文|凱風(fēng)

城市大擴(kuò)張，戛然而止。

在近日召開的國新辦發(fā)布會上，自然資源部表示，嚴(yán)格國土空間用途管制，統(tǒng)籌劃定城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等，堅決遏制城市“攤大餅”式擴(kuò)張。

這意味著，盛行一時的大拆大建、興建新城、合并擴(kuò)容等模式，行不通了。

01

為何要遏制“攤大餅式”擴(kuò)張？

遏制“攤大餅式”擴(kuò)張，不是第一次提及，但此番有了“堅決遏制”的前綴，態(tài)度更為明確。

就在一個月前，中央城市工作會議首次提出“兩個轉(zhuǎn)向”：

城鎮(zhèn)化從“快速增長”到“穩(wěn)定發(fā)展”，城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”到“存量提質(zhì)”。

從“增量時代”到“存量時代”，這是1980年代以來的最大轉(zhuǎn)向。

過去，很多地方習(xí)慣“以地謀發(fā)展”、“以債謀發(fā)展”，借助“土地、房地產(chǎn)、金融”循環(huán)，拼命拉大城市框架，做大土地財政，以此刺激經(jīng)濟(jì)增長。

為何要遏制“攤大餅式”擴(kuò)張？

遏制“攤大餅式”擴(kuò)張，不是第一次提及，但此番有了“堅決遏制”的前綴，態(tài)度更為明確。

就在一個月前，中央城市工作會議首次提出“兩個轉(zhuǎn)向”：

城鎮(zhèn)化從“快速增長”到“穩(wěn)定發(fā)展”，城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”到“存量提質(zhì)”。

從“增量時代”到“存量時代”，這是1980年代以來的最大轉(zhuǎn)向。

過去，很多地方習(xí)慣“以地謀發(fā)展”、“以債謀發(fā)展”，借助“土地、房地產(chǎn)、金融”循環(huán)，拼命拉大城市框架，做大土地財政，以此刺激經(jīng)濟(jì)增長。

資源過度集中于大城市，而大城市又借助大建新城、合并周邊地市，不斷擴(kuò)張。

過去20多年來，部分地區(qū)新城、新區(qū)呈現(xiàn)爆發(fā)之勢，遠(yuǎn)超正常需求。

媒體統(tǒng)計，高峰時期，全國規(guī)劃了3000多個新城，能容納34億人，足以裝下全球近半人口，這就屬于典型的“攤大餅”。

在高速增長期，一切還不成問題。一旦大潮退去，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的郊區(qū)新城，房價將會迅速回落。

當(dāng)“攤大餅式”擴(kuò)張不再可取，內(nèi)涵式發(fā)展成為大勢所趨。

抱團(tuán)競爭、城市更新、創(chuàng)新驅(qū)動正在成為新的方向，這在新一輪城市競爭一文有詳細(xì)論述。

02

三條紅線，越來越嚴(yán)了。

日前批復(fù)的2035總體規(guī)劃,摹畫了城市定位與核心功能，也劃出了三條紅線，成為“攤大餅”式擴(kuò)張的最大約束。

三條紅線，即耕地和永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界。

城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，影響最為直接，圈定城市擴(kuò)張的空間范圍，決定工業(yè)、商業(yè)、居住用地的規(guī)模。

根據(jù)規(guī)定，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得進(jìn)行城鎮(zhèn)集中建設(shè)，不得規(guī)劃建設(shè)各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地。

哪些城市開發(fā)邊界面積最大？

根據(jù)2035總規(guī)，在“國批”城市中， 共有20多座城市超過1000平方公里，9城超過2000平方公里。

總體來看，城市開發(fā)邊界與面積、人口正相關(guān)，但也受到城市能級、產(chǎn)業(yè)規(guī)模以及政策因素的影響。

北京、重慶、上海、天津位居第一梯隊，直轄市享受省級待遇，可開發(fā)面積高于一般地市。

在非直轄市中，蘇州、成都、廣州、鄭州、青島可開發(fā)面積超過2000平方公里，位居第一梯隊。

深圳與哈爾濱、石家莊、昆明等處于同一區(qū)間，城市開發(fā)面積只有1000平方公里左右。

中西部一些省會，蘭州、太原、呼和浩特等，開發(fā)邊界面積只有六七百平方公里，主要受到城市經(jīng)濟(jì)實力與人口規(guī)模限制。

值得一提的是，蘇州力壓廣深城杭，堪稱2035總規(guī)最大贏家。

這背后或許不乏工業(yè)第二大市、縣域經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶來的助力，但也足以體現(xiàn)政策傾斜。

