原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

9月20日，深圳樓市釋放一個(gè)重磅信號(hào)。

這一天，作為深圳“9.5新政”后首個(gè)入市項(xiàng)目，光明鳳凰城的中建觀玥吸引了全城目光。

選房當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)氣氛緊張，巨大的銷(xiāo)控板成為全場(chǎng)焦點(diǎn)。從主持人叫1號(hào)開(kāi)始，上面代表“已選”的紅色，以肉眼可見(jiàn)的速度蔓延開(kāi)來(lái)。

結(jié)果很快出爐，去化率超9成，勁銷(xiāo)約5.9億！

選房現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍圖

全深圳都在關(guān)注這次開(kāi)盤(pán)，尤其是像中建觀玥這樣的網(wǎng)紅盤(pán)，它的開(kāi)盤(pán)表現(xiàn)反映了政策刺激后，買(mǎi)家的真實(shí)情緒、購(gòu)買(mǎi)力以及他們對(duì)未來(lái)的信心，這往往比宏觀數(shù)據(jù)更能精準(zhǔn)地反映市場(chǎng)的冷熱。

必須強(qiáng)調(diào)的是，作為新政后首個(gè)入市項(xiàng)目，中建觀玥超9成去化率相當(dāng)不錯(cuò)：

第一、它并非發(fā)生在市場(chǎng)熱度很高的牛市，而是在信心重塑的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；

第二、它并非發(fā)生在南山、福田的傳統(tǒng)核心區(qū)，而是光明鳳凰城這樣的潛力股；

第三、它并非靠降價(jià)來(lái)?yè)Q取銷(xiāo)量，這一次的價(jià)格反而略有提升。

這次開(kāi)盤(pán)不僅是信心回歸的證明，其背后的底層邏輯，更值得我們?nèi)ド钊胨伎肌?/p>

01

兩大超級(jí)信號(hào)

先看幾組數(shù)據(jù)：

1、今年1-7月深圳一二手房成交總量同比增幅接近30%，比同為正增長(zhǎng)的北京還高出11個(gè)百分點(diǎn)，而上海、杭州的新房市場(chǎng)則處于負(fù)增長(zhǎng)。

2、新政首周，全市二手房簽約量環(huán)比增長(zhǎng)27.8%；新房住宅成交環(huán)比增長(zhǎng)17.1%。

3、據(jù)統(tǒng)計(jì)，中建觀玥此次開(kāi)盤(pán)，其中大部分客戶來(lái)自于南山、福田，甚至還有不少外地客。

從這些數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)深圳市場(chǎng)回暖的底層邏輯。

首先，今年上半年深圳市場(chǎng)沒(méi)有政策刺激，市場(chǎng)已經(jīng)自發(fā)地回暖。

支撐它穿越周期的，不是投資客，而是成千上萬(wàn)個(gè)需要在這里安家、改善生活的家庭。（深圳常住人口超1798萬(wàn)，實(shí)際管理人口超2200萬(wàn)，住房自有率低至23%）

其次，9.5新政效果立竿見(jiàn)影，二套房貸利率不再有差別后，改善型家庭開(kāi)始發(fā)力。

新政后購(gòu)房者可以更輕松置換光明鳳凰城的大四房，換取更好的空間，更新的房子，更潛力的片區(qū)。

持有多套房產(chǎn)的深圳人可以在光明買(mǎi)多套了，沒(méi)有社保的外地客也能在光明買(mǎi)2套。

第一個(gè)信號(hào)是：深圳新政不是刺激需求，而是疏通了被壓抑的需求。當(dāng)深圳敞開(kāi)大門(mén)，尋求資產(chǎn)優(yōu)化的“熱錢(qián)”，自然會(huì)流向價(jià)值的洼地。

第二個(gè)信號(hào)是：錢(qián)的邏輯，正在發(fā)生根本性改變。

9月18日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息25個(gè)基點(diǎn)，美元再次進(jìn)入降息通道。

