大阪府在 9月16日傍晚公布了作為土地交易參考標準的大阪府內基準地價。平均變動率方面，住宅用地上漲2.7%，商業(yè)用地上漲7.9%，雙雙連續(xù)4年上漲，絲毫不見剎車痕跡。

① 商業(yè)地王——Grand Front Osaka南館

北靠JR大阪站，南望整座梅北新城，Grand Front Osaka南館以每平方米2450萬日元豪取府內六連冠，把“地段”二字詮釋到極致。

② 住宅地黑馬——浪速區(qū)

然而真正的“漲幅冠軍”卻藏在南邊的浪速區(qū)——一口氣登頂住宅榜。

原因無他：國家戰(zhàn)略特區(qū)“民泊”風口正盛，全球熱錢呼嘯而來。外國投資者對這些民宿的投資熱情高漲，從而推動了該區(qū)域基準地價的上漲。

③ 難波24小時“塞人”現(xiàn)場

疫情退散后，外國游客報復性回流。大阪·關西世博會倒計時、IR綜合度假村2029年開業(yè)預期疊加，難波商店街出現(xiàn)“零空鋪”奇觀；日本橋“御宅街”旁的蘆邊大樓地價一年怒漲21.4%，直接拿下大阪圈“漲幅MVP”。租金水漲船高，仍一鋪難求——因為游客實在太多了。

④ 當民宿變成“泄洪區(qū)”

酒店客房不夠怎么辦？把住宅吞掉。公寓一整層、老破小一整棟，全改成“特區(qū)民宿”。浪速區(qū)鹽草地段年內漲幅9.9%，正是被這股“住宿外溢”硬推上去。國土交通省負責人直言：“酒店爆滿，民宿成了游客接盤俠?！?br/>

而全國 95%的特區(qū)民宿集中在大阪市，難波周邊數(shù)量激增，鹽草地區(qū)已有超過15家設施，供應持續(xù)擴大。

⑤ 繁榮的另一面——居民蹲墻角撿垃圾

鏡頭拉低，繁榮的B面是生活感崩塌：

圍墻縫隙塞滿塑料瓶、易拉罐

深夜11點以后回蕩在整個街區(qū)里的笑聲穿墻入戶

還有隨手亂扔的煙蒂，全部都是火災的隱患（日本的很多住宅區(qū)多為木質房屋）

大阪很多社區(qū)里，反對民宿的看板隨處可見。

中英文雙語。

根據(jù)浪速區(qū)鹽草聯(lián)合振興町會會長小川進指出：“游客亂扔垃圾、深夜噪音等失德行為頻發(fā)。”甚至有民宿游客將煙蒂扔進綠植，存在火災隱患?！安糠址吭礊橹袊鴺I(yè)主，出事聯(lián)系不上，居民只能報警?！保ㄐ〈〞L）

而根據(jù)阪南大學松村嘉久教授（觀光地理學）的調查，超四成特區(qū)民宿由中國資本運營，部分并非單純做住宿生意，而是借“經營管理簽證”為移民鋪路。這類“移民型”投資往往不計成本，抬高房價，擠壓傳統(tǒng)酒店與民宿經營空間。

就是在這樣的一個背景下，今年7月大阪市市政府成立了專項項目組，專門討論大阪市內的“特區(qū)民宿”事項。

而這一新聞一出，大阪的民宿申請反而有增無減，大家都在拼命選購民宿加緊了民宿申請的步伐。

據(jù)統(tǒng)計，大阪這近5個月來每月都有超過200件的新申請。

雖然這邊民宿申請仍在熱火朝天的進行中，在9月16日的新聞中大阪市政府已證實“目前已啟動民宿申請停止程序，擬全面暫停受理新增申請。

先給一定時間的緩沖期，再設公示期。

另外如果已持有大阪民宿經營拍照的經營這若有違規(guī)的行為也將可能違直接吊銷牌照。

總而言之，未來要靠經營“大阪民宿”發(fā)家致富這條日本房地產投資之路將被徹底堵死。

那些企圖“低成本買入，高價賣出”的房地產投資客的算盤也無法繼續(xù)打下去。

而辦理經營管理簽證去日本，主題內容是經營日本民宿的那些小伙伴也必須嚴格按照日本的規(guī)章制度辦事，要不然不只是民宿經營牌照可能被吊銷，就連自己的日本簽證也有不保的風險。

總體來說，日本政府正在將失控的日本房地產以及日本簽證強制擺回正確的軌道上，貫徹它們一貫的“細水長流”的經營理念。

未來日本房地產的投資大頭還是在“地段”和“保值資產”上。而日本房地產也終將回歸“長期投資資產”這條道路上。

9月初，成竹創(chuàng)始人壹號剛剛結束新一輪的日本考察，東京市場有何變化？大阪民宿爆火為啥還不建議買？日本當?shù)厝巳绾慰捶績r暴漲？真實交易量到底怎樣？

日本哪些房子已經開始跌了？哪些還在猛漲？最不賺錢的是哪些？哪些經管簽、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定虧錢？

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