同志們，咱們今天說(shuō)個(gè)賊炸裂的事兒：

上海，以迅雷不及掩耳盜鈴之勢(shì)，一刀砍在了房產(chǎn)稅的大動(dòng)脈上，誠(chéng)意這一塊直接到位了！

9月19日，上海市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》，對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。

調(diào)整內(nèi)容主要集中在以下三個(gè)方面——

第一，首套房稅收減免，即在本市新購(gòu)住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；

第二，減免面積給出了優(yōu)惠，即在本市新購(gòu)且二套及以上住房，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過(guò)60㎡的，新購(gòu)住房暫免征收房產(chǎn)稅；

第三、規(guī)定了退還房產(chǎn)稅的情形，即持上海居住證不滿3年的購(gòu)房人，先按暫行辦法征收房產(chǎn)稅，滿3年且仍在上海工作生活的，可按有關(guān)免稅政策予以退還。

總結(jié)一下，首套房免稅、一家三口買二套房，住房總面積不超過(guò)180㎡照樣免稅、持居住證不滿3年的可先繳后退。

咱們簡(jiǎn)單算筆賬：

按目前稅率0.4%-0.6%測(cè)算，180㎡二套免征額度最高相當(dāng)于7-10萬(wàn)/套。

盡管力度相對(duì)上海房?jī)r(jià)基數(shù)而言可能不算什么，但節(jié)省下來(lái)的畢竟是存量稅，每年繳納。

2025年上半年，上海市人均可支配收入為46805元…

好家伙！這可不得了！

道理是這么個(gè)道理，但這次上海的房產(chǎn)稅新政出來(lái)之后，看到好些個(gè)中介、營(yíng)銷號(hào)張嘴就來(lái)：

“重磅利好！”、“房產(chǎn)稅障礙掃清了”、“買房人終于又迎來(lái)了春天”…

那我也想說(shuō)兩句了：這個(gè)愿望絕對(duì)是好的，包括我也希望如此，但凡事必須得理性看待。

首先，這次主要利好的對(duì)象是符合條件的非本市戶籍居民家庭，這里面主要包含兩大類：

第一類是持有本市居住證并在本市工作生活的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才；

第二類是持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人。

另一方面，其實(shí)這一次上海出臺(tái)的所謂“房產(chǎn)稅新政”遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上什么新政。

早在上個(gè)月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門就聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。

里面白紙黑字明確，對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購(gòu)買首套房暫免征收房產(chǎn)稅、二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60㎡的免稅面積扣除。

當(dāng)時(shí)的《通知》旨在提出階段性的救市一攬子方案，其中稅收優(yōu)惠政策是相當(dāng)重要的一環(huán)。

而9月中下旬最新出臺(tái)的這份《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》，本質(zhì)上是聚焦房產(chǎn)稅，并將此前的一攬子政策進(jìn)行了細(xì)化。

說(shuō)白了，更像是一次配套優(yōu)惠措施，如果沒有這項(xiàng)稅收減免，光喊著讓大伙兒上外環(huán)外買房，那不成“一手喂甜棗，一手打巴掌”了嘛？

從這個(gè)角度來(lái)看，上海這次拿真金白銀做配套措施，既拎得清重點(diǎn)，又給足了誠(chéng)意。

這一點(diǎn)必須給予充分肯定。

盡管稅收優(yōu)惠利好的確實(shí)實(shí)在在，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到能改變短期市場(chǎng)現(xiàn)狀的程度。

不是為了跟某些營(yíng)銷號(hào)唱反調(diào)而唱反調(diào)，之所以敢如此斷言，原因主要有兩個(gè)——

一方面，從現(xiàn)實(shí)維度來(lái)看，“去庫(kù)存”依然是現(xiàn)階段上海樓市的核心任務(wù)。

我們從新房、二手房的去化情況與價(jià)格情況就能看得一清二楚：

成交規(guī)模方面

8月份，上海市新房網(wǎng)簽10376套，環(huán)比跌約12.48%、二手房網(wǎng)簽19912套，環(huán)比漲約2.97%。

但需要注意的是，8月份二手房成交均價(jià)約51712元/㎡，環(huán)比下跌1.21%，同比下跌8.18%。

也就是說(shuō)，二手房成交規(guī)�？礉q仍然是以價(jià)換量的產(chǎn)物，縱向來(lái)看，這個(gè)價(jià)格基本回到2017年1月。

