沉寂多時(shí)的杭州樓市，將于9月末迎來一輪推盤高峰：

自9月中下旬開始，杭州新房市場(chǎng)猶如被按下加速鍵，陸續(xù)領(lǐng)出預(yù)售證的項(xiàng)目已超過30個(gè)，其中的大部分都將在9月底集中開盤。

這波開盤浪潮，高端改善與剛需剛改齊頭并進(jìn)，但市場(chǎng)的聚光燈卻大多聚焦于奧映鳴翠、元起觀潮這類備受關(guān)注的豪宅盤，至于對(duì)剛需剛改樓盤的關(guān)注，則是甚少。

事實(shí)上，這波亮相的3萬單價(jià)段產(chǎn)品，不少來自濱江和綠城，它們對(duì)于產(chǎn)品的深度思考與迭代實(shí)踐，在一定程度上代表了杭州這個(gè)價(jià)位段產(chǎn)品的最新發(fā)展方向。

戶外：奉行降維打擊，趨于“改善化”

在樓盤戶外模塊的產(chǎn)品力塑造上，房企普遍將5-6萬價(jià)格段產(chǎn)品的打造手法下沉應(yīng)用，使得3萬價(jià)格段產(chǎn)品在建筑立面、會(huì)所呈現(xiàn)上，有了更高價(jià)位段產(chǎn)品的品質(zhì)水準(zhǔn)，向“改善化”大步邁進(jìn)。

首當(dāng)其沖的，是立面的改善化。以四面鋁板+大面玻璃為主，且更注重造型的設(shè)計(jì)感和型材拼接的質(zhì)感。

像運(yùn)河新城的鳴瀾里和西湖區(qū)云谷的悅海棠，作為所在板塊目前最新的在售項(xiàng)目，立面均較之前實(shí)現(xiàn)提升。

悅海棠的立面，為四面米白色仿石鋁板搭配大面積玻璃幕墻，線條簡(jiǎn)潔，質(zhì)感在線，較板塊此前的限價(jià)項(xiàng)目有了明顯提升。

悅海棠示范區(qū)實(shí)景

鳴瀾里則采用四面鋁板、大面玻璃幕墻、造型格柵的立面組合，并輔以鎏金窗框做點(diǎn)綴，強(qiáng)化立面的層次感。值得一提的是，四面鋁板的立面設(shè)計(jì)，在運(yùn)河新城3萬單價(jià)段的產(chǎn)品中不多見。

緊接著，是會(huì)所的改善化。下沉式會(huì)所幾乎成為新近面市的這批3萬單價(jià)段樓盤的標(biāo)配，在功能配置上，更是充分向豪宅產(chǎn)品看齊。

鳴瀾里即為典型代表。其下沉式會(huì)所鳴瀾club，嵌入了棋牌室、臺(tái)球區(qū)、女王廳、健身房、電競(jìng)影音室、室內(nèi)高爾夫、童玩區(qū)等濱江頂豪系列的同款功能空間。

特別是童玩區(qū)，為躍層設(shè)計(jì)，通過爬網(wǎng)、球池、滑梯等設(shè)施，打造出豐富的垂直活動(dòng)動(dòng)線，增加了空間的趣味性。

鳴瀾里示范區(qū)實(shí)景圖

在這一輪3萬價(jià)格段產(chǎn)品的革新趨勢(shì)中，童玩區(qū)成為房企關(guān)注的重點(diǎn)，不僅在面積上有所擴(kuò)大，更注重縱向空間利用與全齡化功能布局。

綠城的海棠系列產(chǎn)品便是如此，如綠城在之江的知海棠項(xiàng)目，童玩區(qū)占地約488㎡，高度超8米，劃分出了夢(mèng)幻森林童玩區(qū)、兒童益智區(qū)、自習(xí)室區(qū)及四點(diǎn)半學(xué)堂等多元場(chǎng)景，滿足不同年齡段兒童需求。

知海棠童玩區(qū)實(shí)景圖

可以看到，在立面、會(huì)所的打造上，房企奉行降維打擊策略，通過材料、配置的改善化，增加3萬價(jià)格段產(chǎn)品的價(jià)值感。

戶內(nèi)：遵循超配打造，走向“拎包入住”

