幾十萬(wàn)的深圳人，最近很頭疼。

一切的源頭，在深圳公租房政策的一變?cè)僮儭?/p>

2023年8月1日之前，

深圳公租房基本申請(qǐng)條件為：深圳戶口、深圳社保3年、無(wú)深圳自有住房。

以當(dāng)前的視角來(lái)看，這些條件并不能完全篩掉那些想鉆空子的人。

打個(gè)比方，你是個(gè)無(wú)深圳自有住房的深圳人且交了3年社保，但你有個(gè)1000萬(wàn)現(xiàn)金放在銀行吃利息，你也可能申請(qǐng)到深圳的公租房。

由此，

當(dāng)年的深圳公租房申請(qǐng)人數(shù)多達(dá)幾十萬(wàn)。

普通人想申請(qǐng)到一套公租房，排隊(duì)都得排個(gè)五年起步。

2023年8月1日之后，

深圳公租房基本申請(qǐng)條件增加了兩條：

收入方面，家庭人均年可支配收入需≤54000元；

財(cái)產(chǎn)方面，3人及以下家庭財(cái)產(chǎn)≤66萬(wàn)元，4人及以上家庭財(cái)產(chǎn)≤87萬(wàn)元。

申請(qǐng)公租房的門檻，猛地拔高了。

效果也顯而易見(jiàn)，

此政策之前，每月進(jìn)入公租房輪候庫(kù)的家庭高達(dá)6000多戶，而今年前五個(gè)月新增入庫(kù)戶數(shù)僅5000戶出頭。

但是，但是，

新問(wèn)題也出現(xiàn)了。

那些已經(jīng)在公租房輪候庫(kù)排隊(duì)的老用戶該怎么辦？

按照慣例，咱們的新政策往往只管將來(lái)，不看過(guò)去。

即，

新人新辦法，老人老辦法。

這批老人有多少人呢？

截至目前，深圳公租房輪候庫(kù)在排隊(duì)的家庭超43萬(wàn)戶，其中90%都是老用戶。

也就是說(shuō)，大約有39萬(wàn)戶家庭都是老用戶。

這些老用戶，有的已經(jīng)排隊(duì)了7、8年，但他們?nèi)匀粵](méi)有放棄。因?yàn)榘凑占扔械恼�，只要排下去，總能入住到心儀的公租房。

但是，

2025年的深圳公租房，又變天了。

前些天，深圳10區(qū)住建局幾乎同時(shí)發(fā)布公告《關(guān)于公共租賃住房申請(qǐng)家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)的溫馨提示》，其中，光明區(qū)、龍崗區(qū)、大鵬新區(qū)、寶安區(qū)、鹽田區(qū)已在公告中，還提及了計(jì)劃近期安排一批房源開(kāi)展配租。

請(qǐng)看這批公租房的申請(qǐng)細(xì)則——

重點(diǎn)一：

2023年8月1日之前提交輪候申請(qǐng)的在冊(cè)輪候人，認(rèn)租此批公租房需要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)狀況的核定。

老人，也得用新辦法！

想要認(rèn)租2025年的公租房，之前的老用戶也得符合現(xiàn)在的收入、財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

重點(diǎn)二：

經(jīng)審核不符合收入財(cái)產(chǎn)限額的輪候家庭，須退出輪候冊(cè)。

啥意思？

如果你去申請(qǐng)這輪的公租房，但是因不符合收入財(cái)產(chǎn)的限額條件，那么你將被逐出輪候庫(kù)，失去申請(qǐng)公租房的資格。

從這一次的變化來(lái)看，深圳公租房的政策變得更加精準(zhǔn)。

那些輪候庫(kù)的老用戶，一旦不符合收入財(cái)產(chǎn)的限額條件，也將享受不到公租房的優(yōu)惠。而一些符合條件的新深圳人，很可能會(huì)快速地入住公租房，不必排個(gè)7、8年的隊(duì)。

