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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

9月剛剛快過半，四大央企在上個月也都陸續(xù)發(fā)布了半年報，如今四大天王的綜合戰(zhàn)績來看，除去華潤置地經(jīng)營質(zhì)量稍顯突出以外，其他三家并沒有得到資本市場認可。

最新發(fā)布年報的是A股扛把子保利發(fā)展，也是在國內(nèi)上市房企里面的絕對領(lǐng)頭羊。從整體發(fā)布的數(shù)據(jù)綜合指數(shù)來看，保利發(fā)展綜合排名領(lǐng)先整個A股地產(chǎn)板塊。

2025年中報季收官，從近期上市房企中報和業(yè)績會可以看出，雖然房企整體業(yè)績表現(xiàn)不甚理想，但對市場信心有所恢復。

絕大多數(shù)房企認為，房地產(chǎn)市場已基本觸底，但反彈力度偏弱，去年到今年的幾大激勵政策似乎并沒有對大盤起到什么實質(zhì)性作用。

A股上市房企里面，如今能找出幾個盈利的房企都是大難題，傳統(tǒng)巨頭中的萬科，金地都是持續(xù)大虧損，加上傳統(tǒng)的幾大央企都在持續(xù)虧損中。

保利發(fā)展仍然保持行業(yè)一哥的戰(zhàn)斗力與活躍度，從拿地到銷售出貨仍然還是非常積極，但是實際上內(nèi)部壓力已經(jīng)火燒眉毛。

先看看牌面，高達1168億的營收，凈利潤只有區(qū)區(qū)27.1億元，這是行業(yè)一哥的今年上半年的核心指標，顯然與其他三大央企差距非常大。

不管是中海發(fā)展還是華潤置地，在營收低于保利發(fā)展的大前提下，凈利潤已經(jīng)高達百億，就算老五的招商蛇口。在差距一半以上的營收前提下，也創(chuàng)造了過半保利發(fā)展的凈利潤。

保利發(fā)展今年這份半年度成績單，說句大實話，基本上算是徹底擺爛了，屬于嚴重偏離了正常的管控節(jié)奏。

這或許背后就是保利發(fā)展激進擴張的后遺癥，這在保利發(fā)展年報另外一個數(shù)據(jù)方面體現(xiàn)的體現(xiàn)的淋漓盡致：保利發(fā)展的負債有點崩了。

相對比其他三家央企的凈負債率遠低于行業(yè)安全標準，但是保利發(fā)展的凈負債率真的已經(jīng)接近很多大型民企了，這在穩(wěn)健央企軍團也是極其少見的。

保利發(fā)展上半年公司凈利潤下降超過60%，無外乎就是拿地拿的太多，憑借拿的太貴，但是操盤溢價能力又有限，沒有賣出高價。

今年上半年，保利發(fā)展仍然還是在持續(xù)投資狂奔的狀態(tài)，從今年1-8月全國項目投資數(shù)據(jù)來看，保利發(fā)展還是保持早期一貫節(jié)奏。

保利發(fā)展穩(wěn)定一哥的地位，仍然還是在增收不增利的負債驅(qū)動經(jīng)營模式下狂奔，很難想象一家頭部房企會走進這種死胡同。

幸運的是，保利在今年下半年似乎開始有所動靜，就在近幾天，地產(chǎn)一品塘獨家獲悉，保利發(fā)展總部開始有所行動。

與其他房企大開大合的調(diào)整組織構(gòu)架與高管不同的是，保利發(fā)展似乎動靜不算大，因為換來換去，對于保利這種3000億體量房企來說，也是換湯不換藥。

首先，保利發(fā)展總部近期要組建一支特種部隊，在地區(qū)層面設(shè)立獨立的項目公司，集團直接管控項目的經(jīng)營指標。

這種獨立的大項目公司，就是我們這幾年看到的市場上的豪宅項目，或是在一線城市比較關(guān)鍵的高溢價項目。

有些大的地區(qū)公司平臺可能要減員，把高手都要集中在這個大項目公司里面，集團綜合調(diào)配資源操盤與管控，對項目的經(jīng)營結(jié)果負責。

目前來看，首先試點的區(qū)域應(yīng)該是保利發(fā)展的大本營廣州，保利廣東公司會是本次調(diào)整的先頭部隊之一。

其實這步棋對于保利發(fā)展來說，確實相當有挑戰(zhàn)性，作為頭部一哥，幾十家地區(qū)公司的大平臺，對于集團來說，組織太過龐大，不如換一個抓住，強管控優(yōu)質(zhì)大項目。

