上海豪宅賽道，突然殺出一個(gè)“草原巨頭”。

5年前，恒大以22.95億元的價(jià)格拿下虹口區(qū)北外灘地塊，豪言要造400㎡頂豪大平層。

5年后，恒大自己先一步“退市”，不過地塊卻神奇“復(fù)活”，傳來重啟開發(fā)消息——

這塊經(jīng)由光大興隴信托和伊泰置業(yè)接手的“恒大遺地”，終于公示了建筑工程設(shè)計(jì)方案！

地塊現(xiàn)狀

伊泰置業(yè)在上海地產(chǎn)圈或許藉藉無名，但撐起它的“后臺”，卻是內(nèi)蒙古能源界響當(dāng)當(dāng)?shù)木揞^——伊泰集團(tuán)。

從“恒大頂豪夢”到“煤老板接盤”，這塊地的命途多舛。

朋友圈里不少人調(diào)侃：這年頭，連煤老板都來上海卷豪宅了？

要知道，現(xiàn)在的北外灘豪宅市場“內(nèi)卷”到天花板，綠城、華潤、金茂等頭部房企牢牢鎖定頂豪客群。

而伊泰，一家從未在上海獨(dú)立操盤過豪宅的企業(yè)，真的能盤活爛尾地，在上海豪宅圈闖出一片天嗎？

01

接盤恒大，5年?duì)€尾地的浮沉往事

伊泰接下的這塊地，背后是北外灘一段曲折的爛尾過往。

2020年9月，正值恒大巔峰時(shí)期，彼時(shí)的它還沒意識到，那場經(jīng)過38輪競價(jià)贏來的“戰(zhàn)利品”，會(huì)在日后淪為擱置多年、難以啟動(dòng)的“閑置地塊”。

當(dāng)時(shí)恒大拿下的HK286A（含03a、03c）地塊，堪稱北外灘“鉆石級”宅地——

毗鄰白玉蘭廣場，步行到黃浦江僅需5分鐘，預(yù)計(jì)部分高區(qū)房源甚至能直瞰江景。

按照恒大最初的規(guī)劃，這里要做400㎡左右的純頂豪大平層，案名定為“恒大外灘天璽”，目標(biāo)客群是上海最頂尖的高凈值人群。

可拿地僅數(shù)月，恒大就將70%股權(quán)轉(zhuǎn)給光大信托，自己僅保留30%。

2021年，恒大債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)，項(xiàng)目停工多年，工地甚至淪為“臨時(shí)停車場”。

地塊現(xiàn)狀

直到2023年底，恒大才徹底退出，將剩余30%股權(quán)轉(zhuǎn)給光大信托，總代價(jià)約為6.63億元。

至此，光大信托完全持有項(xiàng)目。

而光大信托畢竟是金融機(jī)構(gòu)，沒有地產(chǎn)開發(fā)能力，于是接手不到15天，就火速將30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給伊泰置業(yè)——這塊擱置多年的地，才算真正“易主”，迎來能推進(jìn)開發(fā)的“新東家”。

目前，商辦地塊HK286A-03c的設(shè)計(jì)方案已在2024年10月公示，容積率約4.03，總建筑面積約1.57萬㎡；

而大家更關(guān)注的涉宅地塊HK286A-03a，最近也終于放出了建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的消息。

這塊地的5年，見證了房地產(chǎn)行業(yè)的起伏，也給伊泰的上海首秀埋下了不少待解的難題。

02

豪橫伊泰，煤炭巨頭的“鈔能力”

能接下這樣一塊 “燙手山芋”，伊泰的底氣究竟從何而來？

有意思的是，開發(fā)上海北外灘地塊，并非伊泰置業(yè)第一次接盤恒大。

2022年，伊泰置業(yè)曾豪擲11.16億拿下呼和浩特主城區(qū)2022020號宗地，而摘地的條件之一，是為恒大悅府提供不低于5450萬元的項(xiàng)目復(fù)工資金。

