「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話！

小助手：fangsanmei2020，買房，裝修，投稿，微信同號(hào)。

問(wèn)答443期

問(wèn)：貝殼上的掛牌價(jià)，砍多少是西安的真實(shí)成交價(jià)？

答：你可以理解為掛牌價(jià)就是開(kāi)發(fā)商賣新房的備案價(jià)，代表了賣家的心理預(yù)期，但理想和現(xiàn)實(shí)是另一回事。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)顯示，西安的新房?jī)r(jià)格連續(xù)降了12個(gè)月，二手房更是下跌了22個(gè)月，這種情況下，除非遇到人傻錢多的愿意原價(jià)買，多數(shù)人來(lái)都是要砍價(jià)的。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

根據(jù)我身邊觀察到的，二手房砍價(jià)雖然沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但普遍成交價(jià)在掛牌價(jià)的九折左右，房東也知道買家要砍，所以掛的時(shí)候都會(huì)掛的高一些，但不能太高，否則嚇走了買家，也不利于成交。

當(dāng)然也有急售的房源，打八折，七折的，但屬于很少的情況，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌成這樣，買家和賣家心里的水分也擠壓的七七八八了，大刀砍的情況很少，除非賣家急用錢，這種情況就不是二手房談價(jià)邏輯，而是還債邏輯了。

雖然貝殼外網(wǎng)不對(duì)外公布二手成交價(jià)，擔(dān)心大家看到真實(shí)價(jià)格更加猶豫，影響成交周期，但想查辦法很多，誰(shuí)朋友圈沒(méi)幾個(gè)中介的朋友，讓幫忙在系統(tǒng)看一下，一頓飯的事兒。

問(wèn)：現(xiàn)在買團(tuán)結(jié)村保億潤(rùn)園，明年孩子能上愛(ài)知未央校區(qū)嗎？

答：上一次保利拿地，已經(jīng)是七年前，大興新區(qū)的保億公園印，此前還開(kāi)發(fā)了風(fēng)景大院、風(fēng)景御園、隆基中心、大明宮國(guó)際的社區(qū)，不算知名開(kāi)發(fā)，但進(jìn)入西安近20年，比較穩(wěn)健。

保億潤(rùn)園的位置緊鄰綠城綠汀芳菲，隔壁公園，門前地鐵，學(xué)校，算是團(tuán)結(jié)村片區(qū)核心的位置，小區(qū)也是四代住宅，建面113-139㎡，戶內(nèi)大贈(zèng)送，戶外帶會(huì)所，和綠城產(chǎn)品重疊度很高。

最近的學(xué)校是一路之隔的西安團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，九年制小學(xué)+初中，為高新一中的教育聯(lián)合體，去年開(kāi)學(xué)，是區(qū)域內(nèi)的首個(gè)五大名校+，在基礎(chǔ)教育不強(qiáng)的未央，對(duì)周邊及外地家長(zhǎng)還是有吸引力的。

而這周剛開(kāi)工的愛(ài)知中學(xué)未央校區(qū)，則在西北方向700米外，學(xué)校全稱為紅旗城中村改造項(xiàng)目配套學(xué)校，建設(shè)主體為保利地產(chǎn)，說(shuō)明這是給保利未央璞悅配建的公辦九年制學(xué)校。

西安的初中階段仍遵循學(xué)區(qū)就近入學(xué)，九年制為小學(xué)直升初中，無(wú)論從學(xué)校距離，配建情況，就近劃分等，保億能上愛(ài)知的可能性很小，更大概率是團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

問(wèn)：中鐵云岫曲江，容積率低，位置算好嗎，不知道多錢起步？

答：原本是公園用地，不知道什么原因，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)改成了住宅，才有了這塊容積率只有1.7的低密土地，由于限高25米，規(guī)劃了 7棟6層高、2棟7層高、6棟8層高的洋房，四代住宅，戶型面積約200-300㎡。

小區(qū)最大的賣點(diǎn)是曲江二期少有的低密度洋房，且不臨航天大道，門口花影公園，曲江三小，三中等配套齊全。

在沒(méi)有土地供應(yīng)的曲江，自然是算好位置，實(shí)際居住，周邊的商業(yè)不發(fā)達(dá)，主打安靜，也很適合洋房這種產(chǎn)品。

