政策、行業(yè)、土地

政策：錨定城市高質(zhì)量發(fā)展，央地協(xié)同構(gòu)建房地產(chǎn)新模式

行業(yè)：房地產(chǎn)修復需過程積累，邁向新模式更待久久為功

土地：地市整體理性降溫，供給側(cè)優(yōu)化驅(qū)動行業(yè)止跌回穩(wěn)

◎ 文 / 克而瑞研究中心

壹

政策篇

錨定城市高質(zhì)量發(fā)展

央地協(xié)同構(gòu)建房地產(chǎn)新模式

2025年三季度，中央部委進一步完善穩(wěn)市場政策的頂層設(shè)計。城市高質(zhì)量發(fā)展方面，7月份中共中央時隔十年召開城市工作會議，部署7方面重點任務(wù)，包括構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進城中村和危舊房改造等。此后中央部委在多次重要場合表態(tài)，要求各部門和地方要落實好會議精神，高質(zhì)量開展城市更新，并在8月末將推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見正式成文下發(fā)，進一步細化落實相關(guān)發(fā)展目標。這一系列政策體現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重視，以及通過城市更新來推動房地產(chǎn)市場和城市高質(zhì)量發(fā)展的決心。與此同時，房地產(chǎn)增值稅留抵退稅、支持人口發(fā)展、外匯購房便利、城市存量空間盤活規(guī)劃等配套性政策也在同步推進。地方層面，也在積極落實一系列穩(wěn)市場政策，城市更新類新政發(fā)布頻次顯著提升，公積金優(yōu)化政策持續(xù)推進，尤其是北京、上海、深圳均在期間放松了限購政策，成為了2025年下半年地方穩(wěn)樓市的重要政策風向標。

從中央政策快速細化落實與地方配套持續(xù)跟進的節(jié)奏來看，年內(nèi)房地產(chǎn)政策仍將保持較高發(fā)力強度。隨著盤活存量用地規(guī)劃逐步落實，以及保障性住房和高品質(zhì)住房建設(shè)進一步推進，預計四季度行業(yè)庫存壓力有望緩解。在中央與地方政策協(xié)同發(fā)力、雙向驅(qū)動的背景下，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建進程將進一步提速。

總結(jié)

01

時隔十年再度召開中央城市工作會議，加快推進城市高質(zhì)量發(fā)展（節(jié)選）

7月15日，中央城市工作會議在北京舉行，這是建國以來第五次中央城市工作會議，上一次召開中央城市工作會議，還是在10年前。此次中央城市工作會議提到了兩個變化——“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。”會議提到，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造；嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平；創(chuàng)新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服務(wù)熱線等機制，高效解決群眾急難愁盼問題等。

城市化發(fā)展進程與城市承載力和居民生活條件改善息息相關(guān)，城市工作的優(yōu)化發(fā)展，也必然帶來更多高質(zhì)量的新增投資和有效住房供給，并進一步挖潛有待釋放的存量住房需求，有助于當前房地產(chǎn)市場加快企穩(wěn)進程。從《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》文件內(nèi)容來看，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的兩大抓手愈發(fā)明確，一方面是通過加強高品質(zhì)住房的建設(shè)，為市場帶來更多新質(zhì)住房需求，在城鎮(zhèn)化發(fā)展進入穩(wěn)定發(fā)展期，城市人口增長速度下降的情況下，通過提高房地產(chǎn)市場需求規(guī)模的上限，穩(wěn)定行業(yè)需求總規(guī)模；另一方面則是加強城市更新相關(guān)工作，如支持老舊住房自主更新、原拆原建等，促進產(chǎn)城融合、職住平衡，兼顧土地要素使用效率提升和存量需求釋放，并因地制宜發(fā)展保障性住房，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多強確定性的投資標的。

02

財政部發(fā)布多項政企利好

兼顧人口增長與房企稅費減負（略）

03

國務(wù)院鼓勵采取市場化方式盤活存量閑置土地，十省市率先試點落實

9月11日，國務(wù)院批復了全國部分地區(qū)要素市場化配置綜合改革試點實施方案。同意2年內(nèi)開展北京城市副中心、蘇南重點城市、杭甬溫、合肥都市圈、福廈泉、鄭州市、長株潭、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市、重慶市、成都市等10個要素市場化配置綜合改革試點。并印發(fā)了10個地區(qū)的試點改革方案。

在土地要素方面，自然資源部自然資源開發(fā)利用司司長孔維東表示，探索內(nèi)容主要包括三個方面：一是深化土地管理制度改革。放權(quán)地方管理，可自主判斷人地掛鉤；二是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)。完善供應(yīng)體系、探索用地類型轉(zhuǎn)換等，三是盤活存量土地和低效用地再開發(fā)，鼓勵國企事業(yè)單位低效用地再開發(fā)等。

對比十區(qū)域改革方案來看，共性在于：所有試點地區(qū)均圍繞產(chǎn)業(yè)用地市場化改革、盤活存量土地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等方面推進改革，意在不斷提高土地要素市場化配置水平。

差異化方面，各試點地區(qū)根據(jù)自身地理、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)特點，在海域資源利用、飛地經(jīng)濟、分層設(shè)權(quán)、TOD/EOD開發(fā)、混合用地等方面進行了特色化探索。如杭甬溫推行“限地價競貢獻”出讓方式，土地出讓更重視后續(xù)地均產(chǎn)值，而非單純的比拼拿地價格。