當(dāng)時(shí)就有人感嘆，能這么爽快接下“爛攤子”，也就伊泰有這底氣了。

這底氣，正來自伊泰集團(tuán)的能源家底。一提到煤老板，大家腦海里大概率會(huì)先冒出一個(gè)印象：財(cái)力雄厚，出手闊綽，而伊泰，就是這一印象的“實(shí)力代言人”。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體控成本的當(dāng)下，這家“煤老板”的“鈔能力”，或許就是它最特殊的優(yōu)勢。

1988年成立至今，伊泰集團(tuán)已經(jīng)從一家地方小煤企，一步步長成了總資產(chǎn)超1000億元的能源巨頭。

業(yè)務(wù)以煤炭生產(chǎn)、運(yùn)輸、銷售為基礎(chǔ)，涵蓋鐵路、煤化工，還延伸到房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代農(nóng)牧業(yè)。

2024年，伊泰集團(tuán)在中國企業(yè)500強(qiáng)中排名第449位，在中國民營企業(yè)500強(qiáng)中排名第227位。

創(chuàng)始人張雙旺曾登頂“內(nèi)蒙古首富”，如今張雙旺父子更是以185億元財(cái)富位列《2024年·胡潤百富榜》第265位。

更讓人驚嘆的是伊泰的“賺錢能力”與“分紅魄力”。

多年來，伊泰集團(tuán)營收規(guī)模常年穩(wěn)居內(nèi)蒙古企業(yè)前列，2024年10月，旗下上市平臺伊泰煤炭公告向股東分紅29.29億元。

要知道，2024 年上半年伊泰煤炭的歸母凈利潤為32.36億元，這次分紅相當(dāng)于分掉了2024年上半年賺的90%，被評價(jià)為“超預(yù)期分紅”。

今年5月，伊泰煤炭再度公告分紅29.29億元，這般迅速又豪爽的操作，展現(xiàn)了強(qiáng)勁的現(xiàn)金流與盈利韌性。

這種“不缺錢”的狀態(tài)，也讓伊泰置業(yè)有底氣承擔(dān)接盤北外灘地塊帶來的隱形成本。

03

規(guī)劃巧思，或成北外灘價(jià)格洼地？

除了手握資金底氣，伊泰接手這塊地，還握著另一張“王牌”——

拿地成本遠(yuǎn)低于當(dāng)前市場水平。

當(dāng)年恒大拿地時(shí)，樓面價(jià)僅5.1萬/㎡；而近期綠城同在北外灘拿地，樓面價(jià)已飆升至約12.7萬/㎡。

懸殊的成本差距，讓伊泰在定價(jià)時(shí)擁有極大的主動(dòng)權(quán)，只要定價(jià)合理，這個(gè)項(xiàng)目大概率能成為北外灘豪宅里頗具吸引力的“價(jià)格洼地”。

畢竟，誰能拒絕“同地段、更低價(jià)”的誘惑呢？

而且，從涉宅地塊的公示方案來看，伊泰還是藏著不少“小巧思”。

最新公示方案顯示，HK286A-03a地塊用地面積9963.6㎡，容積率3.47，建設(shè)單位是上海恒耕置業(yè)有限公司，由伊泰置業(yè)100%持股。

其中，整體規(guī)劃2棟高層住宅與復(fù)合商業(yè)配套，6號樓為21F+7F的組合式住宅，層高約3.3米；7號樓為23F純住宅，層高降至約3米。

此外，地塊還需配建1棟5F保障房、社區(qū)配套，以及占比不低的商業(yè)。

這種“高低配”設(shè)計(jì)既能保證低區(qū)洋房的低密舒適度，又能讓高區(qū)享受到江景視野，在寸土寸金的北外灘也算是合理利用了土地資源。

更關(guān)鍵的是項(xiàng)目定位的調(diào)整。據(jù)網(wǎng)傳消息，原本恒大計(jì)劃的400㎡頂豪戶型被砍掉，取而代之的是中小型改善產(chǎn)品。

