商業(yè) 觀察

觀察企業(yè) | 新鴻基地產(chǎn)

作者 | 大江

在香港，Scramble Hill、天璽·天Mall等商場(chǎng)將于2025年下半年開(kāi)業(yè)；

在上海，ITC Maison、TODTOWN Mall天薈廣場(chǎng)也將于2025年下半年開(kāi)業(yè)。

新鴻基，要進(jìn)入商業(yè)爆發(fā)期了！

近期，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布了2024/25年度全年業(yè)績(jī)，整體表現(xiàn)非常穩(wěn)健，也透露了旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)度情況。

報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)8%至901.19億港元。其中，物業(yè)發(fā)展成為增長(zhǎng)主力，實(shí)現(xiàn)收入345.56億港元，同比增長(zhǎng)26%。

相較于物業(yè)發(fā)展板塊的強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，租賃板塊受市場(chǎng)影響起伏較大，處于微跌狀態(tài)，租賃板塊收入微跌2%，到244.61億港元。

來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)

盡管租金微跌，但新鴻基商業(yè)的進(jìn)度不減。

今年年初，由新鴻基打造的香港首個(gè)運(yùn)動(dòng)商業(yè)綜合體西沙GO PARK正式開(kāi)業(yè)。

來(lái)源：新地官網(wǎng)

此外，香港Scramble Hill將于今年下半年起分階段開(kāi)業(yè)，香港天璽·天Mall將于今年第四季起分階段開(kāi)業(yè)，上海ITC Maison將于今年下半年起分階段開(kāi)業(yè)，上海TODTOWN Mall天薈廣場(chǎng)南區(qū)將于今年年底開(kāi)業(yè)，蘇州環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)已經(jīng)平頂......

在消費(fèi)降級(jí)以及市場(chǎng)不確定性增加的大環(huán)境下，新鴻基下半年還要連開(kāi)四座商業(yè)項(xiàng)目，新鴻基，太猛了！

01

內(nèi)地零售收租57億

上海IFC商場(chǎng)要“擴(kuò)容”

從此次的財(cái)報(bào)和業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)來(lái)看，新鴻基地產(chǎn)有不少亮點(diǎn)。

·香港零售收租91億，內(nèi)地零售收租57億；

作為香港最大的房地產(chǎn)商，香港市場(chǎng)對(duì)于新鴻基的重要性自然不言而喻。

目前，新鴻基在香港擁有110萬(wàn)㎡零售物業(yè)，商場(chǎng)布局也主要集中在地鐵沿線的優(yōu)勢(shì)區(qū)位。

不過(guò)香港商業(yè)項(xiàng)目目前受到香港整體消費(fèi)市場(chǎng)不景氣的影響較大。

具體來(lái)看，零售方面，新鴻基地產(chǎn)在香港期內(nèi)租金收入90.85億港元，同比下滑2%。

來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)

新鴻基在內(nèi)地的布局也是以核心城市為主，包括上海及長(zhǎng)三角地區(qū)、北京、廣州及大灣區(qū)、成都等地。

內(nèi)地的商業(yè)項(xiàng)目同樣受消費(fèi)降級(jí)以及奢侈品下行的諸多影響，也呈現(xiàn)輕微下滑狀態(tài)。

在內(nèi)地錄得總租金收入57.13億元（61.73億港元），同比下滑2%，凈租金收入48.64億港元，同比下滑3%；零售物業(yè)組合收入下滑3%至40.79億港元。

來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)

·看好西九龍，香港零售物業(yè)組合出租率95%；

新鴻基非?？春孟愀?，也是少有的依然將業(yè)務(wù)重心放在香港的港資商業(yè)地產(chǎn)商之一。

目前新鴻基在香港擁有沙田新城市廣場(chǎng)、中環(huán)IFC、旺角MOKO、尖沙咀新太陽(yáng)廣場(chǎng)、觀塘apm、元朗形點(diǎn)、上水廣場(chǎng)、葵芳新都會(huì)廣場(chǎng)、大埔超級(jí)城、將軍澳東港城、屯門V City、荃灣廣場(chǎng)等25個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

零售物業(yè)組合的表現(xiàn)也都不錯(cuò)，整體出租率達(dá)到了95%。

來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)

今年年初開(kāi)業(yè)的香港首個(gè)運(yùn)動(dòng)商業(yè)綜合體西沙GO PARK，以運(yùn)動(dòng)與健康為重點(diǎn)，開(kāi)業(yè)之后的表現(xiàn)也很亮眼，客流量超過(guò)了200萬(wàn)人次。