注意，降息25個(gè)基點(diǎn)只是開(kāi)始，年內(nèi)至少還有50個(gè)基點(diǎn)的降息空間，這意味著，全球再次進(jìn)入低利率時(shí)代。

越來(lái)越低的利率，成為越來(lái)越長(zhǎng)的杠桿，將撬動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲！

這種宏觀環(huán)境的劇變，也在倒逼中國(guó)160萬(wàn)億的居民存款“搬家”。

今年4月以來(lái)，M1（狹義貨幣）增速持續(xù)攀升，從1.5%一路增至8月的6.0%，而M1與M2的“剪刀差”則收窄至近51個(gè)月的新低。

大量的資金，正在從流轉(zhuǎn)不便的定期存款（計(jì)入M2），變?yōu)殡S時(shí)可以動(dòng)用的活期存款和流通中現(xiàn)金（計(jì)入M1）。繼7月非銀存款激增2.14萬(wàn)億后，8月再度增加1.18萬(wàn)億。

居民存款正在搬家，資金無(wú)非兩個(gè)去處：一部分流向了股市，帶來(lái)了A股的持續(xù)回暖。另一部分，則開(kāi)始流向一線城市的核心不動(dòng)產(chǎn)。

因此，在這個(gè)新舊周期交替的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)，搶在市場(chǎng)全面反應(yīng)前，以低價(jià)格鎖定高價(jià)值資產(chǎn)，正成為越來(lái)越多人的選擇。

02

熱銷(xiāo)背后的堅(jiān)實(shí)邏輯

市場(chǎng)的共識(shí)，往往比我們想象的更為敏銳。中建觀玥的熱銷(xiāo)，正是這種共識(shí)的集中體現(xiàn)。

中建觀玥的確定性，來(lái)源于三個(gè)價(jià)值閉環(huán)的緊密相扣：

第一環(huán)：不可逆轉(zhuǎn)的國(guó)家意志

我們必須想清楚一個(gè)根本問(wèn)題：光明的發(fā)展，究竟是誰(shuí)在驅(qū)動(dòng)？

答案不是任何一家開(kāi)發(fā)商，甚至不只是深圳這座城市，而是國(guó)家意志。

中國(guó)科技中心體系，可以理解為一個(gè)“四級(jí)金字塔”結(jié)構(gòu)。位于金字塔尖的，是代表國(guó)家參與全球科技競(jìng)爭(zhēng)的——國(guó)際科技創(chuàng)新中心，目前只有3個(gè)，分別是北京、上海和粵港澳大灣區(qū)。

而“光明-松山湖”科創(chuàng)走廊，正是粵港澳大灣區(qū)承載這一定位的核心區(qū)。

這里布局的，是合成生物、腦解析、散裂中子源等，任何單一城市都難以獨(dú)立承擔(dān)的“國(guó)之重器”。這些耗資百億、千億的尖端科研設(shè)施，代表的是國(guó)家參與全球下一輪科技競(jìng)爭(zhēng)的決心。

這意味著，光明的崛起，具備了超高級(jí)別的“確定性”。這不是一個(gè)可以被輕易更改的城市規(guī)劃，而是一項(xiàng)不可逆轉(zhuǎn)的國(guó)家戰(zhàn)略。

腦解析與腦模擬重大科技基礎(chǔ)設(shè)施合成生物研究重大科技基礎(chǔ)設(shè)施啟動(dòng)區(qū)

第二環(huán)：真實(shí)而持久的居住需求

頂級(jí)的科研設(shè)施，自然會(huì)形成強(qiáng)大的“虹吸效應(yīng)”，吸引全球頂尖的科研機(jī)構(gòu)、高新企業(yè)和高知人才。

數(shù)據(jù)是最好的證明：

2024年，光明區(qū)GDP增速8.6%，位列全市第二（除深汕）。這里連續(xù)三年入選“全國(guó)工業(yè)百?gòu)?qiáng)區(qū)”，形成了三大千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，鳳凰城片區(qū)的上市公司密度甚至超越了南山。