隨著要素市場化配置試點的落實，勢必將進一步加快提高各地的土地使用效率，地方層面有望迎來更多實質(zhì)性利好的細化政策和項目推進。尤其是進一步放權(quán)地方管理，以及允許探索用地類型轉(zhuǎn)換等舉措，將在供給側(cè)為當前行業(yè)止跌回穩(wěn)提供更多助力。

04

北上深齊迎限購解綁

地方步入止跌回穩(wěn)新階段（節(jié)選）

2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出臺房地產(chǎn)需求扶持政策，圍繞限購解綁、公積金松綁、商業(yè)貸款優(yōu)化及人才專項支持等維度精準發(fā)力，旨在緩解市場調(diào)整壓力、滿足合理住房需求。

從限購解綁情況來看，三城均采用“分區(qū)域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側(cè)重。北京以五環(huán)為界劃分調(diào)控梯度，五環(huán)外對京籍及社保滿2年的非京籍全面不限購，五環(huán)內(nèi)則維持京籍限購2套、非京籍社保滿3年限購1套的標準，同時取消離婚購房3年限購限制，二孩家庭二套房可按首套貸款，既保障核心區(qū)域市場穩(wěn)定，又釋放外圍區(qū)域需求；上海以外環(huán)為界，外環(huán)外對滬籍及社保滿1年的非滬籍不限購，外環(huán)內(nèi)保持滬籍限購2套、非滬籍社保滿3年限購1套，且將單身人士納入家庭購房政策范疇，非滬籍首套房還可免征房產(chǎn)稅，進一步降低外地居民在滬購房門檻，并且青浦區(qū)在9月19日進一步升級了限購放開，外來無房人才即便社保未滿1年，也可通過人才綠色通道申報購房資格；深圳的限購松綁力度相對更大，非核心區(qū)（8區(qū)）對深籍及社保滿1年的非深籍不限購，無社保的非深籍也可購2套，鹽田、大鵬兩區(qū)完全取消限購，核心區(qū)（福田、南山等）則僅對納稅100萬以上且員工10人以上的企業(yè)有限制，更側(cè)重激活全域住房需求。

在三季度行業(yè)止跌回穩(wěn)面臨階段性調(diào)整，行業(yè)銷售同比降幅再度擴大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放寬限購政策，不僅有利于提振各自的城市供求預期，也標志著地方穩(wěn)市場已經(jīng)進入新階段，各地主管部門還需進一步加強出臺可感可及的有效新政。其示范效應(yīng)與政策傳導邏輯對房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)具有里程碑式的風向標意義。

05

三季度84省市167次穩(wěn)市場政策

積極推進需求側(cè)支持和城市高質(zhì)量發(fā)展

2025年三季度，地方層面共有84個省市167次出臺穩(wěn)市場政策，前三季度累計出臺穩(wěn)市場政策556次，與2024年同期基本持平。面對下半年以來行業(yè)波動的挑戰(zhàn)，在中央要求“結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”的指引下，地方主管部門一方面積極落實城市高質(zhì)量發(fā)展，提高土地要素使用效率，減輕供需負擔；另一方面在需求側(cè)積極出臺穩(wěn)市場新政，以優(yōu)化公積金政策為主要抓手，并同時加強購房稅費減免和補貼，而三季度北京、上海、深圳相繼松綁限購，更是意味著地方穩(wěn)市場政策進入了新階段。

2025年三季度地方房地產(chǎn)政策聚焦六大方向：

一、公積金優(yōu)化成為政策發(fā)力的重點領(lǐng)域，43省市55次發(fā)布相關(guān)政策。各地通過調(diào)整貸款額度、首付比例、放松異地限制及拓展使用場景，減輕購房者負擔。北京、海南、廣州等地推出“商轉(zhuǎn)公”貸款降低融資成本；武漢將二套房公積金貸款額度提升至120萬元（與首套持平）；大連對尖端人才最高放寬5倍貸款額度；成都、泰州等地支持靈活就業(yè)人員繳存并申請貸款。同步擴大公積金使用場景：北京實現(xiàn)直付房租“按季劃轉(zhuǎn)”，岳陽允許提取公積金支付物業(yè)費（每年上限3000元），濟南支持保障房“又提又貸”。信貸端亦發(fā)力，蘇州、溫州等地將二套房公積金首付降至15%，上海、合肥放寬利率限制取消首二套房差異。

二、31省市36次發(fā)布補貼與稅費利率優(yōu)惠政策，激活住房消費需求。通過人才補貼、多子女支持、契稅優(yōu)惠及“以舊換新”等方式直接刺激消費，如長沙、重慶對“賣舊買新”給予新房總價1%補貼（單套最高3萬）；無錫針對“蘇超”球員/球迷發(fā)放3萬-5萬元定向購房補貼；宜賓三江新區(qū)對二孩、三孩家庭分別按400元/㎡、600元/㎡補貼。以舊換新呈現(xiàn)模式創(chuàng)新：麗水試點收購100套舊房置換新房，珠海探索“訂金保障+房企鎖房源”三方協(xié)議機制。契稅優(yōu)惠同步加碼，瀏陽取消普通/非普通住宅標準，首套房140㎡以下契稅僅1%，海南、貴陽等地優(yōu)化增值稅、個人所得稅減免政策。

三、27省市36次發(fā)文推進保障安居工作，通過增加保障房供應(yīng)、放寬申請門檻、規(guī)范運營管理，完善住房保障網(wǎng)絡(luò)。配售型保障房建設(shè)加速推進，如西安明確單套面積≤100㎡且封閉流轉(zhuǎn)；福州、寧德啟動常態(tài)化申請，收入門檻控制在市均水平2倍以下。保租房籌集渠道拓寬：?？谡骷亲≌媪糠扛慕?，廈門將申請學歷要求從本科放寬至大專；成都打造“彩領(lǐng)之家”定向服務(wù)網(wǎng)約車司機等群體，提供2635張合租床位。多孩家庭獲傾斜支持，莆田公租房優(yōu)先配租大戶型，北京將未成年子女數(shù)量納入保障房優(yōu)先配租指標。。