中鐵之前，周邊洋房最貴的是隔壁的金地世家風(fēng)華，老產(chǎn)品，現(xiàn)在掛牌的單價(jià)仍在30000+，起步門檻都在500萬(wàn)左右。

中鐵面積更大，外加曲江現(xiàn)在新房高層，最低備案價(jià)都在25000+，這邊純洋房，獨(dú)此一家，可以算算，不會(huì)便宜，起步也在600萬(wàn)門檻了。

問(wèn)：經(jīng)開(kāi)白樺林書香和未央保億潤(rùn)園，怎么選擇？

答：核心不是小區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，而是兩個(gè)片區(qū)，以及對(duì)應(yīng)學(xué)校的競(jìng)爭(zhēng)，品牌上，經(jīng)發(fā)更強(qiáng)，深耕城北多年，國(guó)企開(kāi)發(fā)商里口碑相當(dāng)穩(wěn)定，也有很大的業(yè)主基數(shù)，保億盤不多，非?？吹囟?，房子蓋得還可以。

片區(qū)上，團(tuán)結(jié)村片區(qū)優(yōu)于高鐵新城，三環(huán)內(nèi)，主城區(qū)，學(xué)校，地鐵，公園，商業(yè)都齊全，交通也更加便利，高鐵新城還在起步期，建設(shè)進(jìn)度慢于團(tuán)結(jié)村。

要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

產(chǎn)品上，都是最新的四代住宅，中小面積為主，主打高贈(zèng)送，保億產(chǎn)品上更新，帶室外會(huì)所，直面競(jìng)爭(zhēng)是隔壁的綠城，很少有人在保億和白樺林二選一。

核心的學(xué)校上，保億旁邊是高新教育聯(lián)合體的西安團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，已開(kāi)學(xué)一年，成績(jī)及口碑待定，白樺林旁邊是待建的經(jīng)開(kāi)第八學(xué)校，傳聞鐵一系，但至今沒(méi)有明確官宣。

對(duì)于不著急的，可以等經(jīng)開(kāi)鐵一系官宣，或等綠城，保億兩家開(kāi)盤后，看具體的價(jià)格優(yōu)惠，都不屬于熱門區(qū)域，核心是看優(yōu)惠，拼贈(zèng)送，看學(xué)區(qū)。

問(wèn)：都叫簽約愛(ài)知中學(xué)，那幸福林帶的是怎么回事？

答：誰(shuí)說(shuō)愛(ài)知中學(xué)只能簽約一個(gè)區(qū)域，看看五大的案例，鐵一金灣，鐵一曲江，鐵一陸港，師大陸港，師大大興，交大陸港，交大空港，高新陸港等等，這還是掛名的，不掛名的曲江三初，經(jīng)開(kāi)四校，三校更是一大推。

過(guò)去是五大名校建分校，幫扶其他基礎(chǔ)教育薄弱的區(qū)域，同時(shí)帶動(dòng)區(qū)域熱度及周邊土地，新房開(kāi)發(fā)，但五大吸引力總是有限的，五大之外，還有名校。

比如西安的愛(ài)知中學(xué)，西安中學(xué)，八十三中，八十五中，八十九中，長(zhǎng)安一中等等，如今都在各種形式的名校+，愛(ài)知多年在城墻里，如今也是走出來(lái)了。

已知簽約的愛(ài)知中學(xué)未央校區(qū)，剛剛開(kāi)工，為保利配建九年制，愛(ài)知中學(xué)幸福校區(qū)，陜建剛剛摘地，西咸二初則是2022年開(kāi)學(xué)，愛(ài)知托管。

問(wèn)：灃西白馬河板塊和灃東科統(tǒng)區(qū)板塊，剛需自住，二選一？

答：雖然網(wǎng)絡(luò)上對(duì)西咸發(fā)展慢的聲音一直在，但工作在西咸，咸陽(yáng)，尤其是灃西的，很多人還是會(huì)就近買房自住，沒(méi)有投資邏輯，就圖單純的離家近。

