你有沒有發(fā)現(xiàn)，身邊關(guān)注日本的朋友比前兩年明顯多了很多，甚至之前根本沒有出海想法的人，卻突然開始去日本看房子了。

為什么？

來(lái)，咱算筆賬：

——拿100萬(wàn)放身邊3年，能買什么？結(jié)果如何？

不必多言。（你懂得）

放日本呢？

可以在東京買套房齡二十多年的小公寓，雖然也漲不了多少，但每年回報(bào)率4%沒問(wèn)題；

——拿500萬(wàn)放身邊3年，能買什么？結(jié)果如何？

不必多言。（你懂得）

放日本呢？

可以在東京23區(qū)核心區(qū)，買套塔樓，或者小的整棟，漲幅30%+回報(bào)率4-7%，算保守；

————拿1000萬(wàn)放身邊3年，能買什么？結(jié)果如何？

不必多言。（你懂得）

放日本呢？

可以在東京23區(qū)非常核心地段，買一棟房子，注意，不是一套是一棟。

2025年上半年，東京都心5區(qū)平均房?jī)r(jià)同比上漲了15.5%！

如果選籌沒問(wèn)題，租金回報(bào)率4-6%+3年漲幅30-40%很穩(wěn)定；甚至還能撬動(dòng)經(jīng)管簽來(lái)獲得身份。

看到這里，應(yīng)該沒有人對(duì)日本樓市的火熱還有疑慮吧？

錢自帶腳，它自會(huì)往有紅利的地方跑！

所以，日本已經(jīng)是全球資本的共識(shí)地，這點(diǎn)不用多說(shuō)。

經(jīng)過(guò)半年的考察，眼下最值得推薦的一個(gè)——千代田整棟。

先看看這棟房子吧。

稀缺千代田神田，稀缺地段，緊鄰秋葉原，稀缺整棟！

——超高回報(bào)率4.8%！

核心3 區(qū)同類整棟租金回報(bào)率基本都在4%以內(nèi)，這棟回報(bào)率4.8%，遠(yuǎn)高于市面平均水平。

吶，就這個(gè)房子。

這個(gè)整棟，分地下1層+地上5層。

一層，咖喱店；

二層，咖啡語(yǔ)言教室；

三、四層，事務(wù)所；

五層，可用作經(jīng)管簽地址，撬動(dòng)身份。

外部實(shí)景：

內(nèi)部實(shí)景：

交通情況：

房子周邊輻射 8 線路 8 站點(diǎn)，都在2-8分鐘的距離內(nèi)，交通非常方便。

千代田的價(jià)值到底有多高？

千代田區(qū)（Chiyoda-ku）是東京23特別區(qū)中最中心的行政區(qū)之一，位于東京的心臟地帶，以其政治、金融和歷史文化地位聞名。

該區(qū)面積約11.66平方公里，是東京23區(qū)中面積最小、人口密度相對(duì)較低的區(qū)域之一。

作為日本的“權(quán)力中心”，千代田區(qū)不僅是投資熱點(diǎn)，更是高端生活與商業(yè)活動(dòng)的理想之地。

1、千代田：都心3區(qū)核心！

東京23區(qū)核心六區(qū)有哪些？

——千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、澀谷區(qū)、文京區(qū)。

整個(gè)東京，甚至整個(gè)日本，最有價(jià)值、最核心、最稀缺、漲的最猛的，就是這些。

而千代田，是這6區(qū)中的最中心，又是皇居所在地，這里有政府機(jī)關(guān)、公司總部、東京車站，和聞名海外的電器街秋葉原。

2、千代田收入排名第二！

在整個(gè)東京23區(qū)的年平均收入排名中，千代田排名第二！

3、千代田可售土地非常稀缺！