來(lái)源：新地官網(wǎng)

西九龍，是新鴻基的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。

此次24/25年報(bào)問(wèn)答會(huì)上，新鴻基也重點(diǎn)提及助力西九龍打造成中環(huán)2.0的信心。

未來(lái)，隨著IGC、ICC以及AST項(xiàng)目入市，新鴻基在西九龍將擁有超過(guò)700萬(wàn)平方英尺的商業(yè)空間以及近600萬(wàn)平方英尺的辦公面積。

·上海是內(nèi)地資產(chǎn)組合的核心市場(chǎng)，上海IFC商場(chǎng)將“擴(kuò)容”；

除了香港，以上海為核心的長(zhǎng)三角絕對(duì)是新鴻基在內(nèi)地資產(chǎn)組合的核心市場(chǎng)。

目前，新鴻基在長(zhǎng)三角布局了上海IFC、環(huán)貿(mào)iapm、ITCMaison、天薈廣場(chǎng)、杭州IFC、南京IFC、蘇州環(huán)貿(mào)等重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目。

本次24/25年報(bào)問(wèn)答會(huì)上，也重點(diǎn)提及了上海IFC、上海ITC等商業(yè)項(xiàng)目。

隨著老鋪黃金等新租戶的進(jìn)駐以及奢侈品租戶的擴(kuò)張，上海IFC商場(chǎng)自6月起銷售額就處于強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

來(lái)源：新地官網(wǎng)

從公開(kāi)信息來(lái)看，今年以來(lái)，上海IFC還有Acne Studios、LV男裝專賣店、LOWEW精品店、TOD’S（煥新）、LADY M、FENDI（煥新）、藍(lán)瓶咖啡、BRUNELLO CUCINELLI等品牌開(kāi)業(yè)。

并且上海IFC商場(chǎng)還計(jì)劃在未來(lái)一年內(nèi)將部分酒店空間改造為零售用途，目前還在與租戶密切協(xié)商。

作為新鴻基在內(nèi)地打造的最大的單體商業(yè)項(xiàng)目，ITC Maison備受關(guān)注，項(xiàng)目總體量70.6萬(wàn)平方米，含27.9萬(wàn)平方米購(gòu)物中心、370米地標(biāo)高樓、超甲級(jí)寫字樓及六星級(jí)酒店。

ITC第一期的One ITC商場(chǎng) 來(lái)源：新地官網(wǎng)

今年8月，ITC Maison美食坊（ITC Dining）率先試營(yíng)業(yè)，裕蓮茶樓、%Arabica、KOI與大馥·燒肉丼飯等首批品牌已亮相，后續(xù)復(fù)麗華茶餐廳、M Stand、 LE COQ大公雞小酒館、Vietmiam薈欣·越南、Pintox、Lille Wagas、POETS泰獅品牌也將陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

新鴻基對(duì)于ITC Maison項(xiàng)目的評(píng)價(jià)極高，也有不小的期待，將其視為“亞洲地標(biāo)性購(gòu)物中心”。

來(lái)源：新地官網(wǎng)

·負(fù)債率下滑至15.1%，新鴻基穩(wěn)健到底。

從財(cái)報(bào)來(lái)看，新鴻基維持著一貫的穩(wěn)健作風(fēng)。

截至2025年6月30日，新鴻基的凈債項(xiàng)為932.98億，同比減少了16%。

來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)

負(fù)債比率也由去年的18.3%減少至15.1%，變得更加穩(wěn)健。

債項(xiàng)到期組合狀況也維持得較為良好，約70%的債項(xiàng)在兩年后償還。這也意味著，新鴻基保持著比較良好的財(cái)務(wù)狀況。

來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)

02

香港、內(nèi)地還有多個(gè)項(xiàng)目要亮相

新地越來(lái)越有看頭了！

隨著越來(lái)越多的商業(yè)項(xiàng)目將要入市，新鴻基還有哪些值得關(guān)注的新項(xiàng)目？

來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)

TODTOWN Mall天薈廣場(chǎng)

南區(qū)年底試營(yíng)業(yè)

TODTOWN天薈是由新鴻基地產(chǎn)、上海城開(kāi)和閔行城投聯(lián)合打造的城市樞紐綜合體，總建筑面積達(dá)71萬(wàn)平方米，匯集住宅、商場(chǎng)、酒店、公寓式辦公、辦公樓、交通樞紐以及公共藝術(shù)空間，是內(nèi)地迄今為止規(guī)模最大、建造難度最高的TOD項(xiàng)目。

