每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

前不久，北京大興區(qū)西紅門(mén)6038地塊，進(jìn)入了“用地預(yù)申請(qǐng)”環(huán)節(jié)。

如果一切順利，它將在10月中旬誕生買(mǎi)家。

放眼整個(gè)西紅門(mén)板塊，6038地塊堪稱完美。

1、規(guī)模適中。用地規(guī)模約2.76公頃，規(guī)劃地上建面約6.35萬(wàn)平米，起拍價(jià)19.04億元，門(mén)檻不高。

2、它是一個(gè)地道的地鐵盤(pán)，緊挨規(guī)劃地鐵19號(hào)線二期南延線的西紅門(mén)東站，地下無(wú)縫銜接。

3、它的容積率2.3，建筑限高45米（局部60米），指標(biāo)更寬松；之前，該區(qū)域這兩個(gè)指標(biāo)分別是2.5、45米。

4、它距離京開(kāi)高速最遠(yuǎn)，不再飽受車(chē)流噪音的困擾。

這四點(diǎn)，足以令6038地塊含在金鑰匙出世。

只不過(guò)，在北京2025年第七批供地清單里，因?yàn)橛辛顺?yáng)區(qū)永安里地塊和西城區(qū)祈年大街地塊，6038地塊被遮住了光芒。

劇透19號(hào)線南延線站點(diǎn)

西紅門(mén)6038地塊的最大標(biāo)簽，是真地鐵盤(pán)。

花姐注意到，它的“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見(jiàn)的函，落款時(shí)間是2025年9月3日，也就是北京2025年第七批供地清單發(fā)布日。

簡(jiǎn)而言之，6038地塊帶著最新的規(guī)劃信息。

除了為地塊減負(fù)，更重要的是劇透了地鐵19號(hào)線二期南延線西紅門(mén)東站的信息。該線2029年通車(chē)，共6站12.7公里。

有關(guān)19號(hào)線二期延長(zhǎng)線的信息，至少有四處：

1、在“關(guān)于軌道一體化的要求”里提到：項(xiàng)目鄰近規(guī)劃軌道站點(diǎn)，方案需與軌道站點(diǎn)進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，地塊內(nèi)的軌道站點(diǎn)出入口及風(fēng)亭等設(shè)備設(shè)施，不計(jì)入本地塊建筑規(guī)模。

2、在“功能引導(dǎo)”里提到：地塊配置建筑規(guī)模3500平方米的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施宜結(jié)合軌道站點(diǎn)設(shè)置。用地位于軌道交通一體化管控范圍內(nèi)，做好軌道一體化設(shè)計(jì)。

3、在“地下空間連通”里提到： 地塊應(yīng)與軌道車(chē)站實(shí)現(xiàn)連通，實(shí)現(xiàn)無(wú)風(fēng)雨歸家路線。

4、在“備注”里提到：項(xiàng)目鄰近規(guī)劃軌道站點(diǎn)，具體要求為，地鐵出入口、風(fēng)享組應(yīng)與地塊建筑一體化結(jié)合設(shè)置；地鐵出入口應(yīng)與無(wú)障礙出入口整合設(shè)置。

有了這四點(diǎn)，再加上那張“供地條件附圖”，已標(biāo)出規(guī)劃19號(hào)線二期南延線（示意線位）。

花姐推斷，西紅門(mén)東站位于6038地塊的東北角，即欣合街與宏業(yè)東路交叉路口。

在西紅門(mén)板塊，無(wú)論是橡樹(shù)灣、中建玖玥府，還是元啟、6030地塊，以及其它待供地塊，都沒(méi)有6038地塊的地鐵優(yōu)勢(shì)。

19號(hào)線二期南延線，是大興樓市崛起的一個(gè)關(guān)鍵因素。

火速調(diào)規(guī)，地價(jià)降了

花姐獲悉，在6038地塊入市前一個(gè)月內(nèi)，經(jīng)過(guò)了一輪火速調(diào)規(guī)，用地指標(biāo)松綁了。

主要體現(xiàn)在3個(gè)方面：1、地上建面從6.9萬(wàn)平米減為6.35萬(wàn)平米；2、容積率從2.5降為2.3；3、拉高了建筑高度，從45米變成局部60米。(更深分析，加花姐微信louhuar007)

按19.04億元起拍價(jià)計(jì)算，6038地塊的起始樓面地價(jià)為3萬(wàn)元/平米。

它的地價(jià)降低了，至少有周邊三個(gè)地塊可以佐證：

1、2023年7月，中建玖合以54.05億元拿下西紅門(mén)6004、6006地塊——中建玖玥府，起始樓面價(jià)3.5萬(wàn)元/平米，成交樓面價(jià)4.16萬(wàn)元/平米；

2、2024年2月，中建壹品以58.76億元拿下西紅門(mén)6035地塊——元啟，起始樓面價(jià)3.6萬(wàn)元/平米，成交樓面價(jià)4.15萬(wàn)元/平米；

3、2024年9月，興創(chuàng)置地以22.25億元底價(jià)拿下西紅門(mén)6029、6030地塊，起始樓面價(jià)3.387萬(wàn)元/平米；

