1996年，在深圳中達集團就職的許家印，因嫌棄3000元的月薪過低，憤而辭職并在廣州創(chuàng)立恒大實業(yè)集團公司（后更名為恒大地產(chǎn)集團）。一年之后的1997年，恒大推出首個地產(chǎn)項目廣州市金碧花園樓盤，首期323套住宅當日售罄，回款8000萬元，成為許家印“恒大帝國”快速擴張膨脹的基石。

作為金碧花園樓盤配套服務的一部分，恒大成立一個子公司：廣州市金碧物業(yè)管理有限公司（即恒大物業(yè)前身，簡稱“金碧物業(yè)”），為金碧花園樓盤提供物業(yè)管理服務。隨后，金碧花園樓盤又接連推出三期，作為許家印發(fā)家的福地，它不僅讓恒大從無名小卒成長為行業(yè)標桿，更是托舉出中國恒大這一中國房地產(chǎn)歷史上極具爭議的巨無霸。同時，它也直接孕育出市值最高超2000億港元的恒大物業(yè)這一港股上市公司。

01 地產(chǎn)巨頭的衍生品

接管金碧花園項目，為金碧物業(yè)積累了寶貴的經(jīng)驗。它主打“貼心服務，真誠相伴”，提供24小時管家式服務，其服務效率與態(tài)度在早期獲得業(yè)主廣泛認可，并成為以后整個恒大物業(yè)的服務標桿。

在金碧花園打響服務聲譽之后，2003年，金碧物業(yè)接管廣州金碧華府項目，正式進軍高端物業(yè)服務領域；2007年，金碧物業(yè)開始向全國擴張，并入駐湖北、四川、重慶等省市，將金碧花園的服務模式復制至全國恒大的項目。到2018年，金碧物業(yè)的在管項目突破1000個，覆蓋全國31個省級行政區(qū)域。

但是金碧物業(yè)更多的還是恒大集團的衍生品，它的發(fā)展完全依賴于母公司的項目。換句話說，恒大的房子蓋到哪里，金碧物業(yè)的服務就延展到哪里。一直以來，恒大開發(fā)的項目在其在管面積中的占比高達98%以上，這其中就包括恒大開發(fā)的高端住宅、商用項目、主題樂園、產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)項目、特色小鎮(zhèn)及學校。

這種依賴關系，為金碧物業(yè)提供了穩(wěn)定的業(yè)務來源，但也為以后的困境埋下了隱患。

02 分拆、籌備上市

2019年，“社區(qū)運營”概念火爆，資本市場開始對物業(yè)公司表現(xiàn)出了極大的熱情，碧桂園服務、萬科物業(yè)（后更名“萬物云”）、綠城服務等物流公司股價大漲，市值不斷飆升。此時，許家印也開始琢磨將恒大旗下的金碧物業(yè)剝離獨立上市的可能，并開始著手增資擴股，將四川忠信、貴陽中渝、成都樂居等17家恒大子公司并入金碧物業(yè)。

2020年3月13日，金碧物業(yè)正式更名為恒大物業(yè)，正式承擔起恒大集團物業(yè)管理業(yè)務的核心角色。4個月之后，中國恒大正式宣布分拆恒大物業(yè)并尋求獨立上市?？梢哉f許家印將“一種資產(chǎn)、兩次使用”的資本游戲玩到了極致，打出“恒大物業(yè)”這手牌，既趕上了物業(yè)板塊火熱之下的套利窗口，又擴寬了房地產(chǎn)板塊的融資渠道。

與恒大物業(yè)同時分拆的還有恒大汽車，當時的分析師曾樂觀預測，如果恒大物業(yè)和恒大汽車分拆上市的過程順利的話，將幫助恒大集團降低至少50個百分點的負債率。

03 資本的“饕餮盛宴”

