在之前的文章中分析談到，當(dāng)下西安的房產(chǎn)價值分層已然成型：

不止6/7000元/也能買到房子，還有5萬+的新房，甚至還有10萬+成交的老破小。各有各的群體需求，且保持著一定量的成交。

不過從二手房的掛牌情況來看，約17萬套的掛牌量，其中10年以內(nèi)的房源僅有4.59萬套，有約12萬余套10年以上的高齡房源，這其中就包括大量的老破小/老破大。

尤其是大家口中的老破小，房齡大一些的，價格低至6/7000元/㎡左右了，則被列入很多硬剛需家庭的選項(xiàng)中。

如，西安墻體菜鳥研究院小區(qū)，一套約79㎡的三室，掛牌價54萬，單價約6784元/㎡。西鋁小區(qū)一套約114㎡的大三室，單價低至4800元/㎡。

還有，新興駿景園2期，一套約73㎡的兩室，成交總價56萬，成交單價7602元/㎡。華遠(yuǎn)藥材廠家屬院，一套約61㎡的兩室，成交總價47萬，成交單價7701元/㎡。

這些并不是偶然。在新房與次新房的雙重擠壓下，老破小暴露出來的短板，如樓齡老、無電梯、居住氛圍差，小區(qū)亂停車、物業(yè)差，即便核心地段也難維持高溢價。

新樓盤產(chǎn)品迭代快，贈送面積更多等因素，也使得老項(xiàng)目只能通過降價來維持競爭力。

西安老破小價格偏低，主要源于供需失衡、居住品質(zhì)下降、資產(chǎn)屬性弱化三方面長期因素疊加。

對于持有老破小的家庭，非核心地段，配套差、且無電梯無改造機(jī)會，可以考慮賣掉變現(xiàn)，置換品質(zhì)更好一些的房子。

若預(yù)算有限的家庭，考慮購買此類房產(chǎn)，應(yīng)優(yōu)先選擇核心地段+地鐵旁+優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)+可改造的房源，以提升居住舒適度與未來流通性。

那么，在西安想買老破小需要注意什么？

優(yōu)先鎖定有“硬價值”的房子，如學(xué)區(qū)、核心地段。“老破小”的價值幾乎綁定在“不可替代性”上，無硬價值的盡量不碰。

2025年7月初，西安新城區(qū)東八路一套約6.4㎡的“老破小”，成交總價約70萬，單價約10.94萬/㎡，刷新西安老小區(qū)單價紀(jì)錄，超越中大國際九號等豪宅掛牌均價。

此類“天價”成交并非個案，多集中在愛知中學(xué)等名校學(xué)區(qū)內(nèi)，小面積房源單價普遍5-7萬/㎡，個別更高。

核心地段：優(yōu)先選二環(huán)內(nèi)、地鐵口（步行10分鐘內(nèi)）、周邊配套成熟的房子，有菜市場、醫(yī)院、商超齊全。這類房源即使房齡老，因生活便利度高，自住和轉(zhuǎn)手都更穩(wěn)妥。

還有，老房子普遍存在硬件老化，需重點(diǎn)排查3類風(fēng)險：

查房產(chǎn)證是否為“全產(chǎn)權(quán)”，避免小產(chǎn)權(quán)房；房屋質(zhì)量方面，重點(diǎn)看墻體是否有裂縫（尤其是承重墻體）、屋頂/窗戶是否漏水、水電管線是否老化（老房子電線可能無法承載現(xiàn)代家電功率，改造成本高）；

改造限制，老破小常需裝修改造，需提前問清楚小區(qū)是否允許拆改墻體（尤其是承重墻）、是否有“加裝電梯”規(guī)劃，影響戶型采光和后續(xù)價值。

以及周邊規(guī)劃帶來的“貶值風(fēng)險”，房屋是否處于“城市更新規(guī)劃范圍”內(nèi)，需確認(rèn)是否為“待拆遷”房源，避免剛買就面臨拆遷談判。

了解小區(qū)是否有“老舊小區(qū)改造計劃”，如外墻保溫、管網(wǎng)更新，能提升居住舒適度。

還有就是老小區(qū)物業(yè)費(fèi)低，但可能無電梯（高層居住不便）、無停車位（停車難），水電是否為“商業(yè)用電/用水”，以及老房子評估價可能低于成交價，導(dǎo)致首付比例升高。

搞清楚這些問題，再決定要不要買。