四、27省市33次深化推進城市更新行動，挖掘存量住房與城市發(fā)展?jié)摿?。城市高質(zhì)量發(fā)展方面，江西、河北、山東、重慶均明確表示將貫徹中央城市工作會議精神。更新加速方面，廣東省鼓勵老舊小區(qū)自主更新，上海啟動66個城中村改造，貴州計劃改造6268戶，廈門舊改允許增容20%用于加裝電梯及戶內(nèi)擴面。存量消化上，廣西目標2025年收購存量房2.5萬套，東莞優(yōu)先收購債務(wù)高壓房企庫存，福州支持商辦項目補地價調(diào)降商住比。

五、21省市26次強調(diào)提升“好房子”建設(shè)標準，聚焦品質(zhì)與綠色智能。以技術(shù)導則、規(guī)劃限制、實施方案為抓手，提升住宅品質(zhì)。如浙江省持續(xù)提振住房消費，大力推進"好房子"建設(shè)；河北、青海、成都、福建、大連、沈陽、郴州等均在三季度發(fā)布了好房子建設(shè)的相關(guān)規(guī)劃標準。

六、16省市18次優(yōu)化房地產(chǎn)供給側(cè)管理，促進供需平衡。通過規(guī)范銷售流程、盤活存量庫存、整治市場亂象，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，如北京優(yōu)先向軌道交通站點和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地，完善“保障+市場”住房供應(yīng)體系。成都要求完善“人房地錢”聯(lián)動機制。落實2025年住房發(fā)展年度計劃和經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)計劃，深化土地供應(yīng)“三色”管理機制。南京明確將統(tǒng)籌加大主城及熱點板塊土地盤活力度等。

其他穩(wěn)市場政策方面，比較值得關(guān)注的有北上深解綁限購，蘇州、成都限售松綁，加快積壓住房需求流動。荊門、衡陽、廣州從化區(qū)修改預售條件，推進現(xiàn)房、準現(xiàn)房銷售，降低相關(guān)風險。河南、成都、武漢、南陽支持購房“送學區(qū)”，強化住房的配套屬性。

展望

06

中央：深化細則落地、完善制度構(gòu)建

夯實城市高質(zhì)量發(fā)展制度支撐

2025年三季度，中央聚焦城市高質(zhì)量發(fā)展頂層設(shè)計落地與要素市場化改革，以政策協(xié)同筑牢行業(yè)穩(wěn)基。7月中央城市工作會議明確城鎮(zhèn)化“雙轉(zhuǎn)向”定位，部署構(gòu)建房地產(chǎn)新模式、推進城中村改造等任務(wù)，8月配套出臺《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》細化實施路徑；同步批復10個地區(qū)開展要素市場化改革試點，重點突破存量土地盤活、產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換等土地政策瓶頸。此外，財政與金融政策聯(lián)動發(fā)力，通過優(yōu)化房地產(chǎn)增值稅留抵退稅緩解房企資金壓力，結(jié)合專項信貸工具支持保障房與城市更新，推動行業(yè)從調(diào)整向穩(wěn)進過渡。

四季度，預計中央政策將延續(xù)“頂層設(shè)計深化+政策協(xié)同發(fā)力”的主線，聚焦城市高質(zhì)量發(fā)展與房地產(chǎn)新模式構(gòu)建兩大核心方向持續(xù)發(fā)力。重點關(guān)注以下三方面領(lǐng)域：

一，城市高質(zhì)量發(fā)展政策從框架到細則，強化落地性：針對8月《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》，部委或進一步落實相關(guān)細則，明確高品質(zhì)住宅控規(guī)指標，城市更新“留改拆”分類實施流程，同時細化房地產(chǎn)新模式與保障房體系的銜接規(guī)則，解決地方執(zhí)行中的“模糊地帶”。

二，土地要素試點從探索到規(guī)范，提煉可復制經(jīng)驗：圍繞10省市要素市場化配置試點，進一步規(guī)范國企低效用地再開發(fā)、產(chǎn)業(yè)用地類型轉(zhuǎn)換的審批流程；總結(jié)杭甬溫“限地價競貢獻”、重慶TOD開發(fā)等特色模式，形成可推廣的試點案例庫，為后續(xù)全國推廣奠定基礎(chǔ)。

三，財政金融雙向協(xié)同，精準緩解行業(yè)資金壓力：財政政策的民生與行業(yè)支持屬性將進一步強化，個人消費貸款貼息、育兒補貼等政策或結(jié)合四季度消費旺季優(yōu)化執(zhí)行細節(jié)，企業(yè)經(jīng)營稅費等方面也有望迎來更多利好消息。同時央行或配合出臺專項信貸工具，支持保障性住房與城市更新項目融資，形成“財政+金融”的政策合力，加速行業(yè)庫存去化與新模式構(gòu)建。

07

地方：精準激活需求、高效盤活存量

雙線并舉穩(wěn)市場

三季度地方緊扣中央政策面部署，以核心城市示范突破帶動全域政策落地。北京、上海、深圳率先實施分區(qū)域限購松綁，形成需求刺激標桿；84省市累計167次出臺政策，全域推進公積金優(yōu)化、城市更新、存量盤活，同步加快保障房建設(shè)與“好房子”標準落地，部分城市試點“準現(xiàn)房銷售”強化風險防控，整體形成“核心突破+全域覆蓋”的施策格局，通過需求激活與存量消化緩解市場調(diào)整壓力。

