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“成立業(yè)委會跑了 3 年，材料交了 8 次，最后卡在‘業(yè)主清冊算不算學校投票權(quán)’上；想換個不作為的物業(yè)，開發(fā)商旗下的物業(yè)卻像‘釘子戶’，硬賴著不走……” 最近后臺收到不少業(yè)主吐槽，明明是自己花錢買的房，想做主卻比登天還難。

細究這些 “自治不順” 的小區(qū)，從廣州網(wǎng)紅盤到杭州豪宅，從長沙老小區(qū)到張家口別墅群，背后都藏著兩個驚人一致的 “坑”：要么小區(qū)規(guī)模大到離譜（動輒 2000 戶以上，甚至 4000 戶），要么住宅地塊里硬塞大量商業(yè)、或者所謂的配套公建(結(jié)果不少成開發(fā)商私用，比如地庫車位、架空層、會所、泳池等），讓開發(fā)商一鍋端開發(fā)、一并發(fā)大產(chǎn)權(quán)給開發(fā)商，最終導致鵲巢鳩占，說是小區(qū)交付了，小區(qū)土地都屬于業(yè)主共有了，結(jié)果神奇的是：小區(qū)永遠有一部分產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。今天就扒一扒這些案例，看看問題到底出在哪，又該怎么破局。

案例 1：廣州華南新城超4000 戶+中小學，投票權(quán)爭議成笑話

2025 年，廣州華南新城徹底 “火” 了，但不是因為宜居，而是因為一場離譜的業(yè)主確權(quán)爭議。這個小區(qū)光住戶就超過 4000 戶，更離譜的是，同一用地范圍里還塞了中小學配套，并且被劃定為住建神奇判定為 “同一物業(yè)管理區(qū)域”。

業(yè)主們想推進自治，第一步就卡在了 “業(yè)主清冊”的業(yè)主確權(quán) 上：中小學的面積算不算？對應的投票權(quán)該給嗎？開發(fā)商說 “算整體區(qū)域，得聽我們的”，業(yè)主們不服：“住宅是住宅，學校是學校，憑什么混為一談？” 雙方吵到番禺住建頭大，就依了開發(fā)商，結(jié)果全國網(wǎng)友都來看熱鬧了，不少人吐槽：“到底是規(guī)資部門還是住建部門的思路出了問題？住宅和學校分塊規(guī)劃、分置紅線、分離管理，這不是基本常識嗎？”

爭奪業(yè)主確權(quán)的戰(zhàn)役，其實無他，開發(fā)商和物業(yè)只是為了確保自己保留話語權(quán)，以便能長期維持既得利益局面。

案例 2：長沙藏瓏超4000 戶+商業(yè)，自治艱難靠 “鐵漢” 破局

比起華南新城的 “奪目”，長沙藏瓏小區(qū)的 20 年更像一場 “持久戰(zhàn)”。這個 超4000 戶的大盤，不僅規(guī)模大，還夾雜著大量開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用房，以及一批產(chǎn)權(quán)歸屬模糊的 “配套設施”—— 說是給業(yè)主用的，實際由開發(fā)商把控；說是商業(yè)資產(chǎn)，又占用了小區(qū)公共資源。

就這樣，前期物業(yè)和開發(fā)商綁定在一起，盤踞小區(qū) 20 多年。業(yè)主們想換物業(yè)，被以 “商業(yè)區(qū)域不同意” 駁回；想成立業(yè)委會，材料一次次被打回，理由是 “產(chǎn)權(quán)不清，業(yè)主范圍無法界定”。小區(qū)環(huán)境越變越差，消防頑疾電梯故障成了常態(tài)，業(yè)主們只能忍氣吞聲。

直到 “鐵漢子” 龍飛站出來，情況才終于有了轉(zhuǎn)機。他牽頭組建團隊，逐戶走訪 ，團隊成員白天上班，晚上開會，周末跑部門提交材料，就這樣咬牙堅持了兩年多，突破重重障礙，業(yè)委會終于成立。消息傳開后，全國無數(shù)小區(qū)業(yè)主留言：“太不容易了！這簡直是用命在維權(quán)！”

案例 3：拉斐水岸法學教授與商業(yè)利益纏斗，自治夢難圓

如果說藏瓏小區(qū)是 “苦盡甘來”，那張家口懷來拉斐水岸小區(qū)的業(yè)主，至今還在 “泥潭” 里掙扎。這個小區(qū)里不乏高知群體，甚至有京城知名法學院教授主動牽頭，想靠專業(yè)知識推進自治，結(jié)果努力了三年多，還是沒能掙脫開發(fā)商和物業(yè)的 “掌控”。

