要判斷一個(gè)城市的樓市市場(chǎng)是冷是熱，二手房數(shù)據(jù)往往是最真實(shí)的晴雨表。

不同于新房市場(chǎng)，容易受到供應(yīng)節(jié)奏和政策調(diào)控的直接影響，二手房交易基本由買(mǎi)賣(mài)雙方自主決定，更能反映市場(chǎng)的實(shí)際供需和情緒變化。

其中，掛牌量、成交量和成交價(jià)這三個(gè)指標(biāo)，尤其值得關(guān)注——它們共同勾勒出市場(chǎng)的真實(shí)輪廓。

最近的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在近2個(gè)月多數(shù)城市二手房掛牌量普遍上升的背景下，東莞卻出現(xiàn)了罕見(jiàn)的逆勢(shì)下降，成為為數(shù)不多的“不漲反降”的城市之一。

這一現(xiàn)象背后，正傳遞出當(dāng)前市場(chǎng)中不易察覺(jué)的信號(hào)。

01

東莞二手房掛牌量趨穩(wěn)

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，自7月27日至9月11日，多個(gè)重點(diǎn)城市的二手房掛牌量均呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)：

深圳：從69038套→74880套，增近6000套；

廣州：從146517套→147925套，小幅上升；

杭州：從163700套→164623套，略有增加；

成都：從216586套→225446套，增長(zhǎng)明顯。

然而，東莞的掛牌量卻減少了。

從77136套→77014套，雖然幅度不大，但在普漲格局中顯得格外突出。

單看東莞另一組數(shù)據(jù)。

據(jù)冰山數(shù)據(jù)顯示，東莞8月二手房總掛牌量為77308套，累計(jì)減少396套。

進(jìn)入9月之后，東莞的二手房掛牌量繼續(xù)呈現(xiàn)減少趨勢(shì)，截至9月11日累計(jì)減少417套，預(yù)計(jì)全月掛牌量將降至76891套。

當(dāng)一座城市的二手房掛牌量開(kāi)始持續(xù)減少，往往意味著業(yè)主們對(duì)后市抱有期待：要么認(rèn)為價(jià)格即將回升，要么選擇暫緩出售、等待更好時(shí)機(jī)。

這種“惜售”心態(tài)的蔓延，通常是一個(gè)不可忽視的市場(chǎng)信號(hào)——它可能暗示著階段性底部的形成，甚至是行情轉(zhuǎn)折的前奏。

02

東莞存量壓力相對(duì)較小

如果結(jié)合各城市常住人口數(shù)據(jù)，計(jì)算每萬(wàn)人二手房掛牌量，可以發(fā)現(xiàn)更加有趣的現(xiàn)象：

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，東莞常住人口為1057.08萬(wàn)人，當(dāng)前掛牌量77014套，每萬(wàn)人掛牌量約為72.8套。

與其他城市相比：

深圳每萬(wàn)人掛牌量約為41.6套

廣州每萬(wàn)人掛牌量約為78.0套

杭州每萬(wàn)人掛牌量約為130.4套

成都每萬(wàn)人掛牌量約為105.0套

從這一指標(biāo)來(lái)看，東莞的二手房存量壓力處于中等水平，遠(yuǎn)低于杭州、成都等城市，與廣州基本持平，但高于深圳。

從這個(gè)數(shù)據(jù)足以看出，莞深的房產(chǎn)市場(chǎng)，相比國(guó)內(nèi)其他大城市更為穩(wěn)健。

這種相對(duì)溫和的供應(yīng)水平，也為市場(chǎng)情緒的穩(wěn)定提供了基礎(chǔ)。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整的背景下，東莞二手房掛牌量逆勢(shì)微降，反映出不少房東已經(jīng)淡定很多了，既不急于拋售，也不主動(dòng)跟風(fēng)。

另外，今年以來(lái)，東莞二手房成交可以說(shuō)是“全年在線”，截至8月累計(jì)成交更是突破2萬(wàn)套。

雖然這份活躍很大程度上是“以價(jià)換量”得來(lái)的，但持續(xù)的成交確實(shí)為市場(chǎng)注入了流動(dòng)性，也加快了底部的構(gòu)筑。

而當(dāng)掛牌量減少與成交量逐步回暖同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，往往意味著市場(chǎng)正在悄悄發(fā)生變化——它可能已經(jīng)觸底，并正在醞釀新的方向。

東莞市場(chǎng)的這一特點(diǎn)，或許正印證了那句話：潮水退去時(shí)，方知誰(shuí)在從容漫步。

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