這種思路其實在中海發(fā)展很多城市公司已經(jīng)早就開始實施，比如上海，深圳很多頂級豪宅項目，如今都是集團全盤管理了，甚至營銷操盤手都直接對集團匯報工作。

另外從今年兩位保利發(fā)展的高管任命來看，保利發(fā)展真的不想在地產(chǎn)開發(fā)一棵樹上吊死了，第二戰(zhàn)略業(yè)務(wù)曲線必須要加強了。

第一，新上位的保利發(fā)展總經(jīng)理潘志華能夠作為集團最年輕的二把手，背后的戰(zhàn)略意義非常明顯，這也得益于其資管方面的經(jīng)驗積累。

保利發(fā)展于2024年的年報中表示，在行業(yè)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期，公司積極探索新發(fā)展模式，加快構(gòu)建“一個新的保利發(fā)展、三大主業(yè)支撐”的業(yè)務(wù)格局。

一是做優(yōu)不動產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)，鞏固行業(yè)龍頭地位。二是做大不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，創(chuàng)新資產(chǎn)管理機制，大力發(fā)展租賃住房，提高持有資產(chǎn)經(jīng)營收益。

不動產(chǎn)經(jīng)營板塊一直都是保利發(fā)展的超級弱項，這也與其集團背景有關(guān)系，潘志華如今上位最大的核心工作就是提升保利發(fā)展的不動產(chǎn)資管運營水平。

盡管保利發(fā)展旗下有不少經(jīng)營業(yè)務(wù)，不管是酒店，還是商業(yè)，還是長租公寓等非住業(yè)務(wù)，但是其經(jīng)營質(zhì)量并不突出，也沒有知名IP出現(xiàn)，更沒有進入資本化運營。

經(jīng)營業(yè)務(wù)已經(jīng)不僅僅是錦上添花的邏輯，如今很多房企已經(jīng)明確是第二增長曲線，并且是提升整體凈利潤的唯一法寶，保利發(fā)展務(wù)必要重視起來。

另外保利發(fā)展在近期也提拔了另外一位核心高管，保利物業(yè)執(zhí)行董事兼董事長吳蘭玉獲委任為保利發(fā)展副總經(jīng)理。

時隔4個月，保利發(fā)展副總經(jīng)理職位終于“花落”吳蘭玉。由此，今年上任的吳蘭玉，2022年上任的唐翔、陳剛以及2019年上任的張艷華，組成了保利發(fā)展目前四位副總經(jīng)理的陣容。

吳蘭玉出生于1979年，2003年至2005年先后于武漢理工大學獲得管理學及法學雙學士學位、于華中科技大學取得傳播學碩士學位。

碩士畢業(yè)后，吳蘭玉便進入了保利發(fā)展，歷任保利發(fā)展業(yè)務(wù)經(jīng)理、廣州科學城保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場營銷部門負責人。

中后期擔任保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司助理總經(jīng)理及副總經(jīng)理等崗位，在地產(chǎn)開發(fā)板塊積累了十余年的市場營銷、運營等經(jīng)驗。

從過往三年保利物業(yè)的表現(xiàn)來看，2022年、2023年、2024年，其營業(yè)收入分別為136.8億、150.62億和163.4億元；

對應(yīng)保利物業(yè)歸母凈利潤為11.13億、13.8億、14.7億元，均呈現(xiàn)連續(xù)三年上漲的態(tài)勢。

很顯然這次提拔吳蘭玉進入保利發(fā)展管理班子，也就是對其在物業(yè)運營方面的貢獻，這也體現(xiàn)保利發(fā)展重視經(jīng)營業(yè)務(wù)方面的決心。

另外最為重點的是，現(xiàn)任保利發(fā)展集團董事長劉平也等不了多久了，眼看其他三位央企大佬陸續(xù)進入大集團管理班子，自己必須也要干出業(yè)績來。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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