問題的核心，還是 “商業(yè)利益”。小區(qū)里不僅有住宅，還有大量商鋪、酒店式公寓，這些資產(chǎn)大多歸開發(fā)商所有。業(yè)主們想規(guī)范物業(yè)、清算業(yè)主資產(chǎn)、盤活公共收益，結(jié)果開發(fā)商立刻反對：“商業(yè)區(qū)域要盈利，你們的要求會影響我們收益。” 教授團隊試圖通過法律途徑維護業(yè)主自治尊嚴，卻發(fā)現(xiàn)在商業(yè)利益的顫抖下，法條是那么的蒼白無力，甚至個別法條的模糊不清、可以隨意解釋，讓物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，似乎有為開發(fā)商及其物業(yè)量身定制、保駕護航味兒了。
三年來，業(yè)主大會開了 N次，每次都因為 “商業(yè)利益方的反對” 而流產(chǎn)；投訴到相關(guān)部門，得到的回復總是 “你們自己協(xié)商”。那位法學院教授也只能無奈，教授培養(yǎng)的律師法官滿天下，打了一輩子官司，可能從未沒想到會栽在小區(qū)自治上?？梢姌I(yè)主自治難，不是業(yè)主不懂法，而是商業(yè)和住宅捆綁的局，根深蒂固、盤根錯節(jié)，從拿地規(guī)劃開始，就在固化開發(fā)商利益，這水太深，只顧賣地賣房，不管交付后洪水滔天，這才是導致住宅小區(qū)物業(yè)糾紛或業(yè)主權(quán)益糾紛的根本原因所在。

案例 4：貴為豪宅 ，也難逃商住利益沖突，鬧劇苦劇輪番上演

不僅普通小區(qū)遭殃，連重慶喜馬拉雅、杭州臻奧院這樣的 “豪宅區(qū)”，也栽在了 “商住混雜” 的坑里。

重慶豪宅喜馬拉雅小區(qū)，開發(fā)商建有大片商業(yè)酒店，為此開發(fā)商勢必要把還把小區(qū)物業(yè)管理權(quán)牢牢抓在手里。業(yè)主大會成功選聘新物業(yè)后，開發(fā)商物業(yè)堅決不離場，形成 “雙物業(yè)上雙崗 的鬧劇 。住宅業(yè)主認新物業(yè)，商業(yè)區(qū)域認老物業(yè)，好好的豪宅區(qū)變成了 開發(fā)商利益跑馬場了。

杭州豪宅臻奧院也是有點奇葩。小區(qū)有不少商業(yè)用房歸開發(fā)商所有，前期物業(yè)也是開發(fā)商旗下的 “知名品牌”，在杭城也是響當當?shù)捻斄魑飿I(yè)。可不差錢的業(yè)主們，依然召開業(yè)主大會選聘了新物業(yè)，堅決要和前期物業(yè)決裂。本以為，不差錢的臻奧院，新選聘的一定頂流層次的物業(yè)，結(jié)果推薦入圍的候選物業(yè)，頂多算二流物業(yè) 。

豪宅盤業(yè)主，把杭州頂流物業(yè)換為非頂流物業(yè)，到底是經(jīng)濟下行、富人們也消費降級呢？還是他們覺得：和開發(fā)商相關(guān)的物業(yè)消受不起、躲得起呢？反正草根身在杭州，也未能把這個現(xiàn)象看明白?；蛟S是為了，業(yè)主權(quán)益，先去掉開發(fā)商幫手、以便減少阻礙，準備火力全開維權(quán)了嗎？

住宅物業(yè)亂象病根在哪？無住戶為核心的規(guī)劃和確權(quán)制度埋禍根

看了這么多案例，不難發(fā)現(xiàn)：小區(qū)自治難，從來不是 “業(yè)主不團結(jié)” 這么簡單，而是從規(guī)劃階段就埋下了兩個 “毒瘤”。

第一個毒瘤是 “超大規(guī)模規(guī)劃”。2000 戶以上的小區(qū)，人口堪比一個小鄉(xiāng)鎮(zhèn)，業(yè)主的年齡、職業(yè)、需求差異極大，光是統(tǒng)一意見就難如登天。更別說組織業(yè)主大會、投票表決，光是通知到位就要花幾周時間，最后通過率還可能達不到法定標準 —— 開發(fā)商和物業(yè)正好借著 “人數(shù)不夠、意見不統(tǒng)一”，拖延自治進程。