千代田區(qū)面積不大，只占23區(qū)總面積的1.86％，但卻是日本的中心，這里擁有著名的商業(yè)區(qū)、高檔住宅區(qū)和高檔辦公樓。

因?yàn)榛示右约笆切姓行?，千代田區(qū)60%土地屬宗教、政府及教育機(jī)構(gòu)，可開發(fā)土地僅占10%，90%為老舊建筑。

所以整個(gè)區(qū)域可售的、又沒有硬傷的、回報(bào)率能在4.5%的房子，就很少很少。

4、千代田市場(chǎng)熱到禁售5年！

當(dāng)然，只針對(duì)區(qū)域的新建公寓，所以不限售的舊樓，價(jià)值反而更凸顯了，尤其是帶整塊地的整棟房子。

為什么篩選了幾個(gè)月，最后選了這棟房子？

前面提到，千代田區(qū)本身不大，又有大量土地屬于非開發(fā)性質(zhì)，可開發(fā)、又在售的就非常少。

我打開系統(tǒng)，把區(qū)域所有在售的整棟房源都翻出來(lái)，挨個(gè)對(duì)比。

先說(shuō)9月新上的整棟房源，硬傷太大的就不說(shuō)了，看這些。

↓這棟，52㎡土地，建面230㎡，總價(jià)2.98億日元，回報(bào)率只有3.65%。

——土地更小、建面更小、總價(jià)差不多，回報(bào)率3.65% （成竹整棟4.8%）卻少一截兒！

↓這棟，只有借地權(quán)，單房子1.78億。

咱們說(shuō)過(guò)很多次，日本房子最有價(jià)值的是土地部分，只有借地權(quán)、沒有永久性私有產(chǎn)權(quán)的，根本沒價(jià)值！

↓這棟，總價(jià)2.8億，表回報(bào)率只有2.54%，比成竹整棟4.8%少一半！

↓還有這棟，土地面積、建面都差不多，但位置沒有成竹整棟好。

總價(jià)2.98億，回報(bào)率只有4.18億，回報(bào)率也比成竹整棟4.8%低一截兒。

這套，也是舊耐震，土地、建面差不多，總價(jià)4.98億，逼近5億了。

成竹整棟總價(jià)只有3.46億，價(jià)格便宜43%。

還有這幾個(gè)，9月之前的整棟房源：

標(biāo)紅的是成竹整棟詳情。

成竹整棟：總價(jià)3.46億日元，建筑面積285.23㎡，平方單價(jià)120萬(wàn)日元，回報(bào)率4.8%，RC構(gòu)造，1969年。

↓這套也在神田，位置不遠(yuǎn)，但面積只有237.64㎡，總價(jià)卻高達(dá)4.1億日元，回報(bào)率只有4.11%

構(gòu)造一樣，時(shí)間差不多，面積更小、總價(jià)更高、回報(bào)率更低！

↓這套雖然時(shí)間近點(diǎn)，回報(bào)率高一點(diǎn)點(diǎn)，但是鐵骨不如RC，面積更小、總價(jià)高58.67%！

↓這套房齡更老，回報(bào)率更低、單價(jià)更高、面積更小、總價(jià)更貴！

↓這套房齡差5年，回報(bào)率更低、單價(jià)高45.8%、面積更小、總價(jià)更高！

看到?jīng)]，其他整棟，要么位置不夠好，要么總價(jià)貴，要么回報(bào)率低。

對(duì)比下來(lái)，成竹選的整棟，面積更大、單價(jià)更低、總價(jià)更低、回報(bào)率更高！

各項(xiàng)條件都碾壓同區(qū)域其他在售整棟房源！

肯定有人要問(wèn)了，這個(gè)成竹整棟不是舊耐震嘛？舊耐震能買嗎？

第一，房屋是否安全，不能只看年代，更要看結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量和后期管理。

