今年是碧桂園債務(wù)重組的關(guān)鍵年。

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境內(nèi)債重組

9月19日，碧桂園（2007.HK）通知境內(nèi)債持有人召開(kāi)持有人會(huì)議，就重組方案進(jìn)行投票。

據(jù)悉，碧桂園本期重組涉及9筆公開(kāi)市場(chǎng)債券，債券余額為138.5828億元。

分別為“H16碧園5”、“H19碧地3”、“H20碧地3”、“H20碧地4”、“H1碧地01”、“H1碧地02”、“H1碧地03”、“H1碧地04”、“H16騰越2”。

除展期10年留債外，碧桂園境內(nèi)重組方案包括現(xiàn)金贖回、轉(zhuǎn)股及留債三個(gè)選項(xiàng)，同意費(fèi)為0.1%。

值得注意的是，今年是碧桂園債務(wù)重組的關(guān)鍵年。

境外債務(wù)方面，碧桂園多次表示希望今年完成重組，此前已與協(xié)調(diào)委員會(huì)協(xié)定重組建議主要條款，協(xié)調(diào)委員會(huì)占現(xiàn)有銀團(tuán)貸款本金總額的49%。

碧桂園本次納入境外大重組范圍的外部有息債務(wù)本息約160億美元，股東貸款本息約12億美元，合計(jì)約172億美元。

隨著境外債務(wù)重組的推進(jìn)，碧桂園清盤危機(jī)也隨之推遲。

8月7日，碧桂園宣布中國(guó)香港高等法院批準(zhǔn)了公司、呈請(qǐng)人、協(xié)調(diào)委員會(huì)及專案小組就原定于8月11日舉行的呈請(qǐng)聆訊提出的聯(lián)合延期申請(qǐng)。

碧桂園清盤呈請(qǐng)聆訊被延期至2026年1月5日。

02

銷售持續(xù)疲軟

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，碧桂園的控股股東為必勝有限公司，持股比例為51.94%，公司實(shí)際控制人為楊惠妍。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

在行業(yè)銷售未明顯得到改善形勢(shì)下，碧桂園流動(dòng)性仍持續(xù)緊張。

2023年年及2024年，碧桂園連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司，分別實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額1743億元和472億元。

今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約為167.5億元，合同銷售面積約205萬(wàn)平方米。

在土地收儲(chǔ)方面，截至2024年年底，碧桂園與政府或相關(guān)城投公司達(dá)成收儲(chǔ)合作意向的地塊合計(jì)約19個(gè)，收儲(chǔ)土地對(duì)價(jià)合計(jì)約為23.8億元。

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債務(wù)分析

今年上半年，碧桂園總收入約為725.7億元，同比減少約28.9%；凈虧損約為196.5億元，歸屬本公司股東應(yīng)占凈虧損約為190.8億元。

碧桂園稱，業(yè)績(jī)虧損主要有兩個(gè)方面因素影響，一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模明顯下降，且毛利率處于低位；另一方面是，結(jié)合行業(yè)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，資產(chǎn)減值增加所致。

近年來(lái)，由于業(yè)績(jī)虧損，碧桂園本就不高的毛利率持續(xù)走低。

2023年和2024年，碧桂園毛利率分別下降至-23.34%和-0.67%，今年上半年該指標(biāo)為-8.9%，公司盈利能力持續(xù)惡化。

毛利率水平

截至2025年中，碧桂園總資產(chǎn)為9093.28億元，總負(fù)債8854.1億元，凈資產(chǎn)239.18億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97.37%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，碧桂園主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債的95%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至相同報(bào)告期，碧桂園流動(dòng)負(fù)債有8386.84億元，其中主要為應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù)，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有2223.54億元。

相較于短債壓力，碧桂園流動(dòng)性緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有62.82億元，與短債間存有巨大資金缺口，公司面臨很大短期償債壓力。

在備用資金方面，截至2022年末，碧桂園未使用銀行授信額度有2663億元，表面上看其財(cái)務(wù)彈性較高好。

銀行授信

除此之外，碧桂園還有非流動(dòng)負(fù)債467.26億元，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)68.49億元。

整體來(lái)看，碧桂園剛性債務(wù)規(guī)模有2292億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為26%。

從融資渠道看，碧桂園主要依賴于銀行借款，在岸銀行借款占其總債務(wù)的半壁江山，此外公司還通過(guò)發(fā)債、股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資，融資渠道多元化。

值得注意的是，2020年以來(lái)，由于外部融資環(huán)境收緊，碧桂園籌資流入資金無(wú)法覆蓋到期債務(wù)，其籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，公司面臨再融資壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流凈額

另外，碧桂園對(duì)外擔(dān)保額度較大，存在一定擔(dān)保代償風(fēng)險(xiǎn)，若非并表地產(chǎn)項(xiàng)目去化和售價(jià)情況不及預(yù)期，其面臨一定或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，碧桂園應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款規(guī)模較大，截至2025年6月末有2154.44億元，不僅對(duì)資金形成大量占用，還存在一定回收風(fēng)險(xiǎn)。