當(dāng)前樓市如此低迷，為啥遲遲沒(méi)有釋放出新一輪的刺激新政呢？

近期，我和一家北京央企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的朋友交流，我說(shuō)近幾周北京二手房的成交量出現(xiàn)了小幅反彈，這說(shuō)明八月上旬北京的限購(gòu)放松和公積金新政對(duì)北京樓市有一定刺激作用。

北京限購(gòu)放松效果弱

但這位央企朋友卻跟我說(shuō)，近兩個(gè)月北京的樓市，尤其是新房市場(chǎng)，特別低迷，比今年其他月份低迷得多。

我查看了一下數(shù)據(jù)，近幾周北京二手房的交易量確實(shí)有所反彈，但新房交易量依然很低迷。

下圖北京周度新房成交量的數(shù)據(jù)，可以看到最近三周處于年內(nèi)非常低迷的狀態(tài)。

他還反饋，雖然近期二手房交易量有所反彈，但價(jià)格依然面臨下跌，北京的房?jī)r(jià)跌幅比較明顯。

這從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的北京房?jī)r(jià)指數(shù)中就能看出來(lái)。

同時(shí)，我們的監(jiān)測(cè)顯示，北京二手房掛牌量也在增長(zhǎng)，供大于求的情況依然比較嚴(yán)重，這就導(dǎo)致價(jià)格跌幅較大。

如此看來(lái)，北京新政的效果其實(shí)非常有限。

我對(duì)這位朋友說(shuō)，當(dāng)前靠地方新政對(duì)樓市的刺激作用比較小，最多只能讓交易量出現(xiàn)一波小幅反彈，很快就會(huì)恢復(fù)原狀。

市場(chǎng)若真的想要有所起色，出現(xiàn)一波像樣的脈沖行情，就像去年九月份之后高能級(jí)城市那樣，交易量能明顯反彈、超過(guò)榮枯線(xiàn)，進(jìn)而使得價(jià)格在個(gè)別月份止跌甚至小幅上漲。

那也需要國(guó)家層面出臺(tái)增量政策，而且不能只針對(duì)房地產(chǎn)，還需要有更寬松的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策等。

當(dāng)前的殘酷現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)的景氣度比去年八、九月份還要低。

那么，國(guó)家層面會(huì)再次推出新一輪的樓市刺激新政嗎？

按照我的邏輯推斷，今年二季度就應(yīng)該推出一攬子新政了。

不過(guò)上半年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)偏強(qiáng)、超出預(yù)期，也影響了政策推出的節(jié)奏。

關(guān)于國(guó)家會(huì)不會(huì)出臺(tái)新政，我的這位朋友給我潑了冷水，他說(shuō)近期沒(méi)有聽(tīng)到任何小道消息提及要出臺(tái)新政。

因?yàn)樗诒本?，而且任職于央企，離決策中心比較近，他的說(shuō)法還是有一定參考性的。

為此，我也略感無(wú)奈與失望。

宏觀(guān)麻木之無(wú)奈

對(duì)于當(dāng)前的窘境，我總結(jié)了兩句話(huà)：

一句是 “宏觀(guān)層面麻木”；

另一句是 “微觀(guān)層面痛苦”。

先說(shuō) “宏觀(guān)層面麻木”，這里的 “宏觀(guān)層面” 指的是宏觀(guān)政策制定層面。

國(guó)家，尤其是相關(guān)部委，在如何推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接回穩(wěn)方面，還有沒(méi)有 “大招”？會(huì)不會(huì)出臺(tái)有力舉措？

去年九月底，國(guó)家出臺(tái)過(guò)一輪力度較大的政策，之后高能級(jí)城市樓市出現(xiàn)了一波反彈，但中低能級(jí)城市反彈并不明顯。

今年四月以來(lái)，全國(guó)樓市繼續(xù)下跌，尤其是東部大城市，近幾個(gè)月房?jī)r(jià)跌幅反而更大。

然而，政策面遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，面對(duì)樓市持續(xù)下跌、想穩(wěn)卻穩(wěn)不住的情況，宏觀(guān)政策層面似乎顯得有些無(wú)奈，所以我說(shuō) “有點(diǎn)麻木”。

微觀(guān)痛苦之煎熬

再說(shuō) “微觀(guān)層面痛苦”，這指的是房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)的微觀(guān)主體正承受著壓力。

比如，很多新房項(xiàng)目賣(mài)不動(dòng)，即便降價(jià)也難以成交，相關(guān)開(kāi)發(fā)商因此陷入困境：考核任務(wù)完不成、企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，甚至不得不降薪裁員。

幾乎每一位房地產(chǎn)從業(yè)者都感到壓力巨大、內(nèi)心不安。

再?gòu)膫€(gè)人層面來(lái)看，當(dāng)前很多二手房房東想賣(mài)房卻賣(mài)不掉。

一方面，買(mǎi)房的人少；

另一方面，每個(gè)買(mǎi)房者都 “提著大刀” 兇狠砍價(jià)，你給買(mǎi)家報(bào)價(jià)三百萬(wàn)，他一刀能砍到兩百萬(wàn)，簡(jiǎn)直讓人震驚。很多賣(mài)家被 “砍疼” 了，非常郁悶，干脆不賣(mài)了。

但 “想賣(mài)卻賣(mài)不掉” ，這事兒就沒(méi)完，消消氣，以后還得賣(mài)。

近幾年全國(guó)房?jī)r(jià)總體大跌了 40% 左右，少數(shù)地區(qū)跌幅甚至達(dá)到七八成，這涉及千家萬(wàn)戶(hù)。

全國(guó)住宅總價(jià)值縮水了160萬(wàn)億元左右，每個(gè)有房家庭或多或少都承受著房?jī)r(jià)大跌帶來(lái)的財(cái)富縮水的隱痛、慘痛。

如果再遇到工資大幅下降甚至失業(yè)的情況，部分家庭還會(huì)出現(xiàn)斷供，房子甚至可能被銀行收回。

這種痛苦，若非親身經(jīng)歷，根本無(wú)法體會(huì)。

我們都希望中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能盡快走出低谷、擺脫泥潭。

第一步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)企穩(wěn)，第二步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理回升。

但就目前來(lái)看，“宏觀(guān)層面麻木、微觀(guān)層面痛苦” 的現(xiàn)狀仍未改變，市場(chǎng)走出困境還存在很多無(wú)奈和困難，道阻且長(zhǎng)。