但面對下半年以來新房交易流速放緩，國房景氣指數(shù)持續(xù)下滑的挑戰(zhàn)，接下來地方還需進一步聚焦“政策擴圍、存量盤活、精準破局”，持續(xù)夯實市場企穩(wěn)基礎(chǔ)：

一、需求端政策擴圍深化，承接核心城市示范效應(yīng)。二線及人口流入型三線城市有望跟進優(yōu)化限售、優(yōu)化認房認貸標準；公積金政策更趨精準，多子女家庭額度上浮、靈活就業(yè)人員繳存便利化等舉措持續(xù)擴圍，部分城市或進一步創(chuàng)新“以舊換新”定向補貼、人才購房專項優(yōu)惠，降低購房門檻與成本。

二、精準施策化解區(qū)域分化，筑牢市場穩(wěn)定根基。針對板塊供求分化，地方還應(yīng)進一步細化策略：核心板塊穩(wěn)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)節(jié)奏，新區(qū)通過限增量、收閑置用地改善庫存預期，老舊板塊靠更新釋放需求；同時強化預售資金監(jiān)管，擴大“準現(xiàn)房銷售”試點，以差異化施策實現(xiàn)“以點帶面”，推動全域市場企穩(wěn)。

三、存量盤活與供給提質(zhì)并行，強化市場供給支撐。城市更新進入項目攻堅期，地方會加快城中村改造、老舊小區(qū)更新落地，同時借鑒中央要素試點經(jīng)驗，出臺存量土地盤活細則（如商辦轉(zhuǎn)住宅流程）；保障房建設(shè)提速，更多城市通過收購存量商品房補充供給，“好房子”標準全面落地，推廣“限地價競品質(zhì)”模式，推動住宅品質(zhì)升級。

貳

行業(yè)篇

房地產(chǎn)修復需過程積累

邁向新模式更待久久為功

9月中旬，國家統(tǒng)計局如期發(fā)布月度宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟層面，國民經(jīng)濟保持總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進發(fā)展態(tài)勢，消費大環(huán)境發(fā)展延續(xù)向好。地產(chǎn)行業(yè)方面，受季節(jié)性因素和供給結(jié)構(gòu)等因素影響，國房景氣指數(shù)持續(xù)回落，開發(fā)投資、銷售同比降幅均有所擴大。但得益于中央和地方穩(wěn)市場政策的積極推進，房價指數(shù)邊際改善，同比降幅延續(xù)收窄，待售面積也在持續(xù)回落。

前三季度，受國內(nèi)外形勢變化影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定波動，不過和2024年同期相比，商品房銷售和住宅價格同比降幅在收窄，去庫存成效也在繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場仍朝著止跌回穩(wěn)方向邁進。但三季度以來新房銷售規(guī)模累計同比降幅仍在持續(xù)擴大，促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要繼續(xù)努力。關(guān)于下一階段的政策發(fā)力點，統(tǒng)計局發(fā)言人提出，將“落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新，積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，增加高品質(zhì)住房供給，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

總結(jié)

01

各部門積極強化宏觀經(jīng)濟調(diào)節(jié)

前三季度消費大環(huán)境持續(xù)向好

2025年8月，各地區(qū)各部門積極強化宏觀政策調(diào)節(jié)，縱深推進全國統(tǒng)一大市場建設(shè)，著力做強國內(nèi)大循環(huán)，國民經(jīng)濟保持總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進發(fā)展態(tài)勢。具體來看：

第一、工業(yè)生產(chǎn)較快增長，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增勢較好。8月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.2%，環(huán)比增長0.37%。裝備制造業(yè)增加值同比增長8.1%，高技術(shù)制造業(yè)增加值增長9.3%，分別快于全部規(guī)模以上工業(yè)增加值2.9和4.1個百分點。第二，市場銷售平穩(wěn)增長，服務(wù)零售增長較快。8月份，社會消費品零售總額39668億元，同比增長3.4%；環(huán)比增長0.17%。第三，固定資產(chǎn)投資保持增長，制造業(yè)投資增長較快。前8月，扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，全國固定資產(chǎn)投資增長4.2%，制造業(yè)投資增長5.1%。第四，貨物進出口持續(xù)增長，貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。8月份，貨物進出口總額38744億元，同比增長3.5%。其中，出口23035億元，增長4.8%；進口15709億元，增長1.7%。第五，就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率季節(jié)性上升。1-8月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.2%。8月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.3%，比上月上升0.1個百分點，與上年同月持平。

從8月金融數(shù)據(jù)來看，M1同比增長6%，同比增速再創(chuàng)2024年以來新高。M2同比增長8.8%，與上月增速持平。自2025年以來，M1-M2剪刀差持續(xù)震蕩回落，8月份已經(jīng)降至2.8個百分點，居民消費意愿持續(xù)提振。8月上旬財政部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《個人消費貸款財政貼息政策實施方案》，對小額消費貸款和重點領(lǐng)域消費貸款貼息，年貼息比例為1個百分點。再加之年內(nèi)以舊換新、國補促銷活動的持續(xù)，消費市場的復蘇，也在進一步鞏固經(jīng)濟、就業(yè)和人口發(fā)展的穩(wěn)定局面。

央行披露金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前八個月人民幣貸款增加13.46萬億元，住戶貸款增加7110億元，而住戶中長期貸款增加1.08萬億元。當前房地產(chǎn)市場銷售端雖然仍面臨不確定性挑戰(zhàn)，但在積極的財政和金融政策支持下，各類以舊換新等促消費政策，還是在有效提振居民消費指標。

