來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

曾有專家說，“當前資金環(huán)境持續(xù)寬松，就是為了給房地產‘軟著陸’”。畢竟，房地產本質上也是一種金融。

樓市持續(xù)深調4年，至今仍未明顯轉機，房企業(yè)績普遍陷入大幅下滑或虧損境地，就連一線央國企也未能獨善其身。

那些背景顯赫的地產央國企們，面對房地產開發(fā)經營毛利率持續(xù)下滑收窄，從財務上尋找破局出口不失為平滑業(yè)績風險的一個重要選項，即規(guī)模補血，騰挪債務，以降成本等。

剛剛，保利發(fā)展公告公司擬公開發(fā)行最多150億元公司債，期限最長10年（含10年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。所募資金將擬用于“償還有息債務、補充流動資金、項目建設、并購地產項目”及其他用途。

這幾年樓市持續(xù)深調，像保利、華潤、中海、招商、建發(fā)、越秀等一眾地產央國企扛起了拿地重頭戲，不僅為土地市場托底，還持續(xù)推高了溢價率，地王頻出。雖樓市銷售總規(guī)模逐年一降再降，但頭部房企以一線央國企們?yōu)橹饕踩找骢r明。

從保利發(fā)展來看，2024年直接融資新發(fā)行359億元，創(chuàng)歷年最高，而今年初以來，公開債融資補血繼續(xù)高亢。

比如6月中旬，保利發(fā)展曾發(fā)行國內首單現金類定向可轉債，募資規(guī)模85億元，6年期綜合成本2.32%，此外還借助公司債和中期票據合計發(fā)行57億元，另有新的債務工具注冊批文待發(fā)行融資。

今年上半年，保利發(fā)展新增有息負債平均成本降低21BP至2.71%，截至今年6月底綜合成本2.89%，一年期以內有息負債規(guī)模占比又較年初下降了2.9個百分點至21.4%。

作為當今“房企一哥”，保利發(fā)展在資金端無論是新增融資規(guī)模還是成本優(yōu)勢均表現強悍。不過，面對樓市持續(xù)低迷，保利發(fā)展也承壓明顯。

如今年中報所述，保利發(fā)展面臨2021年及以前獲取的“存量項目競爭力轉弱”的挑戰(zhàn)，也采取了調規(guī)調產品等動作，該部分存量項目上半年貢獻銷售額514億元且占總銷售額的35%，存量未開發(fā)項目新完成“調轉換退”51萬方。

保利發(fā)展還提到，今年上半年公司在2022年及之后獲取的增量項目立項兌現度整體較好，平均簽約利潤率回升，合計簽約金額約937億元且占比65%。

實際上，2022年起樓市突然跌入冰點，土地市場迎來撿漏機會，保利發(fā)展逆市拿地擴張迅猛，拿地成本較此前明顯偏低，也較2024年下半年以來重點城市“地王”頻出且整體地價被拉高，也有一定的優(yōu)勢。

保利發(fā)展對外披露，2022-2024年三年內拿地合計總地價近4000億元，總貨值約7350億元，居行業(yè)第一。今年上半年新增項目26個，較去年同期多了14個；總地價509億元，同比增幅304%；權益地價443億元，同比增幅306%，拿地投資強度逆市狂飆。

從業(yè)績層面看，保利發(fā)展今年上半年實現營收1168.57億元，同比下滑16.08%；歸母凈利27.1億元，同比大降63.47%；扣非后歸母凈利25.8億元，同比降幅64.32%。

截至今年6月底，保利發(fā)展貨幣資金余額1385.6億元，短期借款近48億元，一年內到期非流動負債687.8億元，可看出其短期償債壓力不大。不過，其應付賬款余額1225.3億元，較去年底減少233億元，其他應付款約1112億元。