天津海教園某知名樓盤(pán)“鋼渣房”震驚天津樓市。

小閑也驚訝，這都智能機(jī)器人翻跟頭的時(shí)代了，地產(chǎn)人怎么還在用十幾年前偷工減料的手段？而且還屢教不改！

01鋼渣房的危害？

鋼渣房的歷史，可以追溯到九十年代末期，彼時(shí)中國(guó)處在快速工業(yè)化建設(shè)時(shí)期，處處大干快上，建筑材料相對(duì)短缺。

鋼鐵廠產(chǎn)生的大量鋼渣堆積成山，占用土地且污染環(huán)境。將鋼渣當(dāng)做建材，摻入混凝土中使用，曾被視為一種創(chuàng)新和節(jié)約成本的好辦法。

但馬上人們就發(fā)現(xiàn)，鋼渣房有一個(gè)巨大的、致命的缺陷，就是“體積不穩(wěn)定”。

房地產(chǎn)施工用的混凝土中要摻入一定比例的石子，即“骨料”。要求石子本身必須堅(jiān)硬、耐磨、有足夠的強(qiáng)度。這些石子的質(zhì)量直接關(guān)系到混凝土的強(qiáng)度、耐久性、和施工難易度。

鋼渣相比石子骨料更加干燥，吸水性更強(qiáng)，同時(shí)鋼渣中通常含有未完全反應(yīng)的游離氧化鈣和氧化鎂。含有這些物質(zhì)且更干燥吸水的石鋼渣，一旦大量使用制作混凝土，在混凝土澆筑的構(gòu)件內(nèi)部會(huì)極其緩慢地與水（或空氣中的水汽）發(fā)生反應(yīng)，形成膨脹。

CaO + H?O → Ca(OH)? （體積膨脹約1.98倍） MgO + H?O → Mg(OH)? （體積膨脹約2.48倍）

可想而知，當(dāng)混凝土內(nèi)的鋼渣顆粒，遇到空氣中的水汽發(fā)生膨脹的時(shí)候，將產(chǎn)生非常明顯的混凝土崩渣、開(kāi)裂、脫落現(xiàn)象。

由于混凝土制作過(guò)程中的充分?jǐn)嚢?，鋼渣不僅僅分布于建筑物的表層，還存在于混凝土內(nèi)部，這種吸水膨脹的化學(xué)反應(yīng)是持續(xù)性的，可能長(zhǎng)達(dá)幾年甚至更久。

它會(huì)從建筑材料內(nèi)部產(chǎn)生巨大的應(yīng)力，嚴(yán)重者有可能導(dǎo)致混凝土構(gòu)件開(kāi)裂、粉化、變形、甚至崩碎。

02為什么會(huì)有鋼渣房？

從法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范上講，在結(jié)構(gòu)混凝土中故意使用未經(jīng)過(guò)嚴(yán)格處理的鋼渣作為骨料，在現(xiàn)代建筑工程中是完全被禁止的。

首先在制度上，國(guó)內(nèi)擁有完善的建筑材料標(biāo)準(zhǔn)體系（如GB/T 《用于水泥和混凝土中的鋼渣粉》）。

其次在正規(guī)的商品房開(kāi)發(fā)流程中，所有進(jìn)場(chǎng)材料都需要進(jìn)行抽樣送檢，監(jiān)理單位需簽字確認(rèn)，質(zhì)檢站也會(huì)進(jìn)行監(jiān)督抽檢?；炷僚浜媳刃枰?jīng)過(guò)設(shè)計(jì)和驗(yàn)證。

第三使用鋼渣后果嚴(yán)重。開(kāi)發(fā)商、施工方、監(jiān)理方都清楚，使用不合格材料導(dǎo)致房屋出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題，這將面臨巨大的經(jīng)濟(jì)賠償和法律責(zé)任，和企業(yè)品牌毀滅性的打擊。

既然上有法規(guī)、下有制度、成本代價(jià)極大，那為什么還會(huì)出現(xiàn)鋼渣房？

其實(shí)最核心的原因可能只有兩個(gè)：第一對(duì)于施工中的重要建材混凝土管理不嚴(yán)。第二對(duì)于壓縮成本的渴望太赤裸。

要說(shuō)這件事玄幻的地方就在這里，目前經(jīng)過(guò)大浪淘沙，殘存的房企都可以算得上業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)了。

但動(dòng)輒上千頁(yè)的操作指引、崗位說(shuō)明書(shū)、沒(méi)管好一個(gè)混凝土。整面墻的企業(yè)文化、發(fā)展歷程、品牌價(jià)值，逃不過(guò)自己的小算盤(pán)。

03鋼渣混凝土從哪來(lái)？

商品房樓盤(pán)的混凝土使用，一般是如下幾個(gè)步驟：

第一步設(shè)計(jì)部門提供結(jié)構(gòu)圖紙，工程部門會(huì)同施工總包單位，根據(jù)施工計(jì)劃核算不同標(biāo)號(hào)、不同位置的混凝土需求總量和大致的時(shí)間供應(yīng)表。

