新政半個(gè)月了，七寶唐鎮(zhèn)莘莊大虹橋這些外環(huán)之王板塊，價(jià)格是漲是跌？帶看有無(wú)大增？

我會(huì)一一看具體板塊的代表小區(qū)，分為一二三梯隊(duì)小區(qū)解讀，分篇幅來(lái)解讀完這些外環(huán)之王板塊。

今天解讀浦西外環(huán)-莘莊篇，后續(xù)我會(huì)陸續(xù)把大虹橋唐鎮(zhèn)也寫(xiě)完。

01

莘莊，當(dāng)之無(wú)愧的外環(huán)之王，上海城市副中心之一。

和七寶相比，我個(gè)人更偏好莘莊，短板更少。

一是1號(hào)線和高架去市區(qū)的通達(dá)性更高；

二是商業(yè)配套和城市界面不輸七寶，天薈、仲盛、龍之夢(mèng)、維璟…商業(yè)體量稱得上外環(huán)一哥。

三是航道噪音影響，大大低于七寶；

四是學(xué)區(qū)也很強(qiáng)，公辦有閔實(shí)驗(yàn)（莘松）+莘松中學(xué)，九年一貫制莘城學(xué)校、莘光學(xué)校等。

無(wú)論是城市界面、交通、配套、學(xué)區(qū)，莘莊都稱得上是上海外環(huán)短板最少的板塊。

但莘莊的缺點(diǎn)也必須直視：

1、板塊沒(méi)有多少新增宅地和開(kāi)發(fā)空間，和大虹橋唐鎮(zhèn)熱火朝天的勢(shì)頭比，差異明顯。

2、早晚峰堵車(chē)明顯，地鐵也是出了名的擁擠，交通通勤體驗(yàn)很不友好。

3、板塊電梯商品房大多建于00年代附近，集中在05年左右居多，房齡大多有20年之久，絕大多數(shù)物業(yè)維護(hù)和品質(zhì)堪憂。

標(biāo)桿的天薈、金輝海上銘著、好世鹿鳴苑價(jià)格又太貴。

盡管缺點(diǎn)明顯，但瑕不掩瑜，莘莊的優(yōu)勢(shì)依舊突出。

很多市區(qū)通勤，買(mǎi)不起中內(nèi)環(huán)商品房想置業(yè)外環(huán)的，基本都避不開(kāi)到莘莊多看幾眼。

02

那么新政15天過(guò)去了，莘莊的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，帶看量有無(wú)明顯起色？

我選取幾個(gè)樣本，標(biāo)桿是天薈、好世鹿鳴苑、金輝海上銘著。

二梯隊(duì)是南廣場(chǎng)的名都新城四期、中祥哥德堡。

老破小代表是莘松X村、江南苑。

先看天薈。

作為上海第一個(gè)真正意義上的TOD項(xiàng)目，天薈當(dāng)年的確賺夠了風(fēng)頭。

2018年，開(kāi)盤(pán)價(jià)7.1萬(wàn)，242套房源被400多人秒光。

當(dāng)年同期開(kāi)盤(pán)的外環(huán)大虹橋、唐鎮(zhèn)紅盤(pán)，現(xiàn)在幾乎都破發(fā)了，甚至已經(jīng)低于開(kāi)盤(pán)價(jià)甩賣(mài)。

但天薈實(shí)在是太特別，因?yàn)檩非f找不到唯二替代。

金輝海上銘著位置偏，緊挨著滬閔立交、莘莊立交、滬金高速，buff疊滿了。

好世鹿鳴苑，綠化很好，但房齡和戶型實(shí)在老了。

天薈，2022年的最高點(diǎn)，成交價(jià)沖破了14萬(wàn)。

外環(huán)這個(gè)價(jià)格成交，當(dāng)年在上海房產(chǎn)圈真的炸鍋了。

一部分人說(shuō)莘莊、天薈已經(jīng)起飛，一部分人說(shuō)14萬(wàn)單價(jià)高位接盤(pán)外環(huán)，人傻錢(qián)多。

天薈最近的一套成交，單價(jià)已經(jīng)跌破10萬(wàn)。

目前在掛房源，總價(jià)最低的一套1150萬(wàn)大兩房，單價(jià)11萬(wàn)，近7日帶看2次。

單價(jià)最低的一套179平大三房，單價(jià)10萬(wàn)，總價(jià)1799萬(wàn)。也是7日帶看2次。

整體來(lái)看，當(dāng)年買(mǎi)入天薈的，依舊有浮盈。

房東心理價(jià)位多數(shù)仍在10-11萬(wàn)，急拋的會(huì)有9萬(wàn)多單價(jià)。

但買(mǎi)房人并不認(rèn)賬，成交寥寥無(wú)幾，現(xiàn)在二手單價(jià)10-11萬(wàn)的電梯次新，中環(huán)內(nèi)選擇也很多。

