價(jià)值千萬(wàn)的房產(chǎn)首次買(mǎi)賣(mài)

遭買(mǎi)方違約而落空

一年后再賣(mài)出時(shí)少賣(mài)了93萬(wàn)元

這筆損失該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

近期，深圳市南山區(qū)人民法院發(fā)布一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，賣(mài)方李某因買(mǎi)方方某違約，導(dǎo)致價(jià)值千萬(wàn)的房產(chǎn)交易落空，一年后降價(jià)93萬(wàn)元轉(zhuǎn)售，最終法院判決方某支付78萬(wàn)元違約金，并賠償李某律師費(fèi)支出3萬(wàn)元，駁回李某額外索賠13萬(wàn)元損失的訴求。

據(jù)悉，2022年5月，李某、方某與某房產(chǎn)中介公司共同簽訂《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及中介服務(wù)合同》《交易節(jié)點(diǎn)確認(rèn)書(shū)》《補(bǔ)充協(xié)議》等合同，約定李某以1354萬(wàn)元的價(jià)格將其名下一套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給方某，交易定金為80萬(wàn)元，方某需在合同簽訂后7日內(nèi)支付全部定金，剩余購(gòu)房款1274萬(wàn)元需在5月20日前一次性支付；如違約除承擔(dān)違約責(zé)任外，還需承擔(dān)李某因維權(quán)所支出的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等。協(xié)議還約定，若雙方任意一方放棄交易此套房產(chǎn)，違約方需賠付守約方80萬(wàn)元違約金。雙方簽約后，方某先支付了2萬(wàn)元定金給某房產(chǎn)中介公司。

其后，某房產(chǎn)中介公司遲遲未收到剩余定金款及購(gòu)房款，于是兩次向方某發(fā)函要求其補(bǔ)足款項(xiàng)，方某稱(chēng)因資金不足無(wú)法繼續(xù)履行合同，便再未支付任何錢(qián)款。李某遂于2022年6月向方某發(fā)出《解除合同通知》，某房產(chǎn)中介公司將2萬(wàn)元定金支付給李某。

2023年6月，李某重新尋找買(mǎi)家，并以1261萬(wàn)元的價(jià)格另行出售該套房屋，此時(shí)出售價(jià)比李某與方某簽訂合同時(shí)的約定價(jià)低93萬(wàn)元。李某遂訴至法院，要求方某賠償李某違約金80萬(wàn)元及損失13萬(wàn)元，并承擔(dān)律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等費(fèi)用。方某辯稱(chēng)與李某簽訂的是預(yù)約合同，李某已沒(méi)收2萬(wàn)元定金，故方某無(wú)需再向李某支付違約金及律師費(fèi)。

南山法院審理后認(rèn)為，本案系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。李某、方某與第三人簽訂的《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及中介服務(wù)合同》《交易節(jié)點(diǎn)確認(rèn)書(shū)》《補(bǔ)充協(xié)議》等合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，各方當(dāng)事人應(yīng)遵守合同約定并履行各自的權(quán)利義務(wù)。

至于方某辯稱(chēng)該合同為預(yù)約合同而非本約合同，法院認(rèn)為，因該合同已就涉案房產(chǎn)的地址、面積、價(jià)格、付款及交易節(jié)點(diǎn)、價(jià)格、違約責(zé)任等均進(jìn)行了全面且詳細(xì)的約定，該合同屬于可以切實(shí)履行的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，而非簡(jiǎn)單且需要再進(jìn)一步明確具體條款的預(yù)約合同，對(duì)方某的該項(xiàng)辯解，法院不予采信。

關(guān)于李某主張方某需承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題，根據(jù)雙方共同簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》約定，若買(mǎi)方或者賣(mài)方放棄交易涉案房屋，違約方需賠付守約方80萬(wàn)元違約金?，F(xiàn)因方某未及時(shí)支付涉案房款導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，且在中介公司數(shù)次催告后方某依然拒絕付款，方某的行為已構(gòu)成根本違約，故方某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在方某違約后，涉案房產(chǎn)以低于原合同價(jià)93萬(wàn)元的價(jià)格售出，這說(shuō)明李某確實(shí)遭受房屋價(jià)格下跌損失；而方某并未舉證雙方約定的違約金過(guò)分高于造成的損失，故方某應(yīng)支付違約金80萬(wàn)元。

至于李某主張80萬(wàn)元違約金不足以彌補(bǔ)其損失，并主張方某需支付其13萬(wàn)元損失，法院則認(rèn)為，雖然本案系因方某的違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，方某需承擔(dān)違約責(zé)任，但是李某在知曉合同無(wú)法履行，于2022年6月向方某提出解除合同后，應(yīng)及時(shí)出售涉案房屋，以防損失進(jìn)一步擴(kuò)大。其主張以2023年6月即一年后出售的房屋價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)主張損失，依據(jù)不足，法院不予支持。李某主張方某承擔(dān)律師費(fèi)支出符合合同約定，法院予以支持。

綜上，法院綜合考慮方某違約程度、雙方約定的違約金數(shù)額及房?jī)r(jià)變化等因素，判令方某向李某支付違約金80萬(wàn)元，扣減方某已經(jīng)給付的2萬(wàn)元定金后，方某還應(yīng)向李某支付78萬(wàn)元違約金，并賠償李某律師費(fèi)支出3萬(wàn)元，駁回李某的其他訴訟請(qǐng)求。該判決已生效。

南山法院法官表示，房?jī)r(jià)波動(dòng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的常見(jiàn)現(xiàn)象，違約金作為約定條款寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其主要功能就是為彌補(bǔ)因違約給守約方帶來(lái)的的包括房?jī)r(jià)波動(dòng)、合理維權(quán)等造成的損失。在違約金條款不違反相關(guān)法律法規(guī)的情況下，如一方當(dāng)事人不履行合同或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，則需依約承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。如違約金不足以彌補(bǔ)造成的損失，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求增加違約金以填補(bǔ)損失；但是在違約發(fā)生后，守約當(dāng)事人也有義務(wù)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，否則不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。

法官提醒，誠(chéng)實(shí)守信是市場(chǎng)活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序、保障交易公平意義重大。民事主體在市場(chǎng)交易活動(dòng)中均應(yīng)遵守誠(chéng)信原則，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同等重要合同文件前，需充分考量自身履約能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力等實(shí)際情況，審慎簽訂合同。合同簽訂后，當(dāng)事雙方均應(yīng)嚴(yán)格依照合同約定履行義務(wù)、行使權(quán)利，以公平、守信的態(tài)度參與市場(chǎng)活動(dòng)，共同營(yíng)造健康有序的市場(chǎng)交易環(huán)境。

來(lái)源：羊城派

◎ 編審：左國(guó)蘭

◎ 美編：楊榆潔