8月份貝殼反饋的看房人數(shù)為日均7444人次，比今年3月少了約2000人次，進(jìn)入9月傳統(tǒng)旺季，這一數(shù)字進(jìn)一步下探至日均6616人次。

成交結(jié)構(gòu)方面

當(dāng)前上海市二手房交易仍以總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)、60㎡以下以及中環(huán)外房源為主——

鏈家數(shù)據(jù)顯示：以上三個(gè)類別成交房源占比分別為54.7%、29.0%和62.4%。

截至2025年5月，2.75萬(wàn)個(gè)存量小區(qū)中82%樓齡超20年，962萬(wàn)套存量房屋中64%房源超20年。

換言之，二手房的交易主力與時(shí)下火爆異常的新房市場(chǎng)幾乎就是兩條永不相交的平行線。

成交周期方面

外中環(huán)和外環(huán)外的新房去化周期則分別來(lái)到5個(gè)月和20個(gè)月，二手房去化周期與之情況類似。

咱之前就說(shuō)過(guò)，外環(huán)外的土地成交規(guī)模約占全上海土地交易量的53.8%。

眼巴前這個(gè)情況，你讓拿地的開發(fā)商怎么想？

既然魔都已經(jīng)從鄉(xiāng)長(zhǎng)變成胖子了，咱就不要照頭再給一棒子了。

這時(shí)候的上海樓市不僅需要理解、需要安慰，更需要拿出真金白銀（比如房產(chǎn)稅減免政策）定向解除大伙兒的后顧之憂。

另一方面，從歷史的維度看，房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)漲跌而言，只是撓個(gè)癢癢。

早在2011年1月27日，上海、重慶宣布次日開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。

上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定0.4-0.6%；

重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無(wú)工作、無(wú)戶口投資人員所購(gòu)的二套房，稅率為0.5-1.2%。

滬渝兩地這個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，一試就試了15年，在此期間這倆城市房?jī)r(jià)是個(gè)啥情況呢？

上海新房均價(jià)從2011年初的約25800元/㎡，漲到2025年8月底的約58400元/㎡；

同一時(shí)間段內(nèi)，重慶新房均價(jià)則從6190元/㎡漲到了13800元/㎡。

基本上都翻了一倍還帶拐彎兒。

這就再清楚不過(guò)了，曾經(jīng)收房產(chǎn)稅的時(shí)候，對(duì)房?jī)r(jià)咔咔大漲沒啥效果，你憑啥指望減免房產(chǎn)稅，能對(duì)房?jī)r(jià)有啥實(shí)質(zhì)性影響呢？

之所以現(xiàn)實(shí)如此魔幻，根源就在于住房供需階段與城市化階段的歷史性差異。

以上海為例，2010年上海常住人口人均住房建筑面積27.25㎡，比“五普”提高3.25㎡，自有房屋比例57.9%；

到了2024年底，上海常住人口人均住房面積已達(dá)37.57㎡，盡管仍然落后于全國(guó)均值，但對(duì)于一座國(guó)際大都市而言，已是較高水平。

在此期間，我們居民的平均杠桿率也從約22%上升至62.7%。

此外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式和土地財(cái)政都已經(jīng)發(fā)生了重大扭轉(zhuǎn)：

