北京海淀西四環(huán)外，一個(gè)注定被關(guān)注的新盤正式揭開面紗。

9月17日，中建壹品發(fā)布官方海報(bào)，寶山村棚改HD00-1412-0016地塊案名定為——「海宸元境」。這也是中建壹品「元境系」在北京的首次落地，定位高端改善，主打“全洋房+低密+泛會(huì)所”社區(qū)形態(tài)，預(yù)計(jì)月底開放售樓處。

地塊回顧：海淀五環(huán)內(nèi)，稀缺洋房基因

「海宸元境」所在地塊，位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)西南部，西四環(huán)至五環(huán)之間，緊鄰地鐵6號(hào)線廖公莊站，交通通達(dá)性優(yōu)越。地塊為寶山村棚戶區(qū)改造平衡資金地塊（二期）的一部分，用地面積2.4公頃，容積率僅2.1，控高30米，具備打造低密洋房社區(qū)的天然條件。

今年6月，中建壹品以27.78億元總價(jià)競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)約5.68萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率1.76%，成為近年來海淀少有的“可控成本”住宅地塊之一。

產(chǎn)品解析：414戶全洋房，123㎡套均面積

項(xiàng)目規(guī)劃11棟7-11層洋房住宅，總計(jì)414戶，套均面積約123㎡，低于隔壁金隅項(xiàng)目，主打“小而精”的改善定位。社區(qū)采用點(diǎn)狀式布局，最大樓間距近70米，中央設(shè)置約900㎡下沉式庭院，圍繞其打造大面積泛會(huì)所空間，強(qiáng)調(diào)歸家儀式與景觀滲透。

建筑風(fēng)格偏中式，大門采用三進(jìn)式設(shè)計(jì)，屋頂帶飄檐，整體氣質(zhì)沉穩(wěn)典雅。園區(qū)景觀以中軸對(duì)稱展開，南側(cè)規(guī)劃約7000㎡市民公園，整體綠化與公共活動(dòng)空間合計(jì)超1萬(wàn)㎡，在寸土寸金的海淀實(shí)屬難得。

戶型設(shè)計(jì)：剛改為主，贈(zèng)送加碼

「海宸元境」戶型面積段覆蓋98-180㎡，其中98-125㎡為主力戶型，占比近八成，總價(jià)區(qū)間預(yù)計(jì)800-1000萬(wàn)，為海淀五環(huán)內(nèi)門檻較低的新盤之一。

戶型亮點(diǎn)包括：

98㎡轉(zhuǎn)角戶：帶270°轉(zhuǎn)角窗，兩面寬設(shè)計(jì)，提升采光與視野；

南向通面寬飄窗：部分戶型實(shí)現(xiàn)南向全飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積可觀；

側(cè)邊大飄窗：突破傳統(tǒng)進(jìn)深限制，側(cè)面整墻飄窗，提升得房率至85%以上，部分戶型接近90%，為海淀較高水平。

此外，項(xiàng)目部分樓棟首層設(shè)有窗井結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)將推出下躍產(chǎn)品，滿足多元化改善需求。

配套與展望：教育資源在途，生活氛圍成熟

雖然當(dāng)前城市界面一般，但「海宸元境」周邊配套已具備一定成熟度。項(xiàng)目南側(cè)為阜石路，北側(cè)靠近地鐵6號(hào)線廖公莊站，出行便利；商業(yè)方面依賴石景山資源，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、山姆會(huì)員店等，車程10分鐘左右。

教育配套方面，地塊周邊規(guī)劃有36班九年一貫制學(xué)校，預(yù)計(jì)由首師大附中承辦，計(jì)劃2026年開工，2028年交付，未來有望成為項(xiàng)目一大加分項(xiàng)。

小結(jié)：「元境」首作，海淀改善的新選項(xiàng)

作為中建壹品「元境系」在北京的首發(fā)作品，「海宸元境」在產(chǎn)品定位、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等方面均體現(xiàn)出較強(qiáng)的改善屬性。其全洋房形態(tài)、低密容積率、精致戶型與合理總價(jià)，在當(dāng)前海淀新房市場(chǎng)中具備一定競(jìng)爭(zhēng)力。

在功德寺、朱房村等高端項(xiàng)目相繼入市的背景下，「海宸元境」以更親民的總價(jià)門檻與不俗的產(chǎn)品力，為海淀剛改家庭提供了一個(gè)值得重點(diǎn)關(guān)注的新選擇。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)月底開放售樓處，正式入市在即。