伙計們，咱今天說一個超級反直覺的事兒。

頭一回聽說的時候，我這腦瓜子嗡嗡的，今天你們也嗡一下子。

就現(xiàn)在這節(jié)骨眼，一提房地產(chǎn)你們腦子里都能想點兒啥？

一部分人吐槽自己虧了多少錢； 一部分人持幣觀望坐等抄底； 還有一部分人鉆研各種攻略怎么賣房落袋為安…

以上還都屬于常規(guī)打法，無可厚非。

可是偏偏有人能在半年里靠著一套房買進賣出，凈賺60個w。

60個w可不是歡樂豆啊，實打?qū)嵉腞MB！

掰著指頭算，夠給我關(guān)注的那些能歌善舞、笑容親切的女同志們刷好幾把大火箭。

更讓人萬萬沒想到的是，讓他們騷操作暴金幣的還是人見了嫌棄、狗見了搖頭的——

老！物！件！

這玩意兒上哪兒說理去，你瞅瞅？

奇葩事兒呢，發(fā)生在杭州。

2024年，本市拱墅區(qū)一個名叫施家花園的老小區(qū)，有套面積138.85㎡的一樓房源掛牌出售。

那個裝修啊，咱說心里話，實在讓人睜不開眼，所以掛牌好一陣子了愣是沒人搭腔兒；

房東倒也真心出售，所以那個價格一降再降，直到去年11月，有位爺出價350萬，成交了。

入手后，新房東也沒閑著，花30萬咔咔一頓裝修、放味兒；

今年4月，房子裝修完后重新掛牌，掛牌價高達528萬。

這個價格已經(jīng)高于小區(qū)大部分同面積房源，但架不住裝修實在亞克西，所以吸引了不少購房者，最終于6月1日以463萬的總價再次成交。

掰著指頭算了算，拋去各類稅費開銷，靠著類似“來料加工”的玩法，至少凈賺60萬。

本來尋思著，現(xiàn)在這個行情，連爽文都不敢這么寫；

但我是做噩夢都沒想到：類似的買賣可遠不止這一個！

今年8月份，杭州市拱墅區(qū)綠洲花園成交了一套面積149.5㎡老破大：

成交總價558萬，折合單價約37000。

另一套相同戶型房源掛牌價只要520萬元，卻至今都沒成交。

行情差異如此之大，根源也是在于裝修！

還有上城區(qū)郵電路（近西湖湖濱商圈）的一套64.48㎡精裝小戶型：

掛牌價356萬，比普通裝修的高出50萬，對于老破小來說，這個溢價真的不少了。

而精裝修的這套掛牌僅倆月就成交了，回頭一看，同小區(qū)同面積段不少裝修潦草的掛牌1-2年了紋絲沒動。

據(jù)本地一家大型媒體統(tǒng)計：

目前僅在市中心的三新家園、水湘人家、官河錦庭…這類聽名字就能聽出大致房齡的小區(qū)里，就能找到十多套類似的在售房源。

大家的財富密碼大同小異：齊刷刷的ins風(fēng)色調(diào)、開放式廚房、智能家居、精致軟裝…

雖然是老房子，但是耽誤啥都不能耽誤出片兒。

就是這么倔強！

業(yè)內(nèi)關(guān)于這類房子還取了專門的名字，叫美化房。

說得再直白一點，靠的就是精裝修制造心理沖動，瞬間拉高溢價和流動性。

一聊這個，我估摸著不少房產(chǎn)老炮兒開始犯嘀咕了——

聽說過“為地段買單的”； 聽說過“為配套買單的”； 聽說過“為學(xué)區(qū)買單的”； 還聽說過“為小區(qū)品質(zhì)買單的”； 為裝修買單的，真頭一回見…

別說你們頭回見，一個入行20年、閱房無數(shù)的中介老哥對我說：他也頭回見！

還有人質(zhì)疑說：“你說這么熱鬧，這玩意兒不就是串串房嗎？！”

不嚴(yán)謹(jǐn)！非常不嚴(yán)謹(jǐn)！

雖然都是中介或投資客低價收購老舊房源，通過控制成本購買材料，快速整容成“精裝房”再加價流通，但它倆有個最顯著的區(qū)別——

在二手房市場交易的叫美化房，由于客戶是未來房東，實際的品質(zhì)差異較為懸殊；

在租賃市場交易的才叫串串房，租戶具有臨時性，所謂“高品質(zhì)串串房”基本不存在。

所以，一開始我自己也很納悶兒：真有小年輕愿意為這么個東西買單？

估摸著跟我年齡差不多或者再年長些的朋友，大多都有這種疑問。

當(dāng)?shù)啬炒笮兔襟w記者預(yù)判了咱們的預(yù)判，還專門做了一個小調(diào)查，隨機采訪10位購房者：

“兩套面積相同的老小區(qū)房源，一套裝修破敗但價格便宜，另一套裝修精美但價格稍高，你會選擇哪一套？”

