萬(wàn)科三星工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目是深圳福田區(qū)一個(gè)備受關(guān)注的大型“工改工”項(xiàng)目，因“工改”政策收緊、市場(chǎng)環(huán)境變化及開(kāi)發(fā)商自身資金壓力等多重因素而陷入停滯。

　　一、 項(xiàng)目概況：深圳核心區(qū)的“工改工”巨無(wú)霸

　　? 地理位置：項(xiàng)目位于深圳市福田區(qū)華富街道，彩田路、蓮科三路、皇崗路及蓮科路圍合區(qū)域，緊鄰福田CBD，地理位置極為優(yōu)越。

　　? 規(guī)模與投資：拆除用地面積約13萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積高達(dá)約90萬(wàn)平方米。根據(jù)萬(wàn)科2022年年報(bào)披露，項(xiàng)目分為一、二期，預(yù)計(jì)總投資分別約99.6億元和190.0億元，合計(jì)約289.6億元。截至2022年末，已累計(jì)投入約138.1億元。

　　? 原規(guī)劃方案：規(guī)劃建設(shè)8棟10-55層研發(fā)用房、3棟63-74層配套宿舍、1棟40層新型產(chǎn)業(yè)用房、1所九年一貫制學(xué)校及配套商業(yè)。其中，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房約63萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)配套用房約25萬(wàn)平方米（含約23萬(wàn)平方米配套宿舍），公共配套設(shè)施約2萬(wàn)平方米。項(xiàng)目旨在打造集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、配套居住和公共服務(wù)于一體的產(chǎn)城融合綜合體。

　　二、 停滯原因深度分析：政策、市場(chǎng)與資金的三重?cái)D壓

　　1. “工改”政策全面收緊：2018年，深圳出臺(tái)《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》等政策，嚴(yán)格限制“工改工”項(xiàng)目中配套宿舍（類住宅產(chǎn)品）的規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售對(duì)象。政策要求配套宿舍的受讓方必須是符合區(qū)塊線管理要求的制造業(yè)企業(yè)，且需滿足納稅、社保等條件。這直接導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃的約23萬(wàn)平方米配套宿舍面臨銷(xiāo)售對(duì)象狹窄、去化困難的困境。同時(shí)，這些公寓產(chǎn)品無(wú)法提供學(xué)位，與市場(chǎng)需求嚴(yán)重脫節(jié)。

　　2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整：2020年后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)下行，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。對(duì)于“工改工”這類投資巨大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、依賴產(chǎn)業(yè)招商和公寓銷(xiāo)售回款的項(xiàng)目，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)急劇放大。項(xiàng)目原規(guī)劃的高比例產(chǎn)業(yè)用房和受限的公寓產(chǎn)品，在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下難以實(shí)現(xiàn)快速去化和資金回籠。

　　3. 萬(wàn)科自身流動(dòng)性危機(jī)：自2024年以來(lái)，萬(wàn)科陷入嚴(yán)重的流動(dòng)性困境。2025年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，其歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)巨虧820億元，短期債務(wù)壓力巨大。作為在深圳沉淀資金最多的開(kāi)發(fā)商之一，萬(wàn)科在三星工業(yè)區(qū)項(xiàng)目上已投入超百億資金，項(xiàng)目停滯導(dǎo)致巨額資金沉淀，進(jìn)一步加劇了公司的現(xiàn)金流緊張。為緩解壓力，萬(wàn)科曾在2024年尋求出售該項(xiàng)目股權(quán)。

　　4. 規(guī)劃與市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配：深圳核心區(qū)市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)住宅需求旺盛，但項(xiàng)目以產(chǎn)業(yè)研發(fā)和配套公寓為主，缺乏可售商品住宅。在“房住不炒”和鼓勵(lì)實(shí)體產(chǎn)業(yè)的背景下，原規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)模型已難以成立。

　　三、 政策環(huán)境演變：從收緊到局部松綁

　　項(xiàng)目的命運(yùn)與深圳城市更新政策的調(diào)整緊密相連。

　　? 2025年政策微調(diào)：2025年9月，深圳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》，核心是“控商辦、增居住”。其中一項(xiàng)關(guān)鍵條款是：允許尚未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，在滿足條件的情況下，申請(qǐng)將更新方向中含有商業(yè)的功能調(diào)整為居住等功能。這為三星工業(yè)區(qū)這類“工改工”項(xiàng)目轉(zhuǎn)向“工改住”或增加住宅比例提供了政策可能性。

　　? 2026年舊改新政：2026年3月，深圳住建局和規(guī)自局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（自3月16日起實(shí)施），被市場(chǎng)視為重大利好。新政核心包括：

　　 1. 取消保障房強(qiáng)制配建：對(duì)未完成規(guī)劃審批的項(xiàng)目，原則上不再?gòu)?qiáng)制配建保障性住房。

　　 2. 靈活土地移交率：可合理核定土地移交率，簡(jiǎn)化審批程序。

　　 3. 鼓勵(lì)金融紓困與資產(chǎn)重組：支持金融機(jī)構(gòu)提供并購(gòu)貸款，鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司通過(guò)資產(chǎn)重組等方式盤(pán)活項(xiàng)目。