可見，雖然只是普通地級市，沒有機(jī)場，也不是省會，但蘇州的政策能級絲毫不弱于省會。

03

哪些城市的可開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度最高？

相比開發(fā)面積，城鎮(zhèn)開發(fā)強(qiáng)度更為關(guān)鍵，衡量的是有多少土地可用于建設(shè)。

在主要“國批”城市中，城鎮(zhèn)開發(fā)強(qiáng)度超過30%的只有6個，超過20%的只有11個，多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)大市或工業(yè)強(qiáng)市。

深圳、東莞、上海開發(fā)強(qiáng)度均超50%，佛山、無錫、蘇州均超30%，這是制造大市的傾斜，有更多土地可用于工業(yè)開發(fā)。

這就凸顯深圳的特殊性。

雖然城鎮(zhèn)開發(fā)邊界面積僅位居中游，但開發(fā)強(qiáng)度遙遙領(lǐng)先，一半以上土地都用于建設(shè)。

深圳地少人多，面積不到2000平方公里，卻承載了1800萬人口。

對于一座工業(yè)強(qiáng)市來說，哪怕劃出一半土地用于開發(fā)，仍然不夠用。

為此，深圳在100公里之外打造了深汕特別合作區(qū)，作為第10+1區(qū)，同時在都市圈和城市群內(nèi)打造產(chǎn)業(yè)飛地，拓展產(chǎn)業(yè)空間。

與之對比，蘭州、昆明、南寧、哈爾濱、石家莊的開發(fā)強(qiáng)度均不足10%，這是“廣域型城市”帶來的問題。

一些省會看起地域龐大，但城區(qū)面積和城區(qū)人口相對有限，開發(fā)空間自然有限。

某種程度上，城市開發(fā)強(qiáng)度，也是衡量真實城市與名義城市的重要參考。

04

大城市，人口“天花板”也定了。

人口天花板，基于資源承載力而來，考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動因素，以此作為公共資源的配置依據(jù)。

2035總規(guī)限定了兩大指標(biāo)：一是常住人口上限，二實際管理和服務(wù)人口。

實際服務(wù)人口，相當(dāng)于“常住人口+暫住人口”，包含短期出差、探親、旅游的人群，更考驗資源承載力。

先看常住人口天花板，重慶最高，北上廣成次之，強(qiáng)二線城市普遍在1500萬以上。

重慶2035年常住人口天花板是3600萬人，北上廣成超過2000萬人，深圳則是1900萬人。

鄭州、蘇州、天津都是1800萬人左右，武漢、西安、杭州、長沙均超過1500萬人。

再看實際服務(wù)人口規(guī)模，如果考慮到暫住人口，未來將有10多座城市，躋身2000萬人口俱樂部。

一般而言，城市按照常住人口上浮20%，以此配置公共資源，作為實際人口的上限。

根據(jù)規(guī)劃，廣州、成都2035實際服務(wù)人口規(guī)劃都在2500萬，深圳是2300萬，杭州、武漢、鄭州、西安、天津都在2000萬左右。

05

超大特大城市，人口“余額”還剩多少？

上海所剩無幾，北京也在嚴(yán)控之列，深圳剩余空間只有100萬，廣州則超過300萬。

二線城市普遍“余額”更為充足，普遍都有200萬以上的增長空間。

重慶、天津、鄭州、長沙、蘇州均在400萬以上，南京、合肥超過300萬，武漢、西安、杭州都在200萬以上。

未來10多年，人口增長300萬乃至400萬，意味著年均增長30萬人。

在出生率高企、城鎮(zhèn)化突飛猛進(jìn)之時，或許還有可能。但隨著人口大盤見頂、城鎮(zhèn)化放緩，可謂難上加難。

城鎮(zhèn)開發(fā)空間不等于發(fā)展空間，人口天花板“余額”也不等于人口吸引力。

唯有產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大，才能形成根本且持久的競爭力。