20年前，李大爺購(gòu)買了一套房子，并一直居住。讓老人沒(méi)想到的是，這套房子還沒(méi)蓋時(shí)，就已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商“在建抵押”給了一家銀行。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有償還銀行貸款，老人買的房子辦不了產(chǎn)權(quán)證。另外，開(kāi)發(fā)商還拖欠工程款，導(dǎo)致老人買的房子先后三次被法院查封。依據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，李大爺通過(guò)法律途徑成功解封并獲一審判決支持，終于拿到不動(dòng)產(chǎn)證。老人的勝訴，為小區(qū)內(nèi)多戶有類似遭遇的業(yè)主依法維權(quán)帶來(lái)了曙光與信心。

商品房被兩家法院查封

李大爺今年86歲，2004年春天，他以88萬(wàn)元的價(jià)格在沙河口區(qū)某小區(qū)購(gòu)買了一套90平方米的產(chǎn)權(quán)房。裝修后，一家人歡歡喜喜搬進(jìn)了新家。李大爺說(shuō)，這套房子是全家人多次看房后共同選定的，購(gòu)物、就醫(yī)都非常方便。當(dāng)時(shí)他因不符合貸款條件，便拿出多年積蓄，并向兒子借了一部分錢，一次性付清了房款。開(kāi)發(fā)商為他開(kāi)具了銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，并在當(dāng)天交付了房屋鑰匙，這讓他感到非常放心。

然而，令李大爺沒(méi)想到的是，這套房子在尚未建設(shè)時(shí)就被開(kāi)發(fā)商“在建工程抵押”給了某銀行，并在大連市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理了抵押登記。開(kāi)發(fā)商有本金未償還，導(dǎo)致房屋一直無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

2022年2月，李大爺?shù)姆课菹群蟊淮筮B市中級(jí)人民法院和大連海事法院查封，并公告拍賣，用于抵償開(kāi)發(fā)商拖欠銀行的貸款以及其他債權(quán)人的債務(wù)。原來(lái)，開(kāi)發(fā)商除了欠銀行款項(xiàng)外，還拖欠三家企業(yè)的工程款，這三家企業(yè)均享有優(yōu)先受償權(quán)。由于該房屋初始登記在開(kāi)發(fā)商名下，法院因此查封了李大爺所購(gòu)的房屋。

李大爺委托北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師向兩家法院提出執(zhí)行異議。經(jīng)審查，法院確認(rèn)涉案房屋確系李大爺購(gòu)買并實(shí)際居住，大連市中級(jí)人民法院和大連海事法院最終裁定解除對(duì)李大爺房屋的查封。

因房子“在建抵押”又遭查封

2023年秋天，某銀行向大連市中級(jí)人民法院起訴開(kāi)發(fā)商要求償還貸款，并以李大爺所購(gòu)房屋曾辦理“在建抵押”為由，再次申請(qǐng)查封該房屋，意圖通過(guò)拍賣受償。

李大爺一家十分焦急，再次委托王金海律師向大連市中級(jí)人民法院提出查封異議。恰在此時(shí)，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，明確規(guī)定在多種權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，符合一定條件的商品房消費(fèi)者對(duì)其所購(gòu)房屋享有的物權(quán)期待權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

因此，李大爺要求解除查封和拍賣的理由更加充分。經(jīng)審查，大連市中級(jí)人民法院裁定解除對(duì)李大爺房屋的查封和拍賣。

起訴開(kāi)發(fā)商要求辦理產(chǎn)權(quán)證

為徹底解決問(wèn)題，2024年初，李大爺委托王金海律師將開(kāi)發(fā)商及某銀行訴至沙河口區(qū)人民法院，要求開(kāi)發(fā)商立即為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

法院受理后公開(kāi)開(kāi)庭審理了此案。開(kāi)發(fā)商經(jīng)依法傳喚未到庭，法院進(jìn)行缺席審理。李大爺一方表示：李大爺與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，以88萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買涉案房屋，開(kāi)發(fā)商出具了大連市商品房銷售（結(jié)算）專用發(fā)票，并將房屋交付原告占有使用。

合同第十五條約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記所需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；如因出賣人責(zé)任導(dǎo)致買受人未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，出賣人應(yīng)繼續(xù)為買受人辦理相關(guān)手續(xù)。

因開(kāi)發(fā)商將涉案房屋所占土地的在建工程抵押給某銀行，且貸款未及時(shí)償還，導(dǎo)致某銀行起訴開(kāi)發(fā)商并申請(qǐng)查封涉案房屋，一直無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的責(zé)任不在李大爺。經(jīng)李大爺提出執(zhí)行異議，大連市中級(jí)人民法院裁定異議成立，駁回某銀行要求查封拍賣涉案房屋的訴訟請(qǐng)求，該判決已生效。

某銀行辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求，因該房屋在建成前已抵押給銀行，銀行對(duì)房屋享有抵押權(quán)。若將產(chǎn)權(quán)直接辦理至李大爺名下，將損害銀行的抵押權(quán)。

法院審理認(rèn)為

李大爺與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，李大爺已支付全部購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商亦交付房屋，合同已履行完畢，李大爺有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)登記。某銀行與開(kāi)發(fā)商之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不能成為阻礙李大爺辦證的理由。

法院判決

開(kāi)發(fā)商十日內(nèi)給李大爺辦理產(chǎn)權(quán)登記

2024年8月14日，沙河口區(qū)人民法院作出一審判決，判令開(kāi)發(fā)商于十日內(nèi)將涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記至李大爺名下。

判決生效后，李大爺申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)沙河口區(qū)人民法院執(zhí)行法官調(diào)查，該房屋雖初始登記在開(kāi)發(fā)商名下，但一直未進(jìn)行測(cè)繪，且銀行抵押登記尚未滌除。大連市不動(dòng)產(chǎn)登記中心高度重視，安排專人對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)繪，法院發(fā)出協(xié)助執(zhí)行裁定，強(qiáng)制滌除了某銀行的抵押登記。

近日，李大爺終于取得了期盼已久的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。李大爺所在小區(qū)內(nèi)，還有多戶居民面臨類似的房產(chǎn)權(quán)益問(wèn)題。得知老人維權(quán)成功后，鄰居們深受鼓舞，紛紛表示要知法、守法，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。

律師解讀

最高法“批復(fù)”擴(kuò)大購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)范圍

全國(guó)法律援助先進(jìn)個(gè)人、北京市盈科（大連）律師事務(wù)所王金海律師指出，住房問(wèn)題直接關(guān)系民生福祉。為有效防范房企風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)市場(chǎng)信心、保障商品房消費(fèi)者權(quán)益，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》。該批復(fù)進(jìn)一步擴(kuò)大了購(gòu)房人的權(quán)利保護(hù)范圍，賦予商品房消費(fèi)者“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”，為解決開(kāi)發(fā)商在建工程抵押、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與購(gòu)房人權(quán)益沖突等現(xiàn)實(shí)難題提供了明確法律依據(jù)，也對(duì)統(tǒng)一司法裁判標(biāo)準(zhǔn)、化解矛盾糾紛具有重要推動(dòng)作用。

信源：半島晨報(bào)