8月22日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，要在對政策實施情況進行認真總結(jié)評估的基礎(chǔ)上，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，完善實施機制，更好發(fā)揮對擴大內(nèi)需的推動作用。進一步強化財稅金融等政策支持，創(chuàng)新消費投資場景，優(yōu)化消費投資環(huán)境，綜合施策釋放內(nèi)需潛力。隨著整體消費大環(huán)境的改善，經(jīng)濟環(huán)境延續(xù)穩(wěn)中有進，房地產(chǎn)市場也有望在從中獲益，并進一步加快建立發(fā)展新模式。

02

新房成交規(guī)模同比降幅擴大

止跌回穩(wěn)還需繼續(xù)努力

2025年三季度，因前期優(yōu)質(zhì)庫存消耗過多，新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足，再加之建設(shè)高品質(zhì)住宅進一步拉開了新舊項目之間的“代差”，存量項目銷售表現(xiàn)下行，房地產(chǎn)銷售同比降幅較上半年進一步擴大。前8月，全國新建商品房銷售面積5.7億平方米，同比下降4.7%，降幅較上半年擴大了1.2個百分點。前8月全國新建商品房銷售金額5.5億平方米，同比下降7.3%，降幅較上半年擴大了1.8個百分點。房企到位資金方面，前8月定金及預收款同比下降10.5%,降幅同樣較上半年擴大了3個百分點。

不過從庫存和新開盤項目表現(xiàn)來看，去化壓力和動態(tài)供求關(guān)系仍在持續(xù)改善。8月商品房待售面積環(huán)比下降307萬平方米，連續(xù)6個月下降，行業(yè)庫存壓力繼續(xù)減輕。在去化率指標方面，得益于二線城市新規(guī)和高端項目入市，隨著新增供給平均質(zhì)量的提升，8月份去化率較上月提升12個百分點至42%，其中重慶、長沙、成都、寧波、杭州8月開盤去化率均超過70%。典型如重慶龍湖御湖境，得益于核心地段優(yōu)勢，各類優(yōu)質(zhì)配套齊全，再加之四代住宅產(chǎn)品高贈送優(yōu)勢，與周邊其他項目形成差異化競爭優(yōu)勢，自5月首開入市以來，每次推盤去化均為熱銷。

8月國務(wù)院會議表態(tài)，將采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，月末兩部委通過了城市高質(zhì)量發(fā)展的落實文件，將進一步加快城市更新工作的推動節(jié)奏，為房地產(chǎn)市場帶來更多高質(zhì)量的新增投資和有效住房供給。而九月初國務(wù)院批復的《全國部分地區(qū)要素市場化配置綜合改革試點實施方案》，更是進一步加快了行業(yè)的供給側(cè)改革，明確將賦予試點地區(qū)更大的土地資源管理自主權(quán)，支持地區(qū)依據(jù)人口存量和變化趨勢來匹配新增建設(shè)用地，并鼓勵采取市場化方式盤活存量閑置土地，進一步提高土地節(jié)約集約利用水平。土地要素使用效率的提高，勢必伴隨著大量城鎮(zhèn)低效用地的再開發(fā)，例如國有企事業(yè)單位的低效廠房、樓宇、堆場等，將為房地產(chǎn)市場帶來更多高質(zhì)量用地的供應(yīng)，在供給側(cè)為當前行業(yè)止跌回穩(wěn)提供更多助力。

03

房價同比降幅延續(xù)收窄

連續(xù)兩月均有5城房價同比上漲

2025年8月，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，但同比降幅總體繼續(xù)收窄，房價指數(shù)走勢仍在持續(xù)邊際改善。8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降3.5%、4.3%和1.7%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.4%和3.7%，降幅分別收窄0.4個和0.5個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.2%和6.0%，降幅均收窄0.4個百分點。

環(huán)比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.2%和0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點。

三季度以來，地方穩(wěn)市場新政迎來了新一輪的密集發(fā)布期，各類促需求類政策密集出臺。單單是8月份，各地即出臺了24次公積金優(yōu)化類政策、13次補貼和稅費優(yōu)惠類政策。在限制性政策松綁方面，北京、上海、深圳更是相繼松綁限購、并同步出臺促需求類政策優(yōu)惠，進一步加快了各地置業(yè)需求的入市節(jié)奏。

得益于各地政策面的大力支持，在行業(yè)傳統(tǒng)淡季的8月，70城房價雖然延續(xù)環(huán)比下跌，但跌幅較上年同期有所改善，同比指數(shù)降幅也延續(xù)收窄。上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊5市新房價格同比指數(shù)更是連續(xù)兩月同比上漲；而新房價格環(huán)比止跌的城市數(shù)量，也上升至13個，較7月份增加了3個。隨著9、10月份行業(yè)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)以及營銷力度的周期性加強，預計70城房價指數(shù)將延續(xù)下半年以來的向好局面，也會有更多城市迎來房價指數(shù)的企穩(wěn)信號。

04

基期高位致新開工同比降幅擴大

后市有望迎來邊際改善（略）

05

優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次下降

開發(fā)投資同比降幅持續(xù)擴大（略）

06

房地產(chǎn)類專項債發(fā)行規(guī)模顯著提速

為行業(yè)修復注入更多動力

按明細項目統(tǒng)計，2025年前8月，全國房地產(chǎn)類專項債發(fā)行規(guī)模達到5951億元，同比增加157%，增速較上半年加快了25個百分點。