只要維護(hù)得當(dāng)，舊耐震建筑也能站得穩(wěn)、用得安心。

第二，舊耐震是可以解決的，拆了重建就是新耐震，但土地的地段稀缺性是不可復(fù)制的。

也就是說(shuō)，如果地段足夠稀缺，價(jià)值就有保障，即便舊耐震，照樣能漲能增值。

第三，看綜合性價(jià)比。

如果地段、土地面積、建面都差不多，總價(jià)也一樣，那肯定優(yōu)選新耐震。

但如果是這種：

這套新耐震，土地、建面都跟成竹整棟很像，總價(jià)直接飆到5.7億。

成竹整棟3.46億，這套比成竹整棟貴65%！

還有這套，新耐震，總價(jià)5.18億。

成竹整棟3.46億，這套比成竹整棟貴50%！

新舊耐震，價(jià)格差2個(gè)億+，差50%-65%值不值？

在日本考察時(shí)，我問(wèn)過(guò)當(dāng)?shù)刭Y深的宅建士。

他說(shuō)，像這樣一棟樓，如果拆了重新建，成本大概也才2個(gè)億左右。

2個(gè)億的差價(jià)，可以直接獲得一棟全新的樓，設(shè)施全都是新的。

但現(xiàn)在，土地、建面都差不多的房子，都是舊樓，價(jià)格就已經(jīng)差了2個(gè)多億了！

這樣一對(duì)比，這兩棟新耐震的，性價(jià)比遠(yuǎn)不如舊耐震的樓。

整棟舊樓，最有價(jià)值的是什么？

土地，尤其在日本這種寸土寸金的地方。

房子是用來(lái)出租的，能帶來(lái)的是租金回報(bào)率……

未來(lái)能增值的，一定是土地，也只有土地！

沒有十全十美的房子，只要位置足夠好，土地足夠稀缺，可以贏過(guò)其他任何缺點(diǎn)！

千代田土地有多稀缺，前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，如果還有疑慮，可以看數(shù)據(jù)：

千代田區(qū)地價(jià)漲幅15.61%，在東京23區(qū)中數(shù)一數(shù)二。

再具體到這棟房子所在的神田站：

平均地價(jià)漲幅16.06%，在千代田區(qū)中也是數(shù)一數(shù)二。

只要土地價(jià)格在漲，這棟樓的價(jià)格就能持續(xù)上漲！

總結(jié)下：

1、項(xiàng)目位于千代田區(qū)，地段稀缺性不可多得。

2、交通非常便利，項(xiàng)目周邊8線路8站可利用，2-3分鐘可達(dá)站點(diǎn)。

3.千代田整棟收益率能達(dá)到4%都很難，項(xiàng)目可以達(dá)到4.8%，而且目前還有幾套是老租約，漲租或清空租客后可以有更高的收益率。

4.項(xiàng)目?jī)?nèi)部于23年進(jìn)行了翻新，更好招租，過(guò)戶前我們會(huì)重新做屋頂?shù)姆浪?/strong>，減少業(yè)主后續(xù)的維護(hù)成本；

5.項(xiàng)目位于須田町老鋪街，周邊全部都是百年老店，土地價(jià)值高，土地評(píng)估價(jià)基本高于項(xiàng)目售價(jià)，后續(xù)重建后價(jià)值可翻倍。

最最重要的是，東京現(xiàn)在房?jī)r(jià)每個(gè)月都在瘋漲！

這個(gè)整棟，9月份成竹獨(dú)家特惠價(jià)格即將結(jié)束，10月份馬上要漲價(jià)，從現(xiàn)在的3.46億漲回市場(chǎng)價(jià)3.7億日元，到時(shí)候回報(bào)率將從4.8%降到4.5%。

但即便是4.5%的回報(bào)率，在千代田依然是很有競(jìng)爭(zhēng)力的，因?yàn)閰^(qū)域同類樓型回報(bào)率只有4%以內(nèi)；

所以如果你認(rèn)可日本、認(rèn)可東京千代田的價(jià)值，這棟樓現(xiàn)在買到就相當(dāng)于直接到手差價(jià)2400萬(wàn)日元，約115萬(wàn)人民幣！

買到即賺到！

我們有這棟房的內(nèi)外景視頻、購(gòu)入成本、持有成本明細(xì)，以及最近幾年的維修翻新記錄，掃碼加日本交流群，直接發(fā)你，本周還有實(shí)景直播，專門講這棟房子，直播鏈接發(fā)在群里。

如果你對(duì)日本瘋魔的房?jī)r(jià)、瘋魔的市場(chǎng)感興趣，對(duì)東京整棟的搞錢邏輯感興趣，對(duì)日本的一切感興趣，掃碼加日本交流群，一起來(lái)聊聊。

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