宏觀增速有所放緩的同時(shí)，新的就業(yè)蓄水池有待進(jìn)一步強(qiáng)化；

土地供應(yīng)全面轉(zhuǎn)向“縮量提質(zhì)”，同樣意味著土地財(cái)政已經(jīng)迎來(lái)歷史性拐點(diǎn)。

在這種情況下，再想走債務(wù)擴(kuò)張推高資產(chǎn)價(jià)格普漲的老路，的確不太現(xiàn)實(shí)。

那么，房產(chǎn)稅在整個(gè)過(guò)程中到底扮演什么角色呢？

順周期而動(dòng)，它是行情的佐料；

逆周期而動(dòng)，它會(huì)成為行情的放大器。

上海這輪房產(chǎn)稅定向減免操作，誠(chéng)意十足。

但如果把這解讀成所謂的“掃清房產(chǎn)稅障礙”、“引爆樓市”的信號(hào)彈？

那就多少有點(diǎn)兒誤了青春誤子孫那個(gè)味兒了。

聊到這兒，我想提出一個(gè)新觀點(diǎn)供大家參考：

上海和重慶試點(diǎn)了十多年的房產(chǎn)稅與大伙兒口耳相傳的那個(gè)房產(chǎn)稅，似乎存在本質(zhì)區(qū)別。

滬渝兩地試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，是基于2011年各自出臺(tái)的地方性文件；

其實(shí)際征收范圍相對(duì)較窄、整體稅率較低、豁免范圍較多；

從作用上看，更像是一項(xiàng)針對(duì)特定購(gòu)房行為的調(diào)節(jié)稅。

反觀大伙兒口耳相傳的那個(gè)房產(chǎn)稅，則是基于未來(lái)可能出臺(tái)的全國(guó)性法律：

無(wú)論是征收范圍、征收稅率還是減免標(biāo)準(zhǔn)，可能都會(huì)有顯著區(qū)別。

從目的上看，更像是地方財(cái)政為填補(bǔ)土地財(cái)政出讓金下行而產(chǎn)生的長(zhǎng)效機(jī)制。

此外，本次滬版房產(chǎn)稅調(diào)整，完美詮釋了調(diào)節(jié)工具的逆周期調(diào)節(jié)之功用。

當(dāng)前樓市的核心矛盾是需求不足、信心缺失，而政策的首要任務(wù)是止跌回穩(wěn)。

上海采取的具體手法是——

首套免征，直接降低了新市民和年輕人的安家成本，旨在給剛需減壓；

家庭二套人均60㎡內(nèi)免稅，瞄準(zhǔn)了多子女家庭及有老人家庭，旨在為改善讓利；

針對(duì)持證人才的退稅政策，用上海資產(chǎn)魅力與真金白銀優(yōu)惠傳達(dá)誠(chéng)意，旨在吸引人才。

盡管具體效果有待觀察，但至少能做到不給八月下旬出臺(tái)的上海樓市一攬子新政添bug。

上海房產(chǎn)稅的優(yōu)化調(diào)整，為傳說(shuō)中的房產(chǎn)稅提供了頗有價(jià)值的思考：

其一，對(duì)存量房進(jìn)行征稅，在技術(shù)上是完全可行的。

滬渝兩地已經(jīng)積累了十多年的征管經(jīng)驗(yàn)，無(wú)疑提供了重要參考依據(jù)。

其二，全國(guó)范圍的房產(chǎn)稅，短期內(nèi)落地可能性不大。

這是由當(dāng)前的去庫(kù)存、拉內(nèi)需、保就業(yè)三重任務(wù)共同決定的。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一項(xiàng)影響億萬(wàn)家庭的存量稅橫空出世，需要充分考慮背后的天時(shí)、地利、人和。

何謂天時(shí)？

宏觀經(jīng)濟(jì)必須處于平穩(wěn)向上周期，全新的就業(yè)蓄水池得以持續(xù)放量，居民收入預(yù)期樂觀，且能夠?qū)_新的稅負(fù)壓力。

何謂地利？

房地產(chǎn)市場(chǎng)必須實(shí)現(xiàn)庫(kù)存壓力與債務(wù)壓力的雙向軟著陸，其下限是不再扮演各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)的拖累項(xiàng)。

何謂人和？

房產(chǎn)稅相關(guān)稅收，能夠全面轉(zhuǎn)化成增進(jìn)民生福祉與適應(yīng)我國(guó)社會(huì)發(fā)展需要的新的時(shí)代紅利，阻力大概率指數(shù)級(jí)削減。

以上三點(diǎn)，很可能正是大伙兒觀察全國(guó)性房產(chǎn)稅加載進(jìn)程的重要前置指標(biāo)。

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