第二個毒瘤是 “住宅與非住宅混雜開發(fā)”。開發(fā)商在同一地塊里又建住宅、又建商業(yè)，還把兩者綁在同一個物業(yè)管理區(qū)域里。表面看是 “配套完善”，實際是把商業(yè)利益和業(yè)主利益綁在一起：開發(fā)商要靠商業(yè)賺錢，就會要求物業(yè)優(yōu)先服務商業(yè)；業(yè)主想要維護住宅權(quán)益，就會觸動開發(fā)商的蛋糕，矛盾自然無法調(diào)和。更要命的是，很多非住宅的產(chǎn)權(quán)歸屬模糊，開發(fā)商既能拿它當 “擋箭牌”（說商業(yè)不同意），又能變相侵占業(yè)主的公共資源（比如把配套用房改成商鋪出租）。

除此之外，前期物業(yè)的 “關(guān)聯(lián)機制” 更是雪上加霜。很多小區(qū)的前期物業(yè)，本身就是開發(fā)商的子公司或合作方，從一開始就站在業(yè)主的對立面。業(yè)主想換物業(yè)，相當于要和 “開發(fā)商 + 物業(yè)” 的利益共同體對抗，難度可想而知。

破局建議：從源頭掐斷問題，讓業(yè)主真正能做主

要解決小區(qū)自治難，不能只靠業(yè)主 “硬扛”，更要從源頭下手，在規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)、物業(yè)三個層面制定規(guī)則。

第一，限制小區(qū)規(guī)模，別再搞 “超級大盤”。建議住宅地塊招拍掛時，明確小區(qū)戶數(shù)控制在 1500 戶以內(nèi)。這個規(guī)模既能保證配套完善，又能讓業(yè)主之間容易溝通，組織業(yè)主大會、形成統(tǒng)一意見也更高效 —— 畢竟 1500 戶的小區(qū)，業(yè)主群里聊一聊就能達成共識，4000 戶的小區(qū)，可能聊半年都吵不出結(jié)果。

第二，明確非住宅產(chǎn)權(quán)，杜絕 “捆綁開發(fā)”。小區(qū)里的配套設施（比如社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老服務站），必須明確歸屬業(yè)主共同所有；商鋪、公寓等商業(yè)用房，要么出售給與開發(fā)商無關(guān)的個人或單位，要么由政府統(tǒng)一運營，絕對不能讓開發(fā)商既管住宅又管商業(yè)。同時，住宅和非住宅必須分塊規(guī)劃、分置紅線、分離管理，從根本上避免 “投票權(quán)爭議”“利益背離” 的問題。

第三，規(guī)范前期物業(yè)，斬斷 “開發(fā)商關(guān)聯(lián)”。業(yè)委會成立前的前期物業(yè)，必須通過公開招標選擇，而且明確規(guī)定：與開發(fā)商有任何股權(quán)、人事關(guān)聯(lián)的物業(yè)，一律不得競標。這樣能避免前期物業(yè)變成開發(fā)商的 “代言人”，讓物業(yè)真正站在業(yè)主這邊，為后續(xù)自治打下基礎。

第四，提倡為市民規(guī)劃、為業(yè)主規(guī)劃的理念，造百年好房理念。重理工輕人文，重經(jīng)濟輕精神，或許是做城市規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃的人們，迷失在金錢和權(quán)力的浪潮的原因之一。因為在很多規(guī)劃人和設計人心中，這些是蕩然無存的；基本上成了，開發(fā)商說啥就是啥，有錢便是娘，不少規(guī)劃和設計的不得不屈服于開發(fā)商急功近利的要求，已是活生生的現(xiàn)實情況。

草根談：

希望相關(guān)部門能看到這些問題，從住宅用地規(guī)劃條件伊始，就摒棄土地財政為重、開發(fā)商利益為重的頑疾，規(guī)劃住宅小區(qū)時，應將業(yè)主利益放在首要位置，應把建筑全周期壽命質(zhì)量要求作為核心，住宅配套應商住分離、分區(qū)獨立、平行開發(fā)。這樣的，才是好房子！

只有從源頭減少商住利益、配套公建利益矛盾，讓小區(qū)自治沒有絆腳石，才能真正實現(xiàn)小區(qū)業(yè)主基于物權(quán)的真正自治。

草根看來，近35年來，一直回避這個本源問題，才是導致住宅物業(yè)行業(yè)深陷泥潭，而今快淪為過街老鼠的真正原因。

規(guī)資和住建，醒醒吧，寵溺之下，必將毀了住宅物業(yè)行業(yè)，甚至讓房地產(chǎn)行業(yè)也找不到北。

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