界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

停擺近四年后，原深圳世茂深港國(guó)際中心地塊終于迎來(lái)了自己的“新主人”。

5月6日，深圳龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106地塊成功出讓。華潤(rùn)置地旗下深圳市潤(rùn)圳房地產(chǎn)有限公司以70.45億元底價(jià)競(jìng)得，土地面積約16.97萬(wàn)平方米，總建筑面積約47.68萬(wàn)平方米。

該地塊曾是2017年世茂集團(tuán)以239億元拿下的深圳“地王”項(xiàng)目，規(guī)劃打造一座約700米的超高層地標(biāo)，直指“中國(guó)第一高樓”，后因世茂集團(tuán)陷入債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，歷經(jīng)多次流拍，最終在2025年被深圳政府收儲(chǔ)。

“華潤(rùn)置地接手是有一定必然性的?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在采訪中對(duì)界面新聞指出。“G01046-0106地塊體量巨大，在當(dāng)下市場(chǎng)條件下，有能力、有意愿接盤的只有央企；其次，盤活存量，穩(wěn)定房地產(chǎn)，探索新模式，央企責(zé)無(wú)旁貸；再加上華潤(rùn)在周邊有大運(yùn)中心體育場(chǎng)館、大運(yùn)天地購(gòu)物中心等布局，可以在片區(qū)形成協(xié)同運(yùn)作之勢(shì)，相互賦能和借力?！?/p>

曾計(jì)劃建為“中國(guó)第一高樓”

時(shí)間撥回至2017年。彼時(shí)，全國(guó)正掀起超高層建筑競(jìng)賽，各地爭(zhēng)相刷新“天際線”。世茂集團(tuán)以239.43億元的天價(jià)，競(jìng)得深圳龍崗大運(yùn)片區(qū)G01046-0095等6宗地，計(jì)劃總投資逾500億元打造深港國(guó)際中心，一座約700米的“中國(guó)第一高樓”，集超甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、大型商業(yè)綜合體于一體。

在當(dāng)時(shí)世茂的構(gòu)想中，超級(jí)地標(biāo)將拉升片區(qū)價(jià)值，住宅及公寓快速銷售回籠資金，商業(yè)與酒店則持有運(yùn)營(yíng)。這種“以住養(yǎng)商”的模式，世茂在上海、廈門等地屢試不爽。

但摩天大樓的審批收緊，比世茂預(yù)想來(lái)得更快。2020年，住建部與國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，500米以上的“第一高樓”幾乎被徹底封堵。深港國(guó)際中心的規(guī)劃被迫一再下調(diào)，從700米降至600米，再降至500米以下。

更大的危機(jī)在資金端，自2021年起，“三道紅線”壓頂，房企融資渠道急劇收縮。世茂集團(tuán)流動(dòng)性危機(jī)全面爆發(fā)，公開(kāi)市場(chǎng)債券違約、信托產(chǎn)品逾期兌付、多地項(xiàng)目停工。深港國(guó)際中心于2022年全面停擺，只留下一個(gè)巨大的基坑和數(shù)十億元已投入的開(kāi)發(fā)成本。

在此之后，債權(quán)人試圖通過(guò)司法拍賣挽回?fù)p失。2023年7月，深港國(guó)際中心12宗土地首次法拍，起拍價(jià)130.44億元，較當(dāng)年拿地價(jià)已近乎“腰斬”，但因無(wú)人報(bào)名而流拍；同年11月，起拍價(jià)再降至104.35億元，二次流拍。

4月中旬，界面新聞實(shí)地探訪項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，工地長(zhǎng)期處于停滯狀態(tài)，外圍擋板上已經(jīng)長(zhǎng)滿雜草。

G01046-0106地塊現(xiàn)狀 界面新聞?dòng)浾吲臄z

政府收儲(chǔ)后調(diào)改

2025年，深圳市龍崗區(qū)通過(guò)“清調(diào)供”存量紓困機(jī)制，以約68億元的價(jià)格收儲(chǔ)了世茂持有的相關(guān)地塊及地上物。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受界面新聞采訪時(shí)，將這一過(guò)程概括為“深圳‘清調(diào)供’政策的生動(dòng)實(shí)踐”。

他指出：“深圳運(yùn)用‘清理、調(diào)整、供應(yīng)’手段優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)施條件，盤活存量項(xiàng)目，在該地塊上獲得了成功實(shí)踐。首先是清風(fēng)險(xiǎn)，即深圳市政府以68億元收儲(chǔ)地塊，全面梳理項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)，實(shí)現(xiàn)歷史風(fēng)險(xiǎn)與新主體有效隔離，將爛尾地塊變?yōu)閮舻亍Ｆ浯问钦{(diào)規(guī)劃，取消超高層設(shè)計(jì)、變更用地性質(zhì)、下調(diào)容積率，重構(gòu)開(kāi)發(fā)邏輯，回歸市場(chǎng)剛需。最后是再供應(yīng)，將清理完成、規(guī)劃優(yōu)化后的地塊重新掛牌，優(yōu)選穩(wěn)健主體。”