從定位上，灃東科統(tǒng)區(qū)定位很高，超高層，寫字樓，商業(yè)，國(guó)際醫(yī)院，國(guó)際足球中心等遍布，但這兩年兌現(xiàn)較慢，附近配套，人氣積累需要很長(zhǎng)時(shí)間，二手房普遍跌幅很大。

從生活成熟氛圍上，白馬河片區(qū)更好，雖然是灃西，但以前就是咸陽(yáng)的地界，人氣，商業(yè)，生活氛圍的積累已經(jīng)很多年，且少有空地，都是完全的建成區(qū)。

地鐵一號(hào)線可直通西安，區(qū)域內(nèi)灃西實(shí)驗(yàn)學(xué)校，吾悅廣場(chǎng)，中醫(yī)藥大學(xué)二附院等配套齊全，區(qū)域內(nèi)最大的社區(qū)是萬(wàn)科大都會(huì)，最大的產(chǎn)業(yè)園是西部云谷，屬于灃西的核心，周邊自住，很方便，現(xiàn)在房?jī)r(jià)也降了不少。

問(wèn)：城西的鑫苑大都匯長(zhǎng)期自住，不知道現(xiàn)在下手合適不？

答：走出城西大興新區(qū)，很多人壓根都沒(méi)聽(tīng)過(guò)這個(gè)小區(qū)，即便在周邊，天朗，金輝，龍湖，中南，融創(chuàng)，太奧，備選方案也特別多，大家的二手房?jī)r(jià)格，都在13000-15000+之間，也都因?yàn)闆](méi)有好學(xué)校，二手價(jià)格無(wú)支撐。

鑫苑的優(yōu)勢(shì)在于靠近八號(hào)線，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，小區(qū)自帶公園，房齡較新，整體社區(qū)維護(hù)尚可，住在這里前往高新，經(jīng)開(kāi)，生活，通勤都方便，但除此以外，也沒(méi)有其他記憶點(diǎn)。

但 鑫苑的對(duì)面，原本規(guī)劃的二期，如今開(kāi)始供地，雖然沒(méi)有大開(kāi)發(fā)商拿，但產(chǎn)品肯定是最新的，還有教育用地，有可能引入名校+，按照大興新區(qū)的熱度和房?jī)r(jià)行情，價(jià)格也不會(huì)貴，還是走量為主。

更南的區(qū)域，跨過(guò)豐禾路，還有西電搬遷后留下的千畝開(kāi)發(fā)用地，后期都有住宅面世，位置比這里更好，最佳的選擇就是等待，都住老城區(qū)了，就沒(méi)有必要買老產(chǎn)品了。

問(wèn)：如何看待御錦城的發(fā)展前景，西安第一套房很有感情？

答：作為西安少有的千畝大社區(qū)，御錦城成為很多人落戶西安的第一套房，御錦城的銷售時(shí)間，也是橫跨多年，趕上了西安的房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，當(dāng)年我也曾參與搖號(hào)，可惜落選。

經(jīng)過(guò)這么多年建設(shè)，御錦城（ 預(yù)售證：浐灞預(yù)售字2024519號(hào)，開(kāi)發(fā)商：盛恒(西安)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ）也確實(shí)成了一個(gè)城，社區(qū)公園，地鐵一號(hào)線，凱德廣場(chǎng)商業(yè)，學(xué)校一應(yīng)俱全，產(chǎn)品從別墅到洋房，小高，高層，大小面積都有。

住在這里，不用擔(dān)心開(kāi)盲盒，也不用擔(dān)心畫大餅，所有看到的房子，配套都是實(shí)景，小區(qū)雖然整體偏剛需，但勝在選擇多，目前主要都是二手房，由于房齡不同，房?jī)r(jià)差異也挺大。

如果預(yù)算不多，又是首套房，解決自住，上班，通勤，低成本還貸需求，城東看房繞不開(kāi)御錦城，也有不少人將這里作為生活挑板，置換更新，更好的板塊和房子。

在西安，誰(shuí)沒(méi)幾個(gè)住在御錦城的朋友呢？

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作者：Kikyo

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