五年時(shí)間，光明常住人口增幅85.4%，全市第一。勞動(dòng)年齡人口占比高達(dá)83.48%，是深圳最年輕、最有活力的城區(qū)。

高知人才帶來(lái)高購(gòu)買(mǎi)力和高品質(zhì)的居住需求。這種由“產(chǎn)業(yè)—企業(yè)—人才”構(gòu)成的可持續(xù)的內(nèi)生循環(huán)，為區(qū)域房地產(chǎn)提供了最堅(jiān)實(shí)、最健康的需求基本盤(pán)。這是光明的第二重“確定性”。

第三環(huán)：眼見(jiàn)為實(shí)的兌現(xiàn)力

過(guò)去買(mǎi)光明，買(mǎi)的是未來(lái)和規(guī)劃。而現(xiàn)在買(mǎi)光明，買(mǎi)的是眼見(jiàn)為實(shí)的兌現(xiàn)力。

以中建觀玥所在的鳳凰城為例：

它占據(jù)了價(jià)值原點(diǎn)：當(dāng)下，光明正在以一個(gè)“超級(jí)樞紐”和一個(gè)“黃金軸線”，構(gòu)建一個(gè)公認(rèn)的高品質(zhì)居住區(qū)。

超級(jí)樞紐即光明城站：作為光明唯一匯集了高鐵與多條地鐵線路的區(qū)域，光明城站定位的不僅是交通門(mén)戶，更是承載總部經(jīng)濟(jì)、高端服務(wù)與創(chuàng)新研發(fā)的“城市會(huì)客廳”。

黃金軸線即觀光路：如果說(shuō)深南大道串聯(lián)起了深圳的城市精華，那么觀光路則串聯(lián)起了光明的“第一資產(chǎn)梯隊(duì)”。從龍光玖龍臺(tái)、中海寰宇時(shí)代，到深房傳麒山和光明大第，光明房?jī)r(jià)的“天花板”項(xiàng)目幾乎都錨定在這條軸線之上。

而中建觀玥，正位于“超級(jí)樞紐”和“黃金軸線”的交匯點(diǎn)，是核心中的核心，地段價(jià)值無(wú)需多言。

它匯聚了醇熟配套：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、藍(lán)鯨世界早已成為區(qū)域消費(fèi)中心；虹橋公園、新城公園提供了高品質(zhì)的休閑空間。

片區(qū)內(nèi)本就擁有光明區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、南方科技大學(xué)附屬光明鳳凰學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)府。由深圳實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)這塊金字招牌加持的深圳實(shí)驗(yàn)光明科林學(xué)校，已于2025年9月1日正式開(kāi)學(xué)。

示意圖

它鏈接了核心財(cái)富區(qū)：貫穿南北的“科創(chuàng)黃金動(dòng)脈”——地鐵13號(hào)線，已進(jìn)入通車(chē)倒計(jì)時(shí)。

其一期南段（深圳灣口岸-高新中）已于2024年底通車(chē)，而真正打通光明任督二脈的一期北段（高新中-上屋）及二期北延，根據(jù)官方工程進(jìn)度及相關(guān)公告，均有望在2025年內(nèi)開(kāi)通。

作為中建觀玥的業(yè)主，未來(lái)從家門(mén)口步行百米即可入站，7站直達(dá)南山科技園，這種與城市核心財(cái)富區(qū)的無(wú)縫連接，將徹底重塑區(qū)域資產(chǎn)價(jià)值的定價(jià)。

中建觀玥所在，有國(guó)家戰(zhàn)略，有高端產(chǎn)業(yè)、高知人才，有看得見(jiàn)、摸得著的品質(zhì)生活……這就是市場(chǎng)共識(shí)的來(lái)源，也是中建觀玥熱銷(xiāo)背后，最堅(jiān)實(shí)的邏輯。