隨著土地儲備類專項債的重啟，2025年地方專項債對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度顯著提升，前8月房地產(chǎn)類專項債發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過了2024年全年。結(jié)合中央和地方穩(wěn)市場政策動向來看，較2019年相比，今年各地在土地儲備專項債的使用上更加有的放矢、并注重供地時序。其中有相當一部分土地儲備類專項債是用于存量和閑置用地收儲，從而優(yōu)化當前各地的廣義庫存結(jié)構(gòu)，將舊有的滯銷宅地，變?yōu)楦袭斍案咂焚|(zhì)住房發(fā)展新規(guī)的項目出讓，在盤活庫存的同時，也為市場帶來更多優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，促進房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的企穩(wěn)。

當前，2025年專項債支持房地產(chǎn)穩(wěn)市場的路徑已經(jīng)愈發(fā)明確，其一，繼續(xù)加快土地收儲類專項債的發(fā)行，前8月已發(fā)行相關(guān)專項債3241億元，是2025年房地產(chǎn)專項債最大的二級分類。在供給側(cè)進一步優(yōu)化現(xiàn)有庫存結(jié)構(gòu)，并為房地產(chǎn)市場帶來更多確定性更強的商品住宅用地投資機會；其二，加大城中村項目發(fā)展，前8月已發(fā)行相關(guān)專項債603億元，同比增長373%。以此充分釋放土地要素的使用效率，而城中村的大量外來租客，也將在需求側(cè)提供更多穩(wěn)市場支持，為當前的新房、二手房、租房、保障房帶來更多增量需求。其三，加強各類保障性住房的投入，前8月已發(fā)行相關(guān)專項債355億元，同比增長157%。更多地解決外來務(wù)工群體、中低收入群體的住房需求，典型如河南省8月發(fā)文，宣布將面向中小微企業(yè)建設(shè)只租不售的“工業(yè)保障房”，以緩解企業(yè)用地及用房成本壓力。

展望

07

上半年穩(wěn)市場政策持續(xù)發(fā)力

下半年將走出“價在量先”筑底走勢

2025年以來，隨著行業(yè)發(fā)展新模式頂層設(shè)計的不斷完善，地方穩(wěn)市場政策的持續(xù)推出，單純從增量供應(yīng)的角度來看，大多數(shù)城市已經(jīng)能實現(xiàn)新增供應(yīng)的供求平衡。得益于地方主管部門在供地質(zhì)量上的把控，以及企業(yè)投資確定性的需求，多數(shù)新出讓地塊均有著相對明確的銷售和去化預期。只是由于行業(yè)成交流速下降的客觀事實，在大多數(shù)城市年銷售量下降近半的情況下，庫存去化周期自然上升到了原先的兩倍，再加上當前強調(diào)高品質(zhì)住宅開發(fā)的提法，更導致舊控規(guī)條件下的庫存宅地面臨去化困難，行業(yè)庫存壓力愈發(fā)突出。

只有合理消化、降低各地存量住宅用地中的廣義庫存，才能真正減輕各地的庫存負擔。使得各地供地時不必再顧忌“滯銷項目的庫存壓力”，而是更多地考慮地塊本身的發(fā)展前景，讓新增供地成為促進城市高質(zhì)量發(fā)展的有效動力，由此推動新增土地供應(yīng)規(guī)模適度回升，重新回到與新房成交規(guī)模相匹配的規(guī)模，為銷售規(guī)模企穩(wěn)帶來更多高質(zhì)量的土地要素供給。因此當前政策面在兼顧促需求的同時，也在進一步加強供給側(cè)穩(wěn)市場新政的出臺。正如統(tǒng)計局發(fā)言人所言，房地產(chǎn)行業(yè)還要落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新，積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，增加高品質(zhì)住房供給，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體指標方面，預計房地產(chǎn)行業(yè)將迎來更多積極變化：得益于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)比例的持續(xù)提升，以及各類稅費減免、購房補助等地方性政策的支持，新房價格指數(shù)將延續(xù)筑底，并會有更多城市迎來房價指數(shù)的環(huán)比止跌。成交規(guī)模方面，受優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)不足制約，預計短期內(nèi)行業(yè)交易量仍將延續(xù)收窄趨勢，但得益于2025年以來大量優(yōu)質(zhì)土地的出讓，部分核心城市成交有望保持增長。庫存指標方面，在當前各地新房市場普遍供小于求的客觀事實下，全國庫存壓力有望持續(xù)改善，并且隨著城市高質(zhì)量發(fā)展的推進，土地要素使用率的不斷提升，庫存結(jié)構(gòu)更有望迎來實質(zhì)性改善，存量和閑置用地的收儲再出讓，將在實質(zhì)上改變存量地塊的拿地成本和控規(guī)，改善供求預期，并同步助力新開工、銷售規(guī)模等指標持續(xù)向好。

叁

土地篇

地市整體理性降溫

供給側(cè)優(yōu)化驅(qū)動行業(yè)止跌回穩(wěn)

前三季度，土地市場延續(xù)縮量提質(zhì)趨勢，全國300城經(jīng)營性土地成交規(guī)模同比下降9%，創(chuàng)下2019年以來前三季度新低，各能級城市平均樓板價均實現(xiàn)同比上漲。溢價率雖在三季度較上半年回落1.3個百分點至7.7%，但優(yōu)質(zhì)地塊點狀高熱依舊延續(xù)，上海徐匯衡復、深圳前海等地塊更是刷新城市地價紀錄。不過整體來看，隨著三季度優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次減少，及棚改、舊改類低溢價地塊占比上升，土地市場熱度較上半年略有降溫，企業(yè)投資雖延續(xù)回暖之勢，但整體態(tài)度更趨理性謹慎。