恒大物業(yè)的分拆上市計劃，獲得了資本市場的熱捧。在恒大集團宣布分拆恒大物業(yè)一個月之后，即2020年8月，恒大物業(yè)便發(fā)起了Pre-IPO輪融資，并獲得云鋒基金、騰訊、農(nóng)銀國際、中信、光大控股、紅杉中國等14家戰(zhàn)略投資者合計投資235億港元，這輪融資后恒大物業(yè)的估值已超750億港元。

2020年9月29日，恒大物業(yè)正式向港交所提交招股書；11月15日，恒大物業(yè)通過港交所聆訊，從遞交招股書到正式上市，總共用了66天，恒大物業(yè)成為當時“最快上市物業(yè)股”。

值得一提的是，在正式IPO階段，這場資本的“饕餮盛宴”達到高潮，恒大物業(yè)的基石投資者的陣容豪華程度驚人，恒大各路供應商、合作伙伴、甚至地產(chǎn)同行均來助陣，京基集團、中洲置地等23位基石投資者認購8.19億股股份，共計拿走約50.49%的發(fā)行份額。

04 恒大物業(yè)的“墜落”

2021年對恒大物業(yè)來說可謂是“冰火兩重天”。2月份，它在港股市場表現(xiàn)強勁，股價一度沖高至19.74港元每股，市值突破2000億港元，一時風頭無兩。甚至于恒大還開始動了推動恒大物業(yè)回歸A股二次上市的念頭，可惜這一計劃還未付諸實施，自己的債務危機便已爆發(fā)。

2021年5月，恒大“爆雷”，陷入債務危機。作為強關聯(lián)的恒大物業(yè)自然不可能幸免，被連累著一起墜落。 更嚴重的是，2022年3月，恒大物業(yè)被“吸血”134億元事件曝光，讓市場對恒大物業(yè)的財務信任度產(chǎn)生嚴重的質疑，投資者對恒大物業(yè)卷入恒大集團債務泥潭的擔心與日俱增。這也讓本應是最優(yōu)質資產(chǎn)的恒大物業(yè)，在這場“恒大債務危機”中淪為“燙手山芋”，股價持續(xù)走低。

截至2025年9月，恒大物業(yè)市值僅120億港元左右，和歷史峰值相比，整整跌去了1880億港元。

05 “易主”傳聞背后的困境

盡管恒大物業(yè)一直強調“獨立運營”，但其對母公司恒大的過度依賴，依然逃不過資本市場的“用腳投票”。和恒大物業(yè)同病相憐的還有碧桂園服務，隨著母公司碧桂園爆雷，它也從最高點3000億港元的市值跌去了近九成。這也再次說明，母公司健康與否，決定了物業(yè)公司的命運走向。

自恒大爆雷之后，恒大物業(yè)持續(xù)暴跌，倒是跌出了“黃金坑”。這也導致其多次傳出被收購易主的消息，傳聞中接盤的對象既有合生創(chuàng)展這樣的實力港企，也有像華潤這樣的國資企業(yè)，但由于恒大母公司與恒大物業(yè)之間資金往來復雜，歷史賬務尚未徹底厘清，成為很多買家最大的顧忌。

在業(yè)內人士看來，恒大物業(yè)確實有價值，但任何接盤方都不想被拉入恒大的債務泥潭，這也使恒大物業(yè)的股權轉讓，始終停留在傳聞層面。

好消息是，2025年9月10日，恒大物業(yè)收到中國恒大集團及CEG Holdings的清盤人發(fā)出的接洽函，清盤人正打算擇機出售他們持有的合計51.016%股權。如果這場交易能夠順利完成，恒大物業(yè)將徹底“逃出生天”。

壞消息是，完成清盤后，買家不僅要面臨恒大物業(yè)高達51.7%的應收賬款減值率和核數(shù)師拒絕發(fā)表意見的財務報告，還有來自中國恒大約1.5億平方米已簽約合約項目轉化停滯的難題。

不管如何，清盤只是時間問題，只是主動權不在恒大物業(yè)，而它也不知道這一天到底會何時到來。