整體看，帶看量不多，近半年無(wú)成交，價(jià)格仍有下探趨勢(shì)。

好世鹿鳴苑，當(dāng)年的成交價(jià)高點(diǎn)是11萬(wàn)+,現(xiàn)在普遍6萬(wàn)+。

小區(qū)行情略微跑贏上海、閔行的大盤(pán)行情。

好世鹿鳴苑這個(gè)小區(qū)，當(dāng)年是熱門(mén)電視劇《歡樂(lè)頌》的取景地，網(wǎng)紅小區(qū)。

綠化率很高，40%。小區(qū)內(nèi)景觀什么的也不錯(cuò)。

但怪就怪在和市場(chǎng)需求錯(cuò)配。說(shuō)它是莘莊品質(zhì)標(biāo)桿，房齡老了。

說(shuō)它綠化、位置絕佳，但房型又不好。

50平的1房，102平的2房，實(shí)際居住的實(shí)用性很不好。

最低單價(jià)的這套1房，降價(jià)5次，依舊帶看起不來(lái)，7天5次。

屬于有錢(qián)人看不上，錢(qián)不夠的又下不手。

預(yù)算700多萬(wàn)只能買(mǎi)2房，帶看量還不錯(cuò)，畢竟是莘莊老牌標(biāo)桿。

每天基本有2-3組帶看，但成交不掉。

房東無(wú)奈又降價(jià)2次。

個(gè)人感覺(jué)這位房東拎不清，再降27萬(wàn)到700萬(wàn)，以現(xiàn)在的帶看量，出掉的概率很大。

好世鹿鳴苑其實(shí)已經(jīng)算價(jià)格堅(jiān)挺的，單價(jià)7萬(wàn)賣(mài)掉一個(gè)外環(huán)大2房，還不跑，等什么。

拿著700萬(wàn)平級(jí)置換到中環(huán)內(nèi)金虹橋，不香嗎？

地段上屬于金虹橋，緊挨著西郊、古北。

綠化率近70%，三塊大草坪。房齡雖然97年，但保養(yǎng)還不錯(cuò)。

金輝海上銘著，絕對(duì)距離上不算偏，距離莘莊1號(hào)線地鐵口1.2公里。

但位置真算不上好，周邊老破小扎堆，夾在春申和梅隴、高架和立交橋之間。

總價(jià)700多萬(wàn)2房，1080萬(wàn)大3房。

說(shuō)真的戶型設(shè)計(jì)落后了，雖號(hào)稱是莘莊的改善產(chǎn)品。

但小區(qū)并沒(méi)有成交過(guò)10萬(wàn)+，且當(dāng)年交房還有維Q現(xiàn)象。

貝殼體系2025年還沒(méi)有看到成交。我個(gè)人不推薦，原因?qū)懺诮Y(jié)尾。

名都新城四期，我翻了一下價(jià)格倒吸一口氣。

結(jié)論就兩個(gè)字：別買(mǎi)。

事實(shí)證明也沒(méi)什么帶看，掛的比好世鹿鳴苑、海上銘著還貴，房東們是怎么想的？

一二期，小區(qū)行情基本與大盤(pán)行情持平。

歷史成交價(jià)參考，低區(qū)4.6萬(wàn)-5.2萬(wàn)，中高區(qū)5.3-5.4萬(wàn)。

小區(qū)帶看量尚可，但8月份之后貝殼網(wǎng)再?zèng)]有新成交……

中祥哥德堡，南廣場(chǎng)電梯次新，這個(gè)小區(qū)最新的一套成交5萬(wàn)3。

翻了一下，掛牌價(jià)在整體下調(diào)，但帶看量都很少。

其實(shí)說(shuō)到莘莊地理位置好的老破小，價(jià)格也不便宜。

比如江南苑，就在莘莊地鐵站南出口。

02、03年的樓梯房，小區(qū)房型不錯(cuò)，但價(jià)格不便宜。

現(xiàn)在中環(huán)樓梯老公房，也就是這個(gè)單價(jià)。

小區(qū)體量很小，位置在莘莊很好，掛牌量不多，房東也都不著急，帶看量和成交也很低。

莘松XX村，其中三村、五村、八村、九村是對(duì)口閔行實(shí)驗(yàn)小學(xué)莘松校區(qū)。

價(jià)格比較貴，但反而帶看量和成交量比一、二、四村等要熱門(mén)得多。

整體翻了一下，價(jià)格無(wú)漲幅，新出的掛牌比最近成交都在降。

外環(huán)學(xué)區(qū)老破小，這個(gè)價(jià)格，真不便宜。

03

整體看下來(lái)，莘莊的優(yōu)勢(shì)依舊硬核：

交通通達(dá)性高、商業(yè)配套頂流、學(xué)區(qū)實(shí)力抗打，這些讓它穩(wěn)坐外環(huán)短板最少的寶座。

但新政似乎并不能帶動(dòng)莘莊的房?jī)r(jià)，因?yàn)門(mén)A的“中年危機(jī)”也很明顯：

房齡普遍20年+，開(kāi)發(fā)空間飽和，價(jià)格也在對(duì)標(biāo)中環(huán)。

天薈掛牌價(jià)死守10-11萬(wàn)，但買(mǎi)家不買(mǎi)賬，寧愿選新房和中環(huán)次新；

好世鹿鳴苑單價(jià)腰斬到6萬(wàn)+，帶看量還行，可成交像擠牙膏，房東降價(jià)也難出手；

金輝海上銘著位置尷尬，戶型過(guò)時(shí)，貝殼體系2025年零成交；

老破小如莘松X村雖學(xué)區(qū)硬氣，但價(jià)格虛高，新掛牌全在降。整體帶看量低迷，成交寥寥。

短期看，莘莊房?jī)r(jià)仍會(huì)承壓，買(mǎi)家觀望情緒濃，賣(mài)房的房東要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在還不是最低點(diǎn)，可以考慮往外環(huán)內(nèi)強(qiáng)板塊或中環(huán)板塊置換。

莘莊還是那個(gè)莘莊。

通勤強(qiáng)、配套頂、學(xué)區(qū)穩(wěn)，但房齡老、堵車(chē)狠、價(jià)格虛，也是真的。