展望后續(xù)，地方政府將進一步落實“控量提質(zhì)”要求，并結(jié)合土地收儲工作全面推進、提高土地要素使用效率等要求，多措并舉促進房地產(chǎn)庫存下降，而中央財政對地方債務(wù)指標的寬松，也將為地方縮減供地規(guī)模、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)提供支撐。企業(yè)層面，央國企主導、核心城市聚焦的特征將持續(xù)強化，具備資金優(yōu)勢的央國企仍將是土地市場主力，重點爭奪一二線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，區(qū)域深耕也將成為更多企業(yè)保障投資確定性的優(yōu)先選擇。

總結(jié)

01

前三季度全國土地成交建面同比下降9%

一二線土拍金額仍維持二成增幅(節(jié)選)

1）各能級成交規(guī)模走向分化，一線量縮價漲、二線量平價增、三四線量價齊跌。前三季度，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積4.6億平方米，同比下降9%，再度刷新2019年以來的前三季度新低。成交金額1.5萬億元，同比增長8%，增幅較上半年下滑了10個百分點。

分能級來看，各能級城市表現(xiàn)明顯分化，一線城市量縮價漲，前三季度土地成交建筑面積同比下降21%，成交金額同比增長19%，上海、深圳大量優(yōu)質(zhì)宅地高溢價成交，北京棚改項目的提速發(fā)展，也帶來了大量高總價重點地塊的成交。對于外來人口充沛、高端購買力充裕的一線城市而言，城市更新發(fā)展已然大有可為，高品質(zhì)新房項目需求也保持旺盛，土地市場的進一步縮量提質(zhì)，有助于一線城市繼續(xù)維持健康的市場供求關(guān)系。二線城市方面量平價漲，前三季度土地成交建筑面積同比微增2%，成交金額增長22%。目前大多數(shù)二線城市土地成交規(guī)模已經(jīng)調(diào)整到位，進一步下探的空間不大，而杭州、成都、蘇州等地的高品質(zhì)地塊出讓，又在進一步拉升土地成交金額，并維持一定規(guī)模的高質(zhì)量土地供應(yīng)。三四線城市方面，前三季度土地成交建筑面積同比下降11%，成交金額同比下降6%。在當前的市場形勢下，三四線城市只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊能夠保持較好的出讓前景，在止跌回穩(wěn)目標之下，近年來三四線城市土地市場的量價齊跌趨勢仍在延續(xù)。

2）得益于供地質(zhì)量提升，各能級平均樓板價均同比上漲。

3）平均溢價率7.7%，較上半年回落1.3個百分點。2025年三季度，熱點城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次有所下降，高溢價地塊成交占比減少。再加之北京、成都、西安、南京等地出讓了較多舊改、棚改、城更類地塊，均為高總價低溢價成交，進一步拉低了下半年以來的平均溢價率。

不過從個體地塊表現(xiàn)來看，部分稀缺優(yōu)質(zhì)地塊還是拍出了理想的價格和熱度，譬如7月上海徐匯衡復地塊則是以20萬元/平方米的單價刷新了全國樓板價紀錄。該地塊經(jīng)過28輪競價后，由浙江民企祺祥旺宇以12.25億元競得，溢價率22.38%。而深圳前海地塊在158輪競價后，由招商蛇口競得，溢價率高達86.1%，成交總價21.55億元，樓面價84180元/平方米，同樣刷新了深圳土拍的樓板價紀錄，也創(chuàng)下了2024年深圳取消15%溢價上限后的溢價率新高。對于大多數(shù)城市而言，這些高能級稀缺地塊的條件難以復制，但健康庫存指標和優(yōu)秀利潤預期下的土拍熱度，還是為行業(yè)止跌回穩(wěn)持續(xù)提供優(yōu)秀范例。

三四線城市也有部分確定性較強的地塊拍出了較高熱度，譬如溫州、東莞、揭陽等地多次出現(xiàn)高溢價回購地塊。佛山、金華、三亞等地優(yōu)質(zhì)稀缺地塊也屢次拍出高溢價。如邯鄲永年縣8月份出讓的建安街以南宅地，地塊位于縣城各項配套集中的核心區(qū)域，容積率2.0，由河北飛宇以76%的高溢價率競得，成交總價5.3億元，平均樓板價4395元/平方米，地塊緊鄰河北飛宇地產(chǎn)2025年初競得的“地王”地塊（樓板價4472元/平方米），在“企業(yè)深耕+優(yōu)質(zhì)配套”多重因素的推動下，此類三四線宅地也能獲得高溢價成交。

02

TOP3城市成交金額占比28%

土地投資持續(xù)向核心城市集中（節(jié)選）

從重點監(jiān)測城市來看，2025年前三季度TOP3城市土地成交金額均超過千億元，上海、杭州、北京分別達到1959、1406和1194億元。TOP10成交總金額7373億元，占全國土地成交總金額的45%,高出上年同期7個百分點。土地投資進一步向高能級城市集中。

前三季度已有3市超過千億；上海、北京、杭州土地成交金額分別達到1273、1101和1077億元。TOP3城市總成交金額達3451億元，占全國土地成交總金額的35%，高出上年同期10個百分點，土地投資進一步向高能級城市集中。

具體到城市來看，一線城市均進入成交金額TOP20榜，上海、北京、深圳、廣州分列第1、2、7和10位；二三線入榜城市中，除成都、重慶和西安外，前15均來自沿海省份。市場熱度方面，核心熱點城市表現(xiàn)突出，上海、杭州、成都、深圳、蘇州平均溢價率均達到一成以上。

