深圳樓市的歲末，因一宗“天價”預售許可而再起波瀾。12月22日，位于深圳灣核心地段的中信城開信悅灣（備案名：元灣府）首批單位獲批，其備案均價高達約24.4萬元/㎡，最高單價觸及38萬元/㎡，一舉刷新深圳新房住宅有史以來的備案價紀錄，成為市場焦點。

從1999年立項擱淺到2025年實現(xiàn)入市，26年的波折歷程后，這片土地承載著城市核心資產(chǎn)的價值期待。然而，在頂豪供應(yīng)集中的當下，面對周邊二手房的價格參照以及自身產(chǎn)品力的爭議，信悅灣此次入市，既是一場對深圳頂豪購買力的極限試探，也是對其坎坷身世與高昂定價的一次市場公投。

備案價“刺破”天花板

信悅灣的入市，最直接的沖擊力來自于其驚人的備案價格。根據(jù)官方公示信息，項目首批推出的156套房源，備案單價區(qū)間為17.6萬元-38萬元/㎡，總價跨度為5327萬元-2.5億元。房源類型聚焦高端改善需求，主力產(chǎn)品為建面約302㎡和370㎡的大平層，另有2套519㎡和658㎡的產(chǎn)品，其中658㎡產(chǎn)品以約38萬/㎡的單價，鎖定深圳新房單價“天花板”位置。

值得一提的是，今年年末，深圳灣及周邊片區(qū)已有多個頂豪項目同步推售。11月底，位于深圳灣片區(qū)的華潤澐璽已開盤，項目備案均價約16.88萬元/㎡，最高單價35萬元/㎡，憑借核心地段和稀缺產(chǎn)品等優(yōu)勢，該項目實現(xiàn)開盤單日銷售金額約130億元，刷新了2025年以來全國單一樓盤的開盤銷售紀錄。

12月中旬，位于深圳灣超級總部基地的聯(lián)泰超總灣開盤，項目首推125套建面約300㎡–1000㎡大平層，當日實現(xiàn)銷售額約53億元，該項目最高單價達到34萬/㎡。

而中信信悅灣以約24.4萬元/㎡的整體均價、最高38萬元/㎡的單價入市，不僅將深圳新房的價格標尺拉升至前所未有的高度，也使其與周邊二手豪宅市場形成了鮮明的價格反差。

信悅灣所在的深圳灣片區(qū)，早已是豪宅林立的成熟區(qū)域。第三方中介平臺數(shù)據(jù)顯示，與項目毗鄰的半島城邦四期，二手房掛牌價主要集中在11萬至20萬元/㎡；翡翠海岸的掛牌價則在16萬至28萬元/㎡之間。即便將視野擴展至三公里范圍內(nèi)的整個后海-深圳灣豪宅帶，恒裕濱城因其特殊戶型偶有突破20萬元/㎡的成交，但如招商雙璽、半島城邦三期等標桿項目的掛牌均價，普遍穩(wěn)定在12萬至16萬元/㎡的區(qū)間。相比之下，信悅灣的備案均價已顯著超越了片區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)二手房的實際成交水平，形成了明顯的“價格溢價”現(xiàn)象。

據(jù)市場信息，項目開盤推出針對性購房折扣，折后均價有望下探至22萬-23萬/㎡左右，一定程度上降低購房門檻。銷售流程方面，項目已于12月23日啟動線上意向登記，購房者需凍結(jié)500萬元/套的意向登記保證金，項目計劃于12月28日正式開盤。

26年的波折盤活歷程

市場對該項目的期待已久。中信信悅灣所在的東角頭地塊，其開發(fā)歷程最早可追溯至上世紀80年代，最初由深圳航運總公司與香港達力集團合資成立的圳華港灣公司用于碼頭經(jīng)營。1995年，該地塊完成用地性質(zhì)變更，獲批轉(zhuǎn)為多功能綜合開發(fā)用途，為后續(xù)住宅開發(fā)埋下伏筆；1999年，圳華港灣與深圳市規(guī)劃國土局達成協(xié)議，正式啟動用地改規(guī)與開發(fā)籌備工作，卻因股東間股權(quán)糾紛、資金鏈斷裂等問題，開發(fā)進程陷入停滯。

2013年，深圳航運改制期間，佳兆業(yè)通過收購一系列私人持股，以超58億元的代價獲得深圳航運70%股權(quán)，間接掌控東角頭地塊。然而好景不長，佳兆業(yè)后續(xù)陷入流動性危機，項目開發(fā)計劃再度擱淺，地塊持續(xù)處于閑置狀態(tài)。其間，2014年圳華港灣30年經(jīng)營期屆滿后，股東間就清算與土地處置的矛盾進一步加劇，2016年啟動的強制清算程序，讓地塊開發(fā)陷入長達七年的僵局。

轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2022年6月，中信城開以300億元的總價接手該項目，成為盤活地塊的關(guān)鍵力量。作為中信集團一級全資子公司，中信城開通過股權(quán)重組與資源整合，推動股東方達成土地置換及分配協(xié)議，2023年相關(guān)強制清算程序正式撤回，地塊終于擺脫法律糾紛束縛。彼時南都灣財社記者走訪現(xiàn)場時看到，該項目還未有動工的跡象，土堆上被大大的綠網(wǎng)覆蓋著。

據(jù)介紹，信悅灣項目的盤活，并非簡單的“資金注入”，而是“央企+民企”在開發(fā)、運營、資源等多個層面的深度協(xié)同。信悅灣項目總貨值超700億元，中信城開的資金注入不僅覆蓋了土地款、工程款等前期投入，還為項目的營銷、運營提供了資金保障。

值得一提的是，東角頭地塊并非中信城開接手的首個佳兆業(yè)盤活項目，此前中信城開已成功接手金沙灣國際樂園、航運紅樹灣、佳兆業(yè)科技中心等項目，積累了豐富的閑置資產(chǎn)盤活經(jīng)驗。

如今的東角頭地塊，已成為深圳灣核心區(qū)稀缺的一線海景宅地。隨著后�？偛炕�、深圳灣超級總部基地的崛起，以及深圳歌劇院的落址，這片三面環(huán)海的土地價值飆升，成為整個粵港澳大灣區(qū)的焦點所在。

信悅灣去化壓力幾何？

但“三年又三年”的等待后，中信信悅灣的入市似乎已錯過了最佳時間。

項目的入市節(jié)點，恰好撞上深圳年末頂豪集中供應(yīng)期，市場競爭態(tài)勢尤為激烈。年底，深圳核心區(qū)域的四大頂豪項目——華潤澐璽、聯(lián)泰超總灣、后海招商璽與信悅灣集中入市，形成了前所未有的供應(yīng)高峰。隨著短期內(nèi)多個項目集中入市，難免導致購買力被提前透支。

與此同時，中信信悅灣還面臨多重市場挑戰(zhàn)。價格方面，項目備案均價較周邊二手豪宅的價格區(qū)間存在顯著差距，即便享受9折優(yōu)惠后，仍未顯現(xiàn)明顯“限價紅利”，與華潤澐璽等競品相比，價格競爭力相對有限；產(chǎn)品層面，市場披露信息顯示，項目得房率并不高，大戶型套內(nèi)空間緊湊感明顯；同時，項目5.46的高容積率、圍合式樓棟布局可能影響視野與居住舒適度，一層規(guī)劃的4500㎡首末公交站，也與頂豪社區(qū)純粹性定位存在偏差。

此外，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺，該項目預計竣工時間為2029年6月30日，長達三年半的等待周期，對有即時入住需求的購房者構(gòu)成考驗，也讓購房者需承擔長期資金占用成本與市場波動風險。

盡管該項目即將開盤，但南都灣財社記者日前實地探訪項目看到，主體樓棟出地面不高，正處于鋼筋結(jié)構(gòu)搭建階段，外立面被密致的腳手架與防護網(wǎng)整體包裹，現(xiàn)場塔吊仍在作業(yè)。

正在施工中，樓棟出地面不高。

值得一提的是，南都灣財社記者觀察到，作為與翡翠海岸僅一路之隔的項目，中信元灣府目前雖還在施工初期，但按規(guī)劃將建5棟超高層（最高達54層），而翡翠海岸過往主打的“一線海景”賣點，可能因這一臨近海岸線的超高層項目受影響，尤其是離元灣府較近的樓棟，未來或面臨海景被遮擋的情況。

項目一路之隔即為翡翠海岸。

不過，市場的另一面也呈現(xiàn)出積極信號。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，頂豪項目的熱銷已帶動核心區(qū)二手改善房源成交升溫，截至21日，12月深圳1000萬以上二手改善房源成交占比較11月提升2.4個百分點，800萬-1000萬改善房源成交占比也上漲1個百分點，改善需求輪動形成正向循環(huán)，為年末頂豪市場帶來一定信心支撐。

對于信悅灣而言，其最終的市場表現(xiàn)，將取決于高凈值客群權(quán)衡后的選擇。這場深圳頂豪市場的年度大戲，才剛剛拉開序幕。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