公租房正在變得越來(lái)越少。

我們可以從供需兩個(gè)角度解釋公租房政策的收緊。

供應(yīng)方面，你得明白公租房并不是由政府直接建設(shè)的——

大多數(shù)情況下，政府會(huì)調(diào)整每塊土地的指標(biāo)，在其中規(guī)定一定面積的配建公租房，然后將這塊地掛牌在土地市場(chǎng)，尋找愿意拿下這塊地的開(kāi)發(fā)商。

也就是說(shuō)，

公租房往往由開(kāi)發(fā)商承建，最終由購(gòu)房者買單。

這才是公租房的建造邏輯。

當(dāng)你明白這個(gè)邏輯，你就知道了這些年公租房的供應(yīng)絕對(duì)在減少——

商品房市場(chǎng)中，由于房?jī)r(jià)的下跌，購(gòu)買力/需求在大幅度減少。

土拍市場(chǎng)中，由于商品房市場(chǎng)的降溫，開(kāi)發(fā)商的拿地意愿也在下降。

于是，

土地出讓規(guī)模下降。

2021年，深圳土地出讓金近千億；2022年，土地出讓金減少至736億；2023年，宅地出讓金312億，直接降了六成；2024年，土地出讓金346億，基本與上年維持同一水平。

從巔峰時(shí)期的千億出讓金到如今的300億出頭，深圳的土地出讓規(guī)模幾乎膝蓋斬。

由于公租房規(guī)模與土地出讓規(guī)模大致呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，那么公租房規(guī)模也大幅下降。

公租房配建比例下降。

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的拿地意愿下降，政府為了提高開(kāi)發(fā)商的拿地積極性，防止宅地流拍，自然得拿出更多的“福利”。

其中一項(xiàng)，就是降低公租房的配建比例。

2024年8月，位于寶安新安街道的A001-0219地塊就沒(méi)要求配建公租房和保租房。

今年4月，深圳南坊街地塊掛牌，同樣沒(méi)有配建公租房的要求，但是由于需要建設(shè)的商業(yè)面積過(guò)高，最終還是流拍了。

8月份，該地塊在大幅減少商業(yè)面積之后，總算拍出。

以上，

我們能看出：市場(chǎng)對(duì)于宅地的要求是苛刻的。

一宗地只要出現(xiàn)公租房等成本性指標(biāo)，或者大量的商業(yè)這類難以迅速回本的指標(biāo)，就很難賣得動(dòng)。

由此，公租房供應(yīng)不得不減少——

以深圳市級(jí)公租房為例，

2021年供應(yīng)了8205套公租房，而2022年-2024年合計(jì)不過(guò)3000余套；

以寶安區(qū)級(jí)公租房為例，

2020年，供應(yīng)1135套；

2021年，893套；

2022年，641套；

2023年，406套。

公租房的供應(yīng)量，真的是一年比一年少。

需求方面，過(guò)去的公租房資源分配并不合理——

早在前兩年，深圳就出現(xiàn)過(guò)公租房租客炫富的事情。

經(jīng)調(diào)查，這名租客曾經(jīng)申購(gòu)過(guò)深圳的安居型商品房最后決定放棄，選擇繼續(xù)成為“無(wú)房戶”，申請(qǐng)公租房。

也就是說(shuō)，

這名租客明明有能力買房，但仍然在享受福利性的租房資源。

這是政策的漏洞。

而在老人老辦法下，并且輪候庫(kù)中還有幾十萬(wàn)的申請(qǐng)公租房的家庭，那么我們不排除有的租客仍然抱有僥幸心理去擠占公租房資源。

但是，

隨著公租房供應(yīng)的減少，勢(shì)必要求公租房資源的分配更加精準(zhǔn)。

正因如此，才讓老人也采用了新辦法。

所以，

公租房政策的一調(diào)再調(diào)本質(zhì)上就是公租房資源的供不應(yīng)求。

政策，會(huì)比你想象得更嚴(yán)苛。

隨著公租房供應(yīng)的減少，以及深圳人口的增加（去年一年，深圳常住人口又增加了20萬(wàn)人），我們可以預(yù)料到：

公租房供應(yīng)不求的局面，很難改變。

那么，政策端的嚴(yán)苛不言而喻——

其一，超級(jí)嚴(yán)苛的條件審核。

我們已經(jīng)知道了申請(qǐng)深圳公租房的條件：1.收入方面，家庭人均年可支配收入需≤54000元；2.財(cái)產(chǎn)方面，3人及以下家庭財(cái)產(chǎn)≤66萬(wàn)元，4人及以上家庭財(cái)產(chǎn)≤87萬(wàn)元。

