豪宅，買入就十分危險了：

價值是長期看跌的，隨著地段價值下降、房齡變老，可能真的會成為無人接盤的“老豪大”。

對于豪宅來說，35歲危機可能會更加明顯：

因為你的面積本身就很大，富豪購買力都拋棄你之后，大部分中產(chǎn)們又買不起你。

那么你的單價恐怕不僅僅是從25萬跌到20萬這么簡單，可能實際上是總價從5000萬降到2000萬，卻依然賣不掉。

從開發(fā)進(jìn)度上看，目前整體黃浦豪宅的開發(fā)節(jié)奏，還是集中在新天地和新天地東拓的部分。

新天地板塊自然不用多說，地段價值已經(jīng)站穩(wěn)第一梯隊。

而黃浦正在開發(fā)的新天地東拓片區(qū)，之前其實市場上并不太認(rèn)可。

一方面，因為沒有瑞安沒有太平湖，就不是新天地；

另一方面，露香園一期做的實在是一般性，扛不起來這個區(qū)域的價值。

好在上海壹號院的開發(fā)，逐漸讓板塊的價值站穩(wěn)；

瑞安也正式拿了新天地地塊的股權(quán)，未來打造翠湖天地七期，正式讓新天地東拓這個概念站穩(wěn)了。

北側(cè)的金陵華庭已經(jīng)正式站上了20萬的臺階，隔壁的余慶里也已經(jīng)被華潤拿下，未來也會打造超高層+風(fēng)貌別墅的產(chǎn)品。

不過，由于風(fēng)貌別墅產(chǎn)品的審批嚴(yán)格，目前黃浦東側(cè)的豫園片區(qū)和復(fù)興東路以南的片區(qū)，目前整體的舊改進(jìn)度還比較緩慢。

復(fù)星的福佑地塊遲遲沒有入市，福佑南側(cè)地塊尚未完全出讓。

喬家路地塊目前仍然維持在之前老城廂的面貌，入市估計還要一段時間（下圖）；

上海壹號院南側(cè)的文廟周邊地塊的舊改，尚未完全提上日程。

從現(xiàn)狀來看，這個未來的全國第一富人區(qū)離全面落地還要很長時間，保守估計得15年以上。

因此，短期內(nèi)倒也不必?fù)?dān)心很多被淘汰的豪宅快速下跌，肯定是一個逐漸降落的過程。

這也給了大家一個處置豪宅的周期：

一些注定被拋棄的豪宅，是時候重新整合資產(chǎn)，選擇能夠在未來跑贏周期的項目了。

篇幅有限，具體的選房問題，歡迎聯(lián)系我們。