「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說人話！

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問答444期

問：未央團(tuán)結(jié)片區(qū)，個(gè)人預(yù)計(jì)房子不好賣？

答：首先是定位問題，幸福林帶，團(tuán)結(jié)片區(qū)，西電片區(qū)都是主城區(qū)局部舊改，受眾主要是附近工作，生活，但又要小換大，舊換新，改善居住環(huán)境，且預(yù)算不多的，無法和高新CID，港務(wù)區(qū)的發(fā)展邏輯類比。

團(tuán)結(jié)片區(qū)的開發(fā)主體是未央?yún)^(qū)，未央現(xiàn)有的五大片區(qū)里，遺址區(qū)有文保限制不能動(dòng)，未央湖拆遷改造困難，又在三環(huán)外，未央路沿線開發(fā)飽和，只有商業(yè)，六村堡以工業(yè)布局為主，唯一能動(dòng)的就是團(tuán)結(jié)片區(qū)，區(qū)一級(jí)的能力，調(diào)動(dòng)的資源，配套也是有限的。

團(tuán)結(jié)村突然火還是因?yàn)槭袌?chǎng)下行，外圍需求收縮，能開發(fā)的就是主城自住，城北多年沒有太好房子供應(yīng)，浐灞走高價(jià)豪宅路線，港務(wù)奧體沒地，秦漢北配套不足，高鐵新城配套，人氣不足，城北人，尤其是剛需，換房繞不開這里。

開發(fā)商視角，港務(wù)開發(fā)進(jìn)入后期，團(tuán)結(jié)村地價(jià)不貴，基礎(chǔ)的商業(yè)，地鐵，公園，學(xué)校都齊全，過去是建材市場(chǎng)，拆遷容易，凈地開發(fā)，沒有特別突出的亮點(diǎn)，但也沒有明顯短板，對(duì)剛需來說足夠了。

而改善，大戶型，也不太會(huì)考慮這里，在售的小區(qū)，基本都是建面約143㎡以下的高層+小高社區(qū)，整體還是走量，不追求溢價(jià)。

因此，團(tuán)結(jié)村競(jìng)爭(zhēng)激烈，不會(huì)非?；?，但得益于主城位置，不高的價(jià)格，還是會(huì)吸引不少周邊的人，前提是價(jià)格不能太高。

問：西安市區(qū)的老破小，房東掛牌價(jià)降到196萬，再砍多少合適？

答：一般老破小，特指西安二環(huán)內(nèi)，房齡15年朝上，兩室為主，多層沒電梯的單位家屬院，老小區(qū)等，貝殼上這些條件篩選后，可交易的掛牌房源約19787套，單價(jià)普遍不高，能過萬的都是有特別賣點(diǎn)的。

如果只是普通的老破小，首選想清楚買的必要，拆遷可能性很低，停車難，沒電梯，小區(qū)多是老頭老太，物業(yè)管理差，現(xiàn)在愿意買這種房子的，除了學(xué)區(qū)房家長(zhǎng)外，就是極低預(yù)算要自住的。

196萬總價(jià)，在西安，尤其是二手房下行的當(dāng)下，幾乎隨便選，高新丈八北路沿線，雁塔西部大道沿線，曲江金乎沱嚴(yán)選，城北鳳城五路沿線，大量的二手房可選。

問：軟件新城撿漏二手房，自住怎么選？

答：既要撿漏，還是自住，同時(shí)滿足挺難，軟件新城當(dāng)下，二手房破發(fā)的不少，明明房東賠了幾十萬，你接盤反而覺得自己是撿漏，萬一降了，你怎么想？

還是回歸單純的自住邏輯，目前的軟件新城，軟西以保利天匯，天地源云水天境，蘇寧云著，中鐵建西派國(guó)樾，樘樾，天谷雅舍，中海天谷時(shí)代為主，其中中海，蘇寧為小面積，其他普遍在143㎡以上，單價(jià)起步門檻15000+元/㎡。

軟東范圍，比較新的有南飛鴻蘭亭序，綠城月映海棠，單價(jià)橫跨15000-21000 元/㎡區(qū)間，南飛鴻比較剛，綠城剛交付，暫無太多成交參考.