而在實(shí)操中，

收入限額，要求申請(qǐng)受理日之前連續(xù)兩年均不超過(guò)該額度；

財(cái)產(chǎn)限額，需要存款、房屋、車輛、基金、證券、保險(xiǎn)，基金屬于全方面覆蓋。

其二，可能會(huì)追溯老用戶。

由于過(guò)往比較寬松的政策，一定會(huì)導(dǎo)致一部分不再符合申請(qǐng)條件的租客仍然住在公租房之中。

但是照這個(gè)模式下去，老用戶續(xù)簽公租房時(shí)，勢(shì)必也得經(jīng)得起重新審核。

畢竟，兩位帶頭大哥已經(jīng)這么做了——

北京，對(duì)公租房續(xù)租實(shí)行定期審核制度，審核通過(guò)后即可續(xù)簽租賃合同，繼續(xù)居住。同時(shí)，續(xù)租并非無(wú)限制的，每次續(xù)租也需要經(jīng)過(guò)審核，確保資源合理分配給真正需要的人群。

上海，還得審核你的社保。承租人需持續(xù)與本市單位簽訂一年以上（含一年）勞動(dòng)合同，并依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)金。

一旦不再符合申請(qǐng)條件，要么漲租金，要么退租。

這一道一道的門檻，真的是在把公租房定向發(fā)送到最需要的人群手里。

那么，不再符合申請(qǐng)的老用戶們?cè)摵稳ズ螐模?/p>

1.退租拿補(bǔ)貼。

簡(jiǎn)單來(lái)講，你自愿退出公租房輪候庫(kù)，政府每個(gè)月給你租房補(bǔ)貼。

單身深戶最高每月能拿1575元，3年就是5.6萬(wàn)； 兩人及以上家庭戶，每月最高2925元，3年最高可領(lǐng)10萬(wàn)。

2.轉(zhuǎn)戰(zhàn)保租房。

公租房和保租房最主要的區(qū)別有兩個(gè)。

一是租金區(qū)別。

公租房租金為市場(chǎng)價(jià)的30%-50%，而保租房的租金是市場(chǎng)價(jià)的60%-90%。

保租房貴于公租房。

二是申請(qǐng)模式不同。

公租房需要排隊(duì)，條件資質(zhì)相同的情況下，先到先得。

保租房需要搖號(hào)。每當(dāng)政府放出一批房源，你都可以去指定平臺(tái)申請(qǐng)報(bào)名，運(yùn)氣好說(shuō)不定很快就能搖到。

3.買一套商品房。

當(dāng)幾十萬(wàn)的深圳人被“趕出”公租房輪候庫(kù)，勢(shì)必會(huì)讓大量的住房需求流入到市場(chǎng)當(dāng)中。

而在今年，深圳又推出了新產(chǎn)品——配售型保障房。

即，用來(lái)出售的保障房。

目前，深圳官宣開(kāi)工建設(shè)的首批配售型保障房項(xiàng)目有13個(gè)，未來(lái)將陸續(xù)供應(yīng)房源合計(jì)1萬(wàn)多套，分布在南山、福田、寶安、龍崗、龍華、光明、坪山、大鵬8區(qū)。

其中，深圳首個(gè)配售型保障房項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底開(kāi)始配售，共計(jì)1152套。

或許，這才是深圳的最終用意。

最后，再給大家分享一份深圳租房市場(chǎng)的報(bào)告。

深圳的租金跌了多少？

深圳集中式公寓的出租率是多少？

以上問(wèn)題在這份報(bào)告中都能找到答案。想要報(bào)告的朋友，請(qǐng)掃描二維碼，添加大碗咨詢師微信，回復(fù)“深圳”二字，即可限時(shí)免費(fèi)獲取該報(bào)告。