部分網(wǎng)傳戶型圖

這步棋不難看出伊泰對這個(gè)項(xiàng)目有自己的考量和思路——

當(dāng)前上海北外灘頂豪客群早已被綠城、華潤等頭部房企鎖定，周邊項(xiàng)目大多主推120㎡朝上的大戶型。

伊泰作為新入局者，主動(dòng)舍棄純粹頂豪的社區(qū)屬性，選擇專攻中小型豪宅，反而能避開正面競爭、找到差異化空間。

而且，更小的戶型意味著更低的入手總價(jià)，對想躋身北外灘豪宅圈的購房者來說，無疑是降低了準(zhǔn)入門檻！

可見這個(gè)項(xiàng)目將來預(yù)計(jì)是實(shí)打?qū)嵉捻斄?，可開發(fā)難度也不容忽視。

一方面，是地塊內(nèi)還有著多處歷史保護(hù)建筑，共計(jì)約5600㎡。

規(guī)劃要求“盡可能實(shí)施原址保護(hù)”，這意味著伊泰不僅要在設(shè)計(jì)層面實(shí)現(xiàn)“新老建筑空間協(xié)調(diào)”，施工環(huán)節(jié)更要時(shí)刻兼顧歷史風(fēng)貌的保護(hù)。

對從未在上海獨(dú)立操盤過的伊泰而言，這無疑是道高難度考題。

另一方面，地塊要求商業(yè)占比不低于35.55%、辦公占比不超過20%，商辦部分還需整體自持至少20年。

這對開發(fā)商的運(yùn)營能力提出了嚴(yán)苛考驗(yàn)，更關(guān)鍵的是，項(xiàng)目本身體量有限，卻要塞進(jìn)大量商業(yè)配套，后續(xù)市場能否買賬，仍是未知數(shù)。

04

地產(chǎn)布局，伊泰的上海豪宅夢

或許有人會(huì)問：伊泰做能源是巨頭，做地產(chǎn)靠譜嗎？

作為伊泰集團(tuán)下屬全資控股子公司，伊泰置業(yè)并非“地產(chǎn)新手”，其業(yè)務(wù)集中布局在呼包鄂城市群，并拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市。

目前累計(jì)開發(fā)面積超440萬平方米，形成“伊泰天驕系列”“伊泰華府系列”“伊泰晴翠系列”三檔產(chǎn)品開發(fā)線。

而豪宅項(xiàng)目中，最典型的是位于東二環(huán)天府門廊的成都伊泰天驕。

光是設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)就足夠“豪橫”，項(xiàng)目重金禮聘澳大利亞建筑大師、同時(shí)也是悉尼奧運(yùn)會(huì)場館設(shè)計(jì)者菲利普?考克斯博士，親自擔(dān)任項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)師。

2024年，該項(xiàng)目一套500㎡頂躍以超4600萬元的價(jià)格成交，掛牌僅30多天就賣出，成交單價(jià)高達(dá)9.3萬/㎡——這樣的市場表現(xiàn)，足以證明伊泰的產(chǎn)品力有多能打。

成都伊泰天驕效果圖

既有拿得出手的豪宅產(chǎn)品，又有扛得住壓力的資金底氣，妥妥的實(shí)力型“豪”。

綜合來看，伊泰置業(yè)的優(yōu)勢很明顯，不缺錢、過往有豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、地塊基礎(chǔ)條件優(yōu)越；

但短板也很突出，在上海的品牌認(rèn)知度低、團(tuán)隊(duì)缺乏上海經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目隱性成本高。

這塊擱置5年的地，既是伊泰的“上海敲門磚”，也是檢驗(yàn)它“豪宅能力”的試金石。

如今，規(guī)劃方案也已公示，伊泰的上海豪宅夢最終會(huì)走向何方——

是盤活爛尾地成為“逆襲樣本”，還是陷入困境成為“新的遺憾”，或許只有等到項(xiàng)目入市的那一天，才能見分曉。

但無論如何，伊泰的入局，都給競爭激烈的上海豪宅市場，添了一段值得關(guān)注的新故事。

畢竟，誰不期待看一場“草原巨頭”在上海灘的“豪橫突圍”呢？

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