二手房里，小面積自住，目前蘇寧云著性價(jià)比最高，大面積自住，西派國(guó)樾性價(jià)比最高。

新房里，降價(jià)后的高科楓林九里，中建軌交山海境，比較剛，產(chǎn)品舊一些，但很便宜，適合剛需自住不買二手的。

越是剛需，越不要有撿漏心態(tài)，容易踩坑，天上掉餡餅，憑什么就留給你呢？

問：文昌臨江閱和綠城潤(rùn)百合，如何二選一？

答：同在元朔大道上，相聚一公里，都是奧體最后的新房，都有高新一中陸港的賣點(diǎn)，且面積段也趨同，文昌是建面約134-198㎡，綠城是建面約125-195㎡，都是大贈(zèng)送的四代住宅。

區(qū)別主要在品牌，價(jià)格，社區(qū)規(guī)模，展示區(qū)實(shí)景上：

文昌陜北系房企，在當(dāng)?shù)乜诒诲e(cuò)，地處奧體門戶位置，南側(cè)是繞城杏園北出口，東側(cè)是高新陸港學(xué)校，距河更近，地段跑贏品牌，在會(huì)所，外立面上舍得成本，短板在于西安無交付項(xiàng)目，無業(yè)主基數(shù)，小區(qū)不大，樓間距有限。

目前備案價(jià)已出，單價(jià)2.1-2.4萬/㎡左右，小貴，比大眾預(yù)期價(jià)格高了不少。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

綠城一線房企，奧體的老大哥，有全運(yùn)村多個(gè)組團(tuán)的交付實(shí)景和業(yè)主基數(shù)，幾乎撐起了奧體開發(fā)的半邊天，潤(rùn)百合也是綠城最新的產(chǎn)品，園林，戶型，會(huì)所，大門都有升級(jí)。

目前，大門立面，下沉?xí)?，?shí)景樣板間都有展示，顏值很高，剛剛開放，價(jià)格待定。

文昌，山東健康，鼎誠(chéng)都屬于地段大于產(chǎn)品大于品牌的小區(qū)，買它是因?yàn)槭菉W體位置和名校學(xué)區(qū)，綠城屬于地段，品牌，產(chǎn)品均衡的，更有交付案例和業(yè)主基數(shù)保證，求穩(wěn)的角度，首選綠城。

問：得房率不是最大的亮點(diǎn)，西安哪家開發(fā)商交房后再還貸款？

答：能有這樣訴求的，多半是之前買過暴雷開發(fā)商，被傷了心的，當(dāng)下市場(chǎng)，新房比拼的重點(diǎn)就是得房率，也可以理解為變相降價(jià)，資金安全的擔(dān)憂，更多是三年前民企暴雷時(shí)期，大眾在意的。

現(xiàn)在西安的新房處在新老過渡時(shí)期，由于各個(gè)區(qū)對(duì)贈(zèng)送，四代的規(guī)范不統(tǒng)一，三代，四代同時(shí)在賣，得房率有巨大差異，同一個(gè)片區(qū)老產(chǎn)品只有80%，新產(chǎn)品卻能做到120%，這也導(dǎo)致了戶型內(nèi)卷嚴(yán)重。

而還貸款時(shí)間本身，其實(shí)不是和開發(fā)商協(xié)調(diào)，而是和銀行協(xié)調(diào)，貸款的甲方是銀行，乙方是業(yè)主，開發(fā)商是中間方，此前暴雷房企停工，業(yè)主要停貸，面臨的也是銀行的違約，而非開發(fā)商的違約。

外圍區(qū)域，一些先交房再換貸款，可以理解為變相的首付分期，核心是降低買房門檻，吸引更多人，而非降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度，實(shí)際效果吧，不如名校落地，房?jī)r(jià)打折更吸引人。

問：西安高得房率是建立在低樓間距上，四代住宅實(shí)際間距怎么樣？

答：雖然贈(zèng)送的面積在驗(yàn)收上不計(jì)算容積率，但這些是實(shí)打?qū)嵣w出來的，所以小區(qū)的實(shí)際建筑面積是增加的，容積率是上升的，只是計(jì)容規(guī)則變了。

