近日，貝殼在部分城市試點(diǎn)推出“買方零中介費(fèi)，全額由賣方承擔(dān)”的全新服務(wù)收費(fèi)模式。

二手房交易中介費(fèi)收費(fèi)模式的顛覆性調(diào)整，引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注與深度討論。

買方零中介費(fèi)，全額由賣方承擔(dān)，是否合理？

這一創(chuàng)新收費(fèi)模式，能否有效提升二手房市場的成交活躍度？

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中介費(fèi)收費(fèi)模式轉(zhuǎn)變

中介費(fèi)收費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，實(shí)際上反映了房地產(chǎn)市場所處歷史階段的轉(zhuǎn)變。

長期以來，在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的二十多年間，特別是房價快速上漲的周期中，二手房交易市場中，賣方占據(jù)主導(dǎo)地位，中介服務(wù)費(fèi)用通常由買方承擔(dān)，賣方不承擔(dān)任何交易稅費(fèi)，即所謂“凈到手價”。這一模式一度成為行業(yè)慣例和潛規(guī)則。

但近幾年，隨著房地產(chǎn)市場下行壓力加大，市場由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，買家的議價空間和話語權(quán)逐漸增強(qiáng)。

二手房市場交易更加規(guī)范化，中介服務(wù)收費(fèi)模式逐步從傳統(tǒng)的買方單方承擔(dān)，轉(zhuǎn)變?yōu)楦鲜袌鲆?guī)律的買賣雙方各自承擔(dān)模式。

當(dāng)前，在大部分城市，二手房交易中介費(fèi)普遍由買賣雙方各自承擔(dān)房屋總價款的1%–2%。

這一收費(fèi)模式不僅實(shí)現(xiàn)了交易雙方利益和心理上的平衡，也體現(xiàn)了中介服務(wù)在買賣環(huán)節(jié)中的雙向價值。

然而，在現(xiàn)階段二手房市場中，首次置業(yè)和改善型需求的剛需群體仍占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，這類購房者對交易成本高度敏感，中介費(fèi)也成為左右買方下單決策的因素之一。

由于剛需買家通常預(yù)算有限，即便單方費(fèi)率看似不高，但疊加貸款利息、稅費(fèi)等其他支出后，整體購房負(fù)擔(dān)仍會顯著上升，這使得二手房市場中的買家對中介費(fèi)用也特別在意。

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順應(yīng)市場趨勢，促進(jìn)成交

最近，貝殼在部分城市打破常規(guī)，試點(diǎn)推出“買方零中介費(fèi)，全額由賣方承擔(dān)”的全新中介收費(fèi)模式，不僅顛覆了二手房市場交易收費(fèi)的傳統(tǒng)慣例，更直接觸動了剛需買家最敏感的神經(jīng)，為買方提供了情緒價值。

對購房者而言，無疑是利好消息，直接減輕了買房過程中的購房成本，降低購房門檻。

從房東角度看，看似多承擔(dān)了中介費(fèi)用。但問題的實(shí)質(zhì)，其實(shí)是另一個重要變量：房價。

如果賣家不愿意承擔(dān)全額中介費(fèi)，那就降低賣房價格。

比如，300萬元總價的房子，如果3%的中介費(fèi)是9萬元，賣方替買方承擔(dān)的一半就是4.5萬元。如果賣方不愿意承擔(dān)這部分的中介費(fèi)，可以在房價上降低4.5萬元，中介費(fèi)各自承擔(dān)是一樣的。

這次貝殼在部分城市試點(diǎn)的“買方零中介費(fèi)，全額由賣方承擔(dān)”的收費(fèi)模式，也真實(shí)地反映了房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場下行已經(jīng)持續(xù)超過4年。

近幾個月，市場成交持續(xù)下滑，幾乎所有城市二手房掛牌量都是天量，中介機(jī)構(gòu)為促進(jìn)二手房買賣雙方的成交，通過調(diào)整收費(fèi)模式來吸引買家。

這種收費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變只是順應(yīng)了市場的變化，也是中介機(jī)構(gòu)促成成交的手段，無所謂合理不合理，只要是真實(shí)的市場交易結(jié)果，成交就是公允和合理的。