　　 4. 適用“清調(diào)供”項(xiàng)目：對(duì)于運(yùn)用“清調(diào)供”手段盤(pán)活的項(xiàng)目，允許重新編制規(guī)劃或局部調(diào)整已批規(guī)劃。

　　四、 項(xiàng)目現(xiàn)狀與最新進(jìn)展

　　? 工程進(jìn)展：項(xiàng)目曾于2022年左右啟動(dòng)一期施工，但此后因上述原因進(jìn)展緩慢，目前處于實(shí)質(zhì)性停滯狀態(tài)。

　　? 資產(chǎn)重組傳聞：有市場(chǎng)分析指出，為解決萬(wàn)科的流動(dòng)性問(wèn)題并盤(pán)活存量資產(chǎn)，深圳市政府可能主導(dǎo)一項(xiàng)資產(chǎn)重組方案：將三星工業(yè)區(qū)地塊的規(guī)劃性質(zhì)從“工改工”調(diào)整為住宅或商住用地，然后由深圳國(guó)資委相關(guān)平臺(tái)以公允評(píng)估價(jià)（市場(chǎng)傳聞約290億元）注入萬(wàn)科，從而幫助萬(wàn)科釋放沉淀資金、獲取融資并改善資產(chǎn)負(fù)債表。該方案尚未得到官方證實(shí)，但反映了市場(chǎng)對(duì)政策支持下盤(pán)活該項(xiàng)目的預(yù)期。

　　? 與萬(wàn)科整體紓困的關(guān)聯(lián)：深圳地鐵作為萬(wàn)科大股東已累計(jì)提供超300億元借款支持。深圳市政府協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科到期債務(wù)進(jìn)行展期。三星工業(yè)區(qū)作為萬(wàn)科在深圳的核心存量資產(chǎn)之一，其能否成功盤(pán)活，被視為檢驗(yàn)萬(wàn)科紓困成效和深圳舊改新政實(shí)際效果的關(guān)鍵案例。

　　五、 未來(lái)展望與潛在出路

　　項(xiàng)目的未來(lái)走向取決于以下幾個(gè)關(guān)鍵因素：

　　1. 規(guī)劃調(diào)整能否落地：這是項(xiàng)目盤(pán)活的核心前提。利用2025-2026年的新政窗口，將項(xiàng)目用地性質(zhì)調(diào)整為住宅（R2）或商住混合用地，大幅提高可售商品住宅比例，才能從根本上改變項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)模型，提升貨值和去化速度。市場(chǎng)測(cè)算，若成功轉(zhuǎn)為住宅，項(xiàng)目貨值可能增加上百億元。

　　2. 政策紅利能否兌現(xiàn)：2026年新政取消了保障房配建要求并允許靈活核定土地移交率，若能適用于三星工業(yè)區(qū)項(xiàng)目，將顯著降低開(kāi)發(fā)成本，改善項(xiàng)目利潤(rùn)率。

　　3. 資金與實(shí)施主體：即便規(guī)劃調(diào)整成功，項(xiàng)目仍需巨額資金重啟開(kāi)發(fā)?？赡艿穆窂桨ǎ孩偃f(wàn)科在獲得國(guó)資增信后自行開(kāi)發(fā)；②引入新的戰(zhàn)略合作方（如其他國(guó)企、資產(chǎn)管理公司）共同開(kāi)發(fā)；③由深圳國(guó)資平臺(tái)直接接手開(kāi)發(fā)。

　　4. 對(duì)深圳城市更新的示范意義：三星工業(yè)區(qū)項(xiàng)目的困境是深圳大量“工改工”項(xiàng)目在政策與市場(chǎng)變化下面臨挑戰(zhàn)的縮影。其最終解決方案，將為如何處理類似歷史遺留問(wèn)題、在“市場(chǎng)化、法治化”原則下盤(pán)活存量資產(chǎn)、平衡產(chǎn)業(yè)發(fā)展與居住需求提供重要參考。

　　總結(jié)而言，萬(wàn)科三星工業(yè)區(qū)項(xiàng)目是深圳城市更新進(jìn)程中的一個(gè)典型縮影，其停滯是特定時(shí)期政策、市場(chǎng)與企業(yè)戰(zhàn)略共同作用的結(jié)果。當(dāng)前，隨著深圳舊改政策的針對(duì)性松綁和政府對(duì)重點(diǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置的介入，項(xiàng)目迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。然而，從規(guī)劃調(diào)整到最終盤(pán)活，仍需跨越復(fù)雜的審批、融資和市場(chǎng)考驗(yàn)。該項(xiàng)目能否“解凍”，不僅關(guān)乎萬(wàn)科自身的流動(dòng)性緩解，也關(guān)系到深圳城市更新模式的轉(zhuǎn)型與未來(lái)。