商場(chǎng)部分TODTOWN Mall天薈廣場(chǎng)南區(qū)將于今年底試營(yíng)業(yè)，總樓面面積約14萬(wàn)平方米，依托交通樞紐的匯聚性，連接來(lái)自不同方向的客群，提供購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑及社交一站式玩樂(lè)體驗(yàn)。

蘇州環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)ICC

進(jìn)入開(kāi)業(yè)籌備階段

蘇州環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)ICC項(xiàng)目位于蘇州大道東418號(hào)，是新鴻基地產(chǎn)在蘇州打造的首座城市綜合體，由310米綜合樓、4F裙樓和花園廣場(chǎng)組成，是金雞湖右岸區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目的核心組成部分。

今年2月，蘇州環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)ICC順利通過(guò)消防驗(yàn)收，進(jìn)入開(kāi)業(yè)籌備階段。

不過(guò)，作為商業(yè)部分的ICC mall商業(yè)體量并不大，只有3.2萬(wàn)平。

杭州IFC：

26/27財(cái)年之后分階段亮相

杭州IFC是繼上海、南京之后的全國(guó)第四座IFC，總投資超過(guò)300億。

項(xiàng)目定位“世界級(jí)城市旅游金融綜合體”，集合了高端辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)和 居住等業(yè)態(tài)，由匯東和匯西兩幅鄰近的臨江地塊組成。

目前，杭州IFC進(jìn)展順利， 匯西辦公樓一座，預(yù)租進(jìn)展良好，并已于今年 7 月開(kāi)始交付。

從目前的進(jìn)度來(lái)看，商業(yè)部分預(yù)計(jì)在2026/27財(cái)年之后分階段亮相。

廣州南站ICC

分期發(fā)展

廣州南站ICC是新地以公共交通導(dǎo)向模式發(fā)展的大型綜合項(xiàng)目，與大灣區(qū)重要的交通樞紐廣州南站無(wú)縫連接。

來(lái)源：新地官網(wǎng)

項(xiàng)目以「城站一體」為發(fā)展概念，總樓面面積約930萬(wàn)平方呎，包括逾400萬(wàn)平方呎寫字樓、約300萬(wàn)平方呎優(yōu)質(zhì)住宅和公寓、逾100萬(wàn)平方呎高級(jí)商場(chǎng)，以及一間優(yōu)質(zhì)酒店，現(xiàn)正分期發(fā)展。

去年年底，廣州南站ICC項(xiàng)目東廣場(chǎng)首期商業(yè)裙樓順利實(shí)現(xiàn)封頂，有媒體報(bào)道預(yù)計(jì)將在2026年逐步向公眾開(kāi)放。

香港三布目Scramble Hill

下半年起分階段開(kāi)業(yè)

位于觀塘The Millennity基座的三布目Scramble Hill三布目，總樓面面積約50萬(wàn)平方呎，項(xiàng)目將承接香港APM的成功經(jīng)驗(yàn)，并與APM以及附近的新鴻基的寫字樓產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

項(xiàng)目名字以東京涉谷著名地標(biāo)為靈感，商場(chǎng)將以「創(chuàng)意山脈」為主題，主打年輕家庭及人寵共融的概念，在9-10樓設(shè)有1.5萬(wàn)呎人寵共融的空中花園，并擁有戶外用餐區(qū)。

項(xiàng)目將引入更多香港首店，帶來(lái)更多餐飲、時(shí)尚生活、娛樂(lè)體驗(yàn)等，將于下半年起分階段開(kāi)業(yè)。

香港西九龍IGC項(xiàng)目：

預(yù)計(jì)2026年開(kāi)始交付

西九龍IGC項(xiàng)目涵蓋寫字樓、商場(chǎng)，寫字樓IGC正進(jìn)行預(yù)租，將于2026年初開(kāi)始交付。

商場(chǎng)部分總樓面面積約60萬(wàn)平方呎，將匯聚多元化的時(shí)尚生活店鋪和嶄新形式的餐飲選擇。

項(xiàng)目將與周邊同是新地旗下的香港環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)（ICC），及由新地建造和營(yíng)運(yùn)的藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，在西九龍組成一個(gè)獨(dú)特的商業(yè)建筑群，進(jìn)一步凸顯西九龍作為香港和大灣區(qū)內(nèi)，兼具商業(yè)、文化、藝術(shù)、零售、娛樂(lè)和交通樞紐的獨(dú)特地位。

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