相比它們，6038地塊的起始樓面價(jià)下降了11.4%-16.7%。如果6038地塊底價(jià)成交，比老盤(pán)的最高價(jià)跌去約28%。

當(dāng)然，這只是簡(jiǎn)單的數(shù)字游戲。6038地塊也有一個(gè)不小的包袱，地下須配建3500平米商業(yè)設(shè)施。

綜合容積率變低、建筑高度變高等因素，花姐依然覺(jué)得6038地塊被大幅松綁了。

未來(lái)，隔壁的6037地塊（用地2.44公頃、規(guī)劃6.1萬(wàn)平米），與6040地塊（用地4.08公頃、規(guī)劃10.2萬(wàn)平米），是否也會(huì)減負(fù)呢？

誰(shuí)會(huì)拿地？背刺了誰(shuí)？

挾地段和指標(biāo)寬松兩大優(yōu)勢(shì)，6038地塊將背刺西紅門(mén)板塊的一眾老盤(pán)。

首當(dāng)其沖的是如下兩個(gè)住宅項(xiàng)目：

1、6030地塊

6030地塊規(guī)劃建面6.16萬(wàn)平米。前不久，它申請(qǐng)調(diào)規(guī)，希望設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)和建筑高度局部上浮至60米，但時(shí)至至今，尚未公示報(bào)規(guī)圖；（詳見(jiàn)《北京封陽(yáng)臺(tái)局中局》）

最近，北京出了規(guī)劃管理新政，建筑高度上浮一檔的事情，有可能要黃了。

2、元啟

元啟由中建壹品和興創(chuàng)置地分別持股60%和40%，規(guī)劃建面11.6萬(wàn)平米。從去年11月份就是醞釀?wù){(diào)規(guī)，如今新增了奇偶陽(yáng)臺(tái)后，已再度入市。截至目前，網(wǎng)簽252套，網(wǎng)簽率24%，成交價(jià)5.33萬(wàn)元/平米，待售800套。（詳見(jiàn)《中建壹品，將它當(dāng)作活馬醫(yī)》）

此外，西紅門(mén)板塊還有一個(gè)老盤(pán)的尾貨在賣(mài)。如中建玖玥府剩137套、橡樹(shù)灣剩330套沒(méi)有網(wǎng)簽。

當(dāng)6038地塊降臨，誰(shuí)會(huì)去爭(zhēng)奪呢？

花姐判斷，至少有兩家房企可能參與：中海地產(chǎn)和招商蛇口。

在7月初，大興區(qū)領(lǐng)導(dǎo)親自奔赴華南考察，與中海、華潤(rùn)置地、招商蛇口和越秀地產(chǎn)等深度交流。尤其是，大興區(qū)還與中海集團(tuán)在深圳簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

鑒于越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)有意收縮，華潤(rùn)置地手握存貨太多，它們對(duì)大興地塊的意向不大。

大興樓市的救贖

硬幣有兩面。

雖說(shuō)6038地塊對(duì)西紅門(mén)老盤(pán)有一定的沖擊，但依然會(huì)為大興區(qū)樓市注入一抹信心。

一年多來(lái)，大興區(qū)地產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，尤其是大興新城供了多塊地，基本都是大興本土國(guó)資托底。

花姐來(lái)逐一枚舉：

1、大興發(fā)展梧桐府，2024年7月3日，大興城建聯(lián)手大興集地以21.46億元底價(jià)拿下；2025年7月取證，網(wǎng)簽22套，網(wǎng)簽率6%，成交均價(jià)4.215萬(wàn)元/平米；（詳見(jiàn)《北京五環(huán)外大平層，賣(mài)不動(dòng)了》）

2、興創(chuàng)沐春墅及251、252地塊，興創(chuàng)置地在2024年7月23日，以32.17億元底價(jià)拿下。沐春墅開(kāi)放了售樓處，但沒(méi)有拿預(yù)售證。剩余兩塊地，尚未出報(bào)規(guī)圖；（詳見(jiàn)《大興新城，公開(kāi)封陽(yáng)臺(tái)了》）

3、大興經(jīng)開(kāi)區(qū)21、22地塊，大興集地以23.2億元底價(jià)拿下，它在8月11日公示了總平圖，或是大興區(qū)首個(gè)帶內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)的樓盤(pán)，東北角為地鐵19號(hào)線南延線新媒體產(chǎn)業(yè)基地站；（詳見(jiàn)《大興新城，豪宅情未了》）

土拍頻繁托底，導(dǎo)致大家的信心下挫，無(wú)論是房企還是購(gòu)房者。

甚至連老朋友中建壹品也漸漸淡出了。它在大興區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)御璟星城、大興星光城、頤和公館。兄弟企業(yè)中建三局建設(shè)，也在那開(kāi)發(fā)過(guò)興城之星。（詳見(jiàn)《秒殺偽通透的豪宅來(lái)了》）

花姐還發(fā)現(xiàn)，大興城建和興業(yè)恒盛在2023年11月拿下的大興新城0007地塊，在2024年8月公示總平圖之后，至今還沒(méi)拿預(yù)售證。（詳見(jiàn)《興城之星，有兄弟來(lái)抄作業(yè)了》）

這次，大興區(qū)重拾樓市信心，寄希望于6038地塊。

花姐也期待，6038地塊能一炮而紅。