通俗講就是盤(pán)個(gè)表，這樓盤(pán)在什么時(shí)間、在哪個(gè)部位、需要什么型號(hào)的多少噸混凝土。

第二步采購(gòu)部和招投標(biāo)中心根據(jù)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定，通過(guò)招投標(biāo)來(lái)選擇生產(chǎn)混凝土的攪拌站。樓盤(pán)附件符合資質(zhì)要求、規(guī)模要求、設(shè)備要求和距離要求的攪拌站進(jìn)行投標(biāo)。

通過(guò)對(duì)實(shí)力、技術(shù)、質(zhì)量、報(bào)價(jià)等項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，最后確定一家或幾家混凝土供應(yīng)單位。通俗講就是選攪拌站。

第三步就是簽訂合同，并進(jìn)行技術(shù)交底。

第四步就是下單和調(diào)度，根據(jù)工程名稱、澆筑部位、強(qiáng)度等級(jí)、方量、計(jì)劃到場(chǎng)時(shí)間、坍落度要求等，要求攪拌站按時(shí)按標(biāo)按量提供混凝土。

第五步是進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收和澆筑使用。這一步太專業(yè)略過(guò)不說(shuō)。

根據(jù)小閑不成熟的經(jīng)驗(yàn)分析，鋼渣混凝土的出現(xiàn)有可能出現(xiàn)在招投標(biāo)、攪拌站制作、進(jìn)場(chǎng)使用這三個(gè)環(huán)節(jié)上。

04鋼渣房如何顯形的？

房企開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，在建筑材料的來(lái)源上，大致可以分兩類：甲供和乙供。

顧名思義，出于規(guī)?；少?gòu)節(jié)省成本等原因，大宗建筑材料往往由甲方統(tǒng)一采購(gòu)，再交由總包單位使用安裝。一些不掙錢的、不成規(guī)模的建筑材料，交由總包單位采購(gòu)符合甲方要求即可。

作為大宗建材，出事的某樓盤(pán)的混凝土很可能是由甲方統(tǒng)一采購(gòu)。依據(jù)過(guò)往“愉快的合作經(jīng)歷”，甲方選擇了一個(gè)“信任的、大膽的、有技術(shù)” 的攪拌站，為樓盤(pán)提供混凝土。攪拌站對(duì)于甲方的質(zhì)檢流程和施工進(jìn)度非常熟悉。

為什么攪拌站明明知道混凝土中含有鋼渣，還敢于輸送到樓盤(pán)呢？

有可能這些含有鋼渣的混凝土，本來(lái)計(jì)劃是要用于隱蔽部位的，比如地下車庫(kù)底板與側(cè)墻、回填墊層等，這些部位通常具有 “一次成型、不可復(fù)現(xiàn)、后期被覆蓋” 的特點(diǎn)。也就是說(shuō)，用了業(yè)主們也看不見(jiàn)。

但是在施工現(xiàn)場(chǎng)，可能由于各種各樣的原因，這些含有鋼渣的混凝土沒(méi)有澆筑到“本該使用”位置，而是出現(xiàn)了住宅的天花板、樓道、大堂等公開(kāi)明顯的部位。最終呈現(xiàn)在業(yè)主們眼前。

如果、假如這個(gè)猜測(cè)成立，那么鋼渣混凝土在這個(gè)樓盤(pán)里就絕不會(huì)是“就這一兩車”、“就這一點(diǎn)兒”。

05買房時(shí)怎樣規(guī)避鋼渣房？

信任是欺騙的土壤，能騙到你的一定都是你所信任的人。

對(duì)于出事的某房企而言，售樓處里十幾米寬的企業(yè)品牌墻，等于是在拍胸脯在向業(yè)主保證：你信我。而事實(shí)所見(jiàn)，這個(gè)信任太廉價(jià)了。

鋼渣房的“顯形”，往往是在竣工后一年內(nèi)開(kāi)始，兩三年間外觀墻皮的崩裂、破碎達(dá)到高峰期，而后長(zhǎng)期蔓延下去。所以鋼渣房在期房階段甚至現(xiàn)房階段都很難察覺(jué)。尤其是在一些隱蔽位置使用的不合規(guī)混凝土，業(yè)主用肉眼根本看不到。

前幾天在讀者群里，聊到房屋質(zhì)量，有人問(wèn)小閑，是想要十年前的房子還是想要現(xiàn)在的房子？

小閑回答，我想要現(xiàn)在的房型產(chǎn)品，但是我想要十年前的房屋質(zhì)量。

因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候商品房有利潤(rùn)，賺錢還比較容易，大家就不用絞盡腦汁的各種擦邊來(lái)?yè)赋杀?。?dāng)?shù)貎r(jià)和售價(jià)把利潤(rùn)空間擠成負(fù)數(shù)的時(shí)候，就沒(méi)法對(duì)建筑質(zhì)量和建材成本有啥奢望了。

如果單論極致安全的話，或許買新樓盤(pán)流入二手市場(chǎng)的次新房，才是唯一保險(xiǎn)的方案了。