03

六成企業(yè)拿地金額同比回升

頭部央國企“領(lǐng)跑”土地市場（節(jié)選）

三季度，企業(yè)拿地熱情略顯降溫。在優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率減緩、市場仍在筑底階段的情況下，企業(yè)拿地態(tài)度依然謹慎，主要集中于熱點城市競拍優(yōu)質(zhì)地塊。從拿地企業(yè)類型來看，央國企依舊是主力，拿地金額占比超六成，民企也在市場筑底過程中投資逐漸弱復蘇，相較之下，城投拿地有所下降，拿地金額占比也較去年同期下降11個百分點。

• 投資百強貨值、金額同比回正，市場聚焦優(yōu)質(zhì)地塊

2025年房企投資持續(xù)低位，但個別優(yōu)質(zhì)地塊走出獨立行情，帶動投資百強的總貨值、總金額同比回正。

截止至2025年8月末，新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為14193億元、7235億元和6110萬平方米，貨值同比增長17.5%，金額同比增長30.8%，建面同比微跌1%。

按季度來看，第三季度拿地金額將會較一二季度回落。第三季度拿地金額百強總量預計在2000億元左右，同比2024年三季度基本持平，比第一、第二季度分別下降35%和26%。主要由于7月份雖然成交較多重點優(yōu)質(zhì)地塊，但并未帶來普遍回溫，市場實質(zhì)上量跌價漲，8月份優(yōu)質(zhì)地塊入市減少，土地市場量價均回落。

• 拿地銷售比回升至0.27，主要依賴頭部企業(yè)帶動（略）

• 土儲集中度持續(xù)走高，銷售10強企業(yè)貨值集中度達70%（略）

• 央國企投資金額占64%，城投拿地金額占比下降11個百分點（略）

• 六成企業(yè)拿地金額同比上漲，頭部企業(yè)加速拓展步伐

從具體房企的角度看，截至8月末仍有近五成銷售百強房企尚未拿地，僅13家房企拿地金額超過百億。

聚焦到已拿地的企業(yè)來看，有近六成企業(yè)拿地金額較去年同期上漲，主要為央國企和部分仍有連貫投資能力的民企。尤其是頭部的央國企，在核心城市積極補倉，同比漲幅均較大，諸如銷售TOP5（全口徑）保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城中國同比漲幅均超過70%，拿地銷售比遠超行業(yè)平均，維持0.3以上。民企中，濱江保持穩(wěn)定，前8月拿地金額705億元，同比增29%。

展望

04

土拍降溫不改供給側(cè)優(yōu)化，城市高質(zhì)量發(fā)展為地市注入更多確定性預期

截至9月25日，全國300城經(jīng)營性土地成交規(guī)模達4.6億平方米，較2024年同期下降9%。三季度以來，土地市場明顯降溫，土地成交金額同比、溢價率等核心指標較上半年均出現(xiàn)回落。這一現(xiàn)象的成因可從三方面分析：一方面源于高能級城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次下降。2024年下半年地市熱度回升后，杭州、成都等城市核心板塊已積累相對充足的潛在庫存，出于控制庫存規(guī)模的考量，相關(guān)板塊土地出讓需適當暫緩——2025年三季度，杭州濱江區(qū)府、城東新城等熱點板塊無宅地成交，即為典型例證；另一方面則因棚改、舊改及城中村改造類地塊多以低溢價成交。隨著城市高質(zhì)量發(fā)展持續(xù)推進，以北京為代表的一二線城市土地出讓重心轉(zhuǎn)向城市更新類地塊，此類地塊多數(shù)以底價或低溢價成交；此外，2025年以來地方政府雖重啟土地儲備類專項債融資，但在專項債投資收入比的監(jiān)管要求下，出于受益確定性訴求，相關(guān)地塊出讓規(guī)模仍相對有限。

展望后續(xù)，隨著地方對存量及閑置用地處置進度的進一步加快，更多土地收儲公告將落地執(zhí)行，地方庫存壓力有望進一步緩解，進而改善土地市場投資方預期。同時，收儲土地經(jīng)調(diào)規(guī)后重新上市，將為土地市場帶來更多具備強確定性的新增供給：這不僅能進一步提振土地市場信心，還將為新房市場補充更多優(yōu)質(zhì)增量貨源，平抑商品房交易規(guī)模波動，為四季度市場止跌回穩(wěn)提供更堅實的有效支撐。

05

聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊

投資愈發(fā)理性和謹慎

從第三季度的市場表現(xiàn)來看，當熱點城市有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的時候，依然能夠引起眾多房企的參拍（尤其是頭部房企）且競爭激烈程度較高，但普通的地塊出讓時則關(guān)注度大減，但僅靠優(yōu)質(zhì)地塊的出讓并無法帶動市場整體熱度的回升，也無法帶動大部分房企的投資積極性回升，企業(yè)投資仍保持高度謹慎和理性。

我們認為，在當前市場環(huán)境下，房企普遍采取的"寧缺毋濫"投資策略在短期內(nèi)仍將持續(xù)。具體來看，個別頭部房企的投資力度可能會根據(jù)核心城市土地拍賣的質(zhì)量和頻次進行動態(tài)調(diào)整，但就整個行業(yè)而言，整體投資力度預計將維持在相對較低的水平。由于房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，市場信心尚未完全恢復，房企仍將審慎地評估項目收益與風險，更加注重現(xiàn)金流安全和財務(wù)穩(wěn)健性。

本文為《2025三季度中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望：政策篇、行業(yè)篇、土地篇》刪減版
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