天津海教園某知名樓盤“鋼渣房”震驚天津樓市。

小閑也驚訝，這都智能機器人翻跟頭的時代了，地產(chǎn)人怎么還在用十幾年前偷工減料的手段？而且還屢教不改！

01鋼渣房的危害？

鋼渣房的歷史，可以追溯到九十年代末期，彼時中國處在快速工業(yè)化建設時期，處處大干快上，建筑材料相對短缺。

鋼鐵廠產(chǎn)生的大量鋼渣堆積成山，占用土地且污染環(huán)境。將鋼渣當做建材，摻入混凝土中使用，曾被視為一種創(chuàng)新和節(jié)約成本的好辦法。

但馬上人們就發(fā)現(xiàn)，鋼渣房有一個巨大的、致命的缺陷，就是“體積不穩(wěn)定”。

房地產(chǎn)施工用的混凝土中要摻入一定比例的石子，即“骨料”。要求石子本身必須堅硬、耐磨、有足夠的強度。這些石子的質(zhì)量直接關系到混凝土的強度、耐久性、和施工難易度。

鋼渣相比石子骨料更加干燥，吸水性更強，同時鋼渣中通常含有未完全反應的游離氧化鈣和氧化鎂。含有這些物質(zhì)且更干燥吸水的石鋼渣，一旦大量使用制作混凝土，在混凝土澆筑的構件內(nèi)部會極其緩慢地與水（或空氣中的水汽）發(fā)生反應，形成膨脹。

CaO + H?O → Ca(OH)? （體積膨脹約1.98倍） MgO + H?O → Mg(OH)? （體積膨脹約2.48倍）

可想而知，當混凝土內(nèi)的鋼渣顆粒，遇到空氣中的水汽發(fā)生膨脹的時候，將產(chǎn)生非常明顯的混凝土崩渣、開裂、脫落現(xiàn)象。

由于混凝土制作過程中的充分攪拌，鋼渣不僅僅分布于建筑物的表層，還存在于混凝土內(nèi)部，這種吸水膨脹的化學反應是持續(xù)性的，可能長達幾年甚至更久。

它會從建筑材料內(nèi)部產(chǎn)生巨大的應力，嚴重者有可能導致混凝土構件開裂、粉化、變形、甚至崩碎。

02為什么會有鋼渣房？

從法律法規(guī)、技術標準和行業(yè)規(guī)范上講，在結構混凝土中故意使用未經(jīng)過嚴格處理的鋼渣作為骨料，在現(xiàn)代建筑工程中是完全被禁止的。

首先在制度上，國內(nèi)擁有完善的建筑材料標準體系（如GB/T 《用于水泥和混凝土中的鋼渣粉》）。

其次在正規(guī)的商品房開發(fā)流程中，所有進場材料都需要進行抽樣送檢，監(jiān)理單位需簽字確認，質(zhì)檢站也會進行監(jiān)督抽檢?；炷僚浜媳刃枰?jīng)過設計和驗證。

第三使用鋼渣后果嚴重。開發(fā)商、施工方、監(jiān)理方都清楚，使用不合格材料導致房屋出現(xiàn)重大質(zhì)量問題，這將面臨巨大的經(jīng)濟賠償和法律責任，和企業(yè)品牌毀滅性的打擊。

既然上有法規(guī)、下有制度、成本代價極大，那為什么還會出現(xiàn)鋼渣房？

其實最核心的原因可能只有兩個：第一對于施工中的重要建材混凝土管理不嚴。第二對于壓縮成本的渴望太赤裸。

要說這件事玄幻的地方就在這里，目前經(jīng)過大浪淘沙，殘存的房企都可以算得上業(yè)內(nèi)標桿企業(yè)了。

但動輒上千頁的操作指引、崗位說明書、沒管好一個混凝土。整面墻的企業(yè)文化、發(fā)展歷程、品牌價值，逃不過自己的小算盤。

03鋼渣混凝土從哪來？

商品房樓盤的混凝土使用，一般是如下幾個步驟：

第一步設計部門提供結構圖紙，工程部門會同施工總包單位，根據(jù)施工計劃核算不同標號、不同位置的混凝土需求總量和大致的時間供應表。

通俗講就是盤個表，這樓盤在什么時間、在哪個部位、需要什么型號的多少噸混凝土。

第二步采購部和招投標中心根據(jù)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定，通過招投標來選擇生產(chǎn)混凝土的攪拌站。樓盤附件符合資質(zhì)要求、規(guī)模要求、設備要求和距離要求的攪拌站進行投標。