03

產(chǎn)品力才是最終的王牌

最后，讓我們回歸產(chǎn)品本身。

一個(gè)項(xiàng)目之所以能熱銷(xiāo)，歸根結(jié)底，是它在合適的時(shí)間，以合適的價(jià)格，提供了滿足市場(chǎng)需求的好產(chǎn)品。

在當(dāng)前市場(chǎng)，購(gòu)房者的邏輯已從追求“性價(jià)比”轉(zhuǎn)向了考量“質(zhì)價(jià)比”。

前者關(guān)心的是用更少的錢(qián)買(mǎi)到替代品，重心在“價(jià)”，往往犧牲品質(zhì)；而“質(zhì)價(jià)比”的核心是“質(zhì)”，要求在價(jià)格滿意的基礎(chǔ)上，獲得遠(yuǎn)超價(jià)格本身的價(jià)值與體驗(yàn)。

而中建觀玥就是當(dāng)下深圳市場(chǎng)，普通購(gòu)房者能買(mǎi)到的，前1%的“高質(zhì)價(jià)比”選擇。

其實(shí)無(wú)論在哪里買(mǎi)房，無(wú)非看重四點(diǎn)：

品牌：開(kāi)發(fā)商的背景，是資產(chǎn)安全的第一道防線

中建觀玥由中國(guó)建筑旗下中建八局的全資子公司——上海中建東孚投資發(fā)展有限公司傾力打造。中建八局的標(biāo)桿作品如深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)T3航站樓、深圳大運(yùn)中心、深圳寶安體育場(chǎng)、上海迪士尼等，一座座城市封面級(jí)作品，本身就是品質(zhì)和實(shí)力的代名詞。

效果圖

交通：距離地鐵站的遠(yuǎn)近，關(guān)于通勤的幸福感

項(xiàng)目距離在建的13號(hào)線德雅路站D口直線距離僅約100米，是真正意義上的地鐵口物業(yè)。這意味著未來(lái)從業(yè)主踏出家門(mén)到進(jìn)入地鐵站，可能只需要幾分鐘。

示意圖

教育：深圳的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房一直是資產(chǎn)硬通貨

項(xiàng)目一路之隔就是在建的深圳實(shí)驗(yàn)光明科林學(xué)校（九年一貫制），已于今年9月開(kāi)學(xué)。“深圳實(shí)驗(yàn)”這塊金字招牌的含金量無(wú)需多言。這不僅關(guān)乎孩子的成長(zhǎng)，更直接決定了房產(chǎn)在未來(lái)二手市場(chǎng)的流通性和議價(jià)能力。

深圳實(shí)驗(yàn)光明科林學(xué)校效果圖

戶型：最高超100%得房率的新規(guī)產(chǎn)品

作為2024年深圳建筑“新規(guī)”后首批入市的項(xiàng)目，中建觀玥的部分戶型使用率可以做到超100%。

建面約80㎡戶型能做到三房?jī)尚l(wèi)，讓年輕家庭一步到位；建面約89㎡戶型南北通透，居住舒適度更上一層樓；建面約107㎡四房戶型，是改善家庭的首選。

現(xiàn)在，折后約296萬(wàn)起的總價(jià)，就能在光明鳳凰城擁有一套地鐵口、名校旁、央企造的新規(guī)高得房率三房，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這個(gè)選擇在深圳很難找出更好的了。

在當(dāng)下的歷史性窗口，像中建觀玥這樣幾乎集齊了所有“優(yōu)等生”標(biāo)簽的項(xiàng)目，其價(jià)值已被市場(chǎng)驗(yàn)證。這一次的加推熱銷(xiāo)意味著優(yōu)質(zhì)席位正分秒遞減，但入主的機(jī)會(huì)并未完全關(guān)閉。

據(jù)悉，項(xiàng)目目前仍有少量?jī)?yōu)質(zhì)房源在售，而備受期待的全新2棟產(chǎn)品也即將于10月加推，感興趣的朋友一定不要錯(cuò)過(guò)。