在戶型內(nèi)部的打造上，房企紛紛以建筑新規(guī)為突破點(diǎn)，放大戶型得房率的同時(shí)，逐步將配置拉滿。對(duì)業(yè)主而言，僅需購(gòu)置軟裝，即可“拎包入住”。

先看戶型設(shè)計(jì)，在建筑新規(guī)推動(dòng)下，高得房率戶型再次回歸市場(chǎng)。通過陽臺(tái)半贈(zèng)送、設(shè)備平臺(tái)優(yōu)化等手段，這波3萬價(jià)格段產(chǎn)品的得房率普遍突破90%，較傳統(tǒng)項(xiàng)目提升8–10個(gè)百分點(diǎn)。

如鳴瀾里，在傳統(tǒng)飄窗全贈(zèng)、陽臺(tái)半贈(zèng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行拓展，實(shí)現(xiàn)約90–94%得房率；再如蕭山寧圍的君潮潤(rùn)府，大部分戶型做到1個(gè)及以上的可拓展空間，為空間提供了更多變化的可能。

君潮潤(rùn)府建面約108㎡戶型南北可拓展空間

再看精裝體系，當(dāng)前3萬價(jià)格段項(xiàng)目的精裝標(biāo)準(zhǔn)，已由滿足基礎(chǔ)功能階段，轉(zhuǎn)向更具系統(tǒng)性與人性化的居住體驗(yàn)營(yíng)造階段，具體表現(xiàn)在收納、三大件、廚衛(wèi)三大模塊配置的全面升級(jí)。

收納方面，交付柜體越來越多，甚至做到全覆蓋。以悅海棠為例，項(xiàng)目采用全屋定制收納體系，涵蓋玄關(guān)柜、餐邊柜、衣柜等，且均為交付標(biāo)準(zhǔn)。這意味著項(xiàng)目交付后，客戶幾乎不需要再定制柜體，大大節(jié)約了成本。

悅海棠餐邊柜實(shí)景圖

三大件配置方面，空調(diào)、新風(fēng)、地暖“三大件”，已從高端盤專屬，轉(zhuǎn)變?yōu)?萬單價(jià)段產(chǎn)品的標(biāo)配。

我們實(shí)地調(diào)研的悅海棠、知海棠、鳴瀾里等樓盤，均實(shí)現(xiàn)了三大件的全系覆蓋，且在品牌上也有一定追求。悅海棠配備博世地暖、日立中央空調(diào)、邁迪龍新風(fēng)系統(tǒng)；鳴瀾里的新風(fēng)系統(tǒng)品牌同樣為邁迪龍，地暖則為菲斯曼，中央空調(diào)為東芝。

除了上述兩方面，廚衛(wèi)空間配置的升級(jí)也頗具行業(yè)代表性：

· 廚房配置的廚電數(shù)量顯著增加，配置燃?xì)庠?、油煙機(jī)之余，洗碗機(jī)和蒸烤一體機(jī)也逐漸成為標(biāo)配。

鳴瀾里建面約103㎡戶型廚房（樣板展示）

· 衛(wèi)浴空間呈現(xiàn)“平權(quán)化”趨勢(shì)，主次衛(wèi)配置差距縮小。主次衛(wèi)統(tǒng)一配置智能馬桶，部分項(xiàng)目衛(wèi)生間鏡柜還加配了美妝冰箱。衛(wèi)浴品牌選擇普遍升級(jí)至漢斯格雅、杜拉維特，甚至更高端的高儀、唯寶等知名品牌。

鳴瀾里建面約103㎡戶型主衛(wèi)&公衛(wèi)（樣板展示）

戶內(nèi)的產(chǎn)品迭代升級(jí)，房企立足購(gòu)房者的實(shí)際需求，既有物理空間的突破，又有配置的升階。有一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，在悅海棠的交付樣板房，我們看到連紗窗都含在交付標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。

結(jié)語

在不限價(jià)的市場(chǎng)新環(huán)境下，與高價(jià)位段產(chǎn)品比拼審美與調(diào)性不同，3萬單價(jià)段住宅的迭代邏輯更顯務(wù)實(shí)：

這批由品牌房企引領(lǐng)的新作，真正從居住者日常出發(fā)，將收納系統(tǒng)、兒童成長(zhǎng)空間、廚衛(wèi)細(xì)節(jié)等生活高頻場(chǎng)景置于升級(jí)核心，體現(xiàn)出對(duì)真實(shí)生活需求的深度回應(yīng)。

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