大家現(xiàn)在覺得樓間距窄，其實(shí)另有原因，雖然住宅從3.5，一路降到2.8，甚至2.5，但小區(qū)獨(dú)棟單元的多了，33層的大高層少了，18層的小高，和25層的中高層變多了，居住的戶數(shù)變少了。

同時(shí)，現(xiàn)在少有百畝大盤，都是中小地塊，土地本就不大，容積率要做滿，樓間距必然就要犧牲，導(dǎo)致一些改善小區(qū)反而30米間距，剛需小區(qū)地塊大反而百米間距。

最后是戶型的邊戶，由于外掛露臺(tái)，超大陽臺(tái)，多面采光客廳的加入，原本只需要考慮的南北采光，隱私，現(xiàn)在變成了樓上，樓下，前后左右多向的隱私泄露。

南北樓間距有保證了，側(cè)向又離得更近，老產(chǎn)品這里都是墻，新戶型也改成了落地窗，采光好了，私密度又低了，無解的難題，唯一的辦法，交房以后，家家戶戶拉好窗簾。

問：普通人沒有豪賭學(xué)區(qū)房的資本，家里的書房更重要？

答：雖然說最好的學(xué)區(qū)房是家里的書房，特別像洗腦的雞湯，但事實(shí)也是如此，不是指家里要有書房，而是教育的核心，是家庭教育，是父母雙方要重視對(duì)孩子三觀，習(xí)慣，認(rèn)知的培養(yǎng)。

學(xué)校解決的是掃盲問題，是知識(shí)灌輸，是篩選人才， 現(xiàn)在都是大班，你指望老師對(duì)班里48個(gè)娃都像自己小孩那么關(guān)注，并不現(xiàn)實(shí)，能教好課堂知識(shí)，不給家長(zhǎng)找事，已經(jīng)是好老師了，更多孩子的興趣，三觀開發(fā)，都在家庭。

所謂重視教育，也不止是高價(jià)買了學(xué)區(qū)房，送進(jìn)去就完事了，孩子是不是讀書的料，家長(zhǎng)課后的輔導(dǎo)，陪伴，決定了孩子的上限。

當(dāng)下中學(xué)生抑郁的比例不低，很多就是資質(zhì)平平的學(xué)生被生拉硬拽到名校，各種考試，比拼，排名后，父母不理解，孩子沒辦法，最終抑郁成疾。

在學(xué)歷回報(bào)已斷崖下跌的當(dāng)下，孩子的比拼，更多還是心智，健康，體力，認(rèn)知，眼界的比拼，名校固然好，但不一定適合所有人，因材施教，因材擇校很重要。

問：預(yù)算有限，不想高負(fù)債，辰宮紫雲(yún)境現(xiàn)房，自住能買嗎？

答：沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格，當(dāng)下市場(chǎng)，住宅豪宅化，大家都在比拼大門，會(huì)所，外立面，房子越蓋越好，價(jià)格也越來越貴，改善的很開心，到處有房選，但剛需很頭疼，低預(yù)算，除了二手房老房子，新房幾乎沒有小面積。

南三環(huán)沿線，剛需能看的新房，繞不開 辰宮紫雲(yún)境（ 開發(fā)商：陜西長(zhǎng)通投資開發(fā)有限公司，備案名：雁塔區(qū)西姜村城中村改造(西江月DK-2)項(xiàng)目 ，推廣名紫雲(yún)境，預(yù)售證號(hào)：AZ2025016 ） ，小區(qū)定位也很清晰，實(shí)景現(xiàn)房，大樓間距，即買即住。

八月底加推的時(shí)候， 給出了單價(jià)10500元/㎡起+8萬車位優(yōu)惠券的政策，賣的還挺好，尤其是建面約58㎡的小戶型， 首付約8萬，月供約2100元，對(duì)剛需的單身也挺友好。

當(dāng)下買房，核心考慮的還是自住，年輕人低成本解決自住問題，不要高負(fù)債，多留現(xiàn)金，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，低總價(jià)買第一套，等以后有能力了，再賣掉置換，不要想著一次到位。

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作者：Kikyo

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