重新上架后的G01046-0106地塊，與世茂當(dāng)年拿下的土地規(guī)劃也有了大幅改變，最關(guān)鍵的調(diào)整體現(xiàn)在用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)上。

項(xiàng)目規(guī)定的各建筑/配套類型及面積 圖源：中指研究院

新方案中住宅面積高達(dá)30.56萬(wàn)平方米，占比近三分之二，商業(yè)部分壓縮至14.35萬(wàn)平方米。容積率從原項(xiàng)目的約4.17大幅降至3.26，意味著居住密度顯著下降，舒適度提升。

另一個(gè)重大創(chuàng)新在于開(kāi)發(fā)節(jié)奏的松綁。根據(jù)出讓條件，競(jìng)得人可將地塊分宗：住宅部分須在1年內(nèi)開(kāi)工、4年內(nèi)竣工；而集中商業(yè)及酒店部分則可寬限至2.5年內(nèi)開(kāi)工、6年內(nèi)竣工。

“‘分宗開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)’的模式，也減輕了這種沖擊預(yù)期?！崩钣罴螌?duì)此評(píng)價(jià)道。這種“先住后商”的安排，精準(zhǔn)切中了當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下開(kāi)發(fā)商最核心的痛點(diǎn)，即資金沉淀過(guò)長(zhǎng)。住宅部分可在一年內(nèi)動(dòng)工、四年內(nèi)交付銷售，商業(yè)部分則多出兩年半的緩沖期，大大降低了項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流壓力。

華潤(rùn)置地接手的“底氣”

70.45億元的起拍價(jià)、14.09億元的保證金、近50萬(wàn)平方米的建面，能夠獨(dú)立拿下這塊“巨無(wú)霸”項(xiàng)目的房企，在深圳土拍市場(chǎng)上屈指可數(shù)，而華潤(rùn)置地最終成為唯一的競(jìng)買人，也并非偶然。

華潤(rùn)置地敢于接盤，最根本的底氣首先來(lái)自其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)系統(tǒng)。最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，華潤(rùn)置地加權(quán)平均融資成本已降至2.72%，持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1169.9億元，凈有息負(fù)債率僅39.2%。在行業(yè)普遍為現(xiàn)金流焦慮的當(dāng)下，華潤(rùn)置地的資金池足夠深。

更重要的是，此次拿地價(jià)格僅70.45億元，與政府68億元的收儲(chǔ)成本基本持平，項(xiàng)目從一開(kāi)始便留有利潤(rùn)安全墊。

除財(cái)務(wù)因素外，華潤(rùn)置地在大運(yùn)片區(qū)早已落子。緊鄰本次出讓地塊的大運(yùn)天地，體量約52萬(wàn)平方米，由華潤(rùn)萬(wàn)象生活操盤，已于2024年7月開(kāi)業(yè)。該商業(yè)體融合了商業(yè)、生態(tài)湖景、公園綠地與體育場(chǎng)館，已成為龍崗區(qū)東部的核心消費(fèi)場(chǎng)景。

界面新聞近日實(shí)地走訪看到，周末期間大運(yùn)天地人氣高漲。尤其在鄰近的大運(yùn)中心體育場(chǎng)館舉辦演唱會(huì)時(shí)，購(gòu)物中心客流爆滿，多數(shù)餐飲店門前排起長(zhǎng)隊(duì)，從沿湖步道到室內(nèi)街區(qū)，隨處可見(jiàn)拖家?guī)Э诘募彝ズ徒Y(jié)伴而來(lái)的年輕群體。

深圳大運(yùn)天地 界面新聞?dòng)浾吲臄z

拿下本次住宅用地后，華潤(rùn)可以順勢(shì)在大運(yùn)片區(qū)形成“住宅+商業(yè)+文體”的協(xié)同閉環(huán)，這正是其最擅長(zhǎng)的城市綜合體開(kāi)發(fā)模式。

從市場(chǎng)基本面看，龍崗大運(yùn)片區(qū)的需求支撐較為扎實(shí)。去年9月深圳優(yōu)化房地產(chǎn)政策后，龍崗等區(qū)域已不限購(gòu)。該片區(qū)新房交易量一直位居龍崗第一位，而龍崗本身也是全市新房交易最多的區(qū)域。

李宇嘉指出，“按此次起拍價(jià)70.45億元拆分核算下來(lái)，住宅部分樓面地價(jià)約2.31萬(wàn)元/平方米。目前，大運(yùn)片區(qū)在售新房均價(jià)4.7-5.5萬(wàn)元，二手房掛牌價(jià)4.5-5.5萬(wàn)元，緊鄰的中海大運(yùn)玖章備案均價(jià)更是達(dá)6.2萬(wàn)元/平方米。因此，本地塊與周邊項(xiàng)目相比具備一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，未來(lái)入市存在一定溢價(jià)空間。”