通過對實力、技術、質(zhì)量、報價等項目進行評估，最后確定一家或幾家混凝土供應單位。通俗講就是選攪拌站。

第三步就是簽訂合同，并進行技術交底。

第四步就是下單和調(diào)度，根據(jù)工程名稱、澆筑部位、強度等級、方量、計劃到場時間、坍落度要求等，要求攪拌站按時按標按量提供混凝土。

第五步是進場驗收和澆筑使用。這一步太專業(yè)略過不說。

根據(jù)小閑不成熟的經(jīng)驗分析，鋼渣混凝土的出現(xiàn)有可能出現(xiàn)在招投標、攪拌站制作、進場使用這三個環(huán)節(jié)上。

04鋼渣房如何顯形的？

房企開發(fā)樓盤，在建筑材料的來源上，大致可以分兩類：甲供和乙供。

顧名思義，出于規(guī)模化采購節(jié)省成本等原因，大宗建筑材料往往由甲方統(tǒng)一采購，再交由總包單位使用安裝。一些不掙錢的、不成規(guī)模的建筑材料，交由總包單位采購符合甲方要求即可。

作為大宗建材，出事的某樓盤的混凝土很可能是由甲方統(tǒng)一采購。依據(jù)過往“愉快的合作經(jīng)歷”，甲方選擇了一個“信任的、大膽的、有技術” 的攪拌站，為樓盤提供混凝土。攪拌站對于甲方的質(zhì)檢流程和施工進度非常熟悉。

為什么攪拌站明明知道混凝土中含有鋼渣，還敢于輸送到樓盤呢？

有可能這些含有鋼渣的混凝土，本來計劃是要用于隱蔽部位的，比如地下車庫底板與側墻、回填墊層等，這些部位通常具有 “一次成型、不可復現(xiàn)、后期被覆蓋” 的特點。也就是說，用了業(yè)主們也看不見。

但是在施工現(xiàn)場，可能由于各種各樣的原因，這些含有鋼渣的混凝土沒有澆筑到“本該使用”位置，而是出現(xiàn)了住宅的天花板、樓道、大堂等公開明顯的部位。最終呈現(xiàn)在業(yè)主們眼前。

如果、假如這個猜測成立，那么鋼渣混凝土在這個樓盤里就絕不會是“就這一兩車”、“就這一點兒”。

05買房時怎樣規(guī)避鋼渣房？

信任是欺騙的土壤，能騙到你的一定都是你所信任的人。

對于出事的某房企而言，售樓處里十幾米寬的企業(yè)品牌墻，等于是在拍胸脯在向業(yè)主保證：你信我。而事實所見，這個信任太廉價了。

鋼渣房的“顯形”，往往是在竣工后一年內(nèi)開始，兩三年間外觀墻皮的崩裂、破碎達到高峰期，而后長期蔓延下去。所以鋼渣房在期房階段甚至現(xiàn)房階段都很難察覺。尤其是在一些隱蔽位置使用的不合規(guī)混凝土，業(yè)主用肉眼根本看不到。

前幾天在讀者群里，聊到房屋質(zhì)量，有人問小閑，是想要十年前的房子還是想要現(xiàn)在的房子？

小閑回答，我想要現(xiàn)在的房型產(chǎn)品，但是我想要十年前的房屋質(zhì)量。

因為那個時候商品房有利潤，賺錢還比較容易，大家就不用絞盡腦汁的各種擦邊來摳成本。當?shù)貎r和售價把利潤空間擠成負數(shù)的時候，就沒法對建筑質(zhì)量和建材成本有啥奢望了。

如果單論極致安全的話，或許買新樓盤流入二手市場的次新房，才是唯一保險的方案了。