結(jié)果這10位里有8位都選了裝修精美、可拎包入住的房源。

說白了，就是年輕購房者的算法邏輯徹底變了——

他們更愿意為看得見、摸得到的“dream house”（夢想之家）和情緒價值買單。

上歲數(shù)的人覺得不可思議，那是因為咱們根本就不是這類房屋的目標(biāo)客戶。

年輕人之所以愿意，其實逃不開以下這兩個原因：

首先，成長環(huán)境決定其價值偏好。

目前，美化房的核心用戶是90后、95后以及少數(shù)“歸來仍是少年”的85后。

這波年輕購房者，成長于相對物質(zhì)充裕的時代。

他們還是互聯(lián)網(wǎng)時代下的“原住民”，成長過程中真切感受到了什么叫信息大爆炸。

短視頻里到處是網(wǎng)紅風(fēng)裝修、偶像劇里剛畢業(yè)就住市中心樣板間的小白領(lǐng)、還有月薪15000，租房敢8000的滬漂柜姐…

銀幕里的所有人都在身體力行地告訴年輕人：你配得上更好的！

久而久之把大伙兒的審美閾值直接看跑偏了。

從中介的反饋來看，的確有不少年輕客戶正在執(zhí)行上面這套邏輯——

有年輕購房者看到面積、戶型、朝向OK，但裝修潦草的老破小，根本沒多少興趣了解那些他們聽得似懂非懂的東西；

但看到裝修比較好的房子，哪怕其它細(xì)節(jié)比較湊合，他們也愿意說服自己湊合湊合，別的不懂，裝修好不好還不懂嗎？

從本質(zhì)上講，是消費主義的風(fēng)吹到了二手房市場。

其次，存量時代倒逼差異化競爭。

其實這類房子一直都有，只不過一直不怎么成氣候。

最近這兩年開始受到不少年輕買家的關(guān)注，根本原因還是——

增量時代過渡到存量時代，思維邏輯大變樣了！

目前二手房市場普遍供大于求。

杭州的土地財政收入更是連續(xù)多年在全國名列前茅，其背后的實際供應(yīng)規(guī)模，可想而知。

截至2025年8月末，全市二手房掛牌量在18萬套上下，每月成交規(guī)模約6000-8000套。

杭州二手房市場中，一室、二室房源占比約34.27%；

5年以內(nèi)房齡的房源占比10.61%、10年以內(nèi)房齡的占比40.43%，15年以內(nèi)房齡的占比62.82%。

換言之，產(chǎn)品嚴(yán)重邊緣化、樓齡年事已高、且高度同質(zhì)化的老破小在二手房市場上是個什么處境，咱們就不難想象了。

因此，對老房子進行全方位美化，也就成了打造差異化競爭的重要手段。

站在買房的角度看——

所見即所得，天然拉近了購房者與dream house的物理距離，一手錢一手貨不要太爽；

同時省去了搭在裝修的時間和精力，反正小年輕不擅長也不想跟裝修老油條斗智斗勇。

除此之外，這些老破小美化房中，有相當(dāng)一部分是位于湖濱商圈、武林商圈或文教板塊。

顏值高、商業(yè)給力，還能帶來書包價值…

當(dāng)一個年輕買家想到這兒的時候，腦子里瞬間開始出畫面：

這房子，往朋友圈和小紅書一發(fā)，點贊能給我點好幾排。

花有重開日，人無在少年。人生得意須盡歡，莫使房貸空對月…

預(yù)算墊墊腳能夠得到，必須說吃就端！

伙計們，故事聽到這兒，是不是感覺發(fā)現(xiàn)了一個“一本萬利”、“穩(wěn)賺不賠”的新風(fēng)口？

你要真這么想，我勸你把腦袋瓜子從ins風(fēng)的夢境里抽出來，擱涼水沖一沖。

這個美化房的生意，其實就是一場針對涉世未深的年輕購房者發(fā)起的“情緒價值營銷”。

但是在整個操盤過程中，光有審美和膽量又遠遠不夠。

想要賺到錢，務(wù)必記住以下這幾件事——

其一，裝修只是溢價，決定流動性的仍是房產(chǎn)核心價值。

年輕購房者看似對這些問題沒那么上心，把更多精力用在研究裝修風(fēng)格上。

但我反問你一個問題：同樣是在杭州，他們咋不上臨安和大江東去看這類房子？

更何況，真正拿著自己賺的錢去買房的年輕人實際沒多少，父母支持首付仍然是常態(tài)。

就算年輕人被顏值和情緒溢價帶節(jié)奏，他們父母總不至于也被帶節(jié)奏吧？

地段上的稀缺性也好，書包配置上給的價值也罷，有一部分是用來說服年輕人背后的“金主爸爸”。（這是真爸爸）

其二，聰明的成本控制，是保證交易利潤的靈魂所在。

我們不妨拆解一下整個交易模型：

利潤=售出價-（收購價+裝修成本+稅費+資金成本）。

在這里面，收購價可以談，稅費和資金成本很大程度上與收購價呈正相關(guān)。

在樓市存量時代，以上環(huán)節(jié)的可談空間雖因城市不同而有所差異，但總體而言空間是比較可觀的。

房子收到手后，控制裝修成本就成了利潤空間的決定性因素，咱們這里說的控制成本和偷工減料完全是兩回事兒。

最核心就是要做到“面子工程給到位，里子工程不踩雷”。

譬如說，客戶第一眼能看到的，每天能觸摸到的地方，必須哇塞。

譬如說，水電、防水、墻面可不用頂級材料，但必須避免找后賬。

筆者跟一職業(yè)二房東交流過這個事兒，人家那意思：

這兩點說出來不難，但真要執(zhí)行到位，背后靠的還得是經(jīng)驗。

其三，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群，學(xué)會用他們的語言溝通。

你的房子不說100%，起碼80-90%是賣給年輕人，且年輕女性多于年輕男性。

咱們剛才就說了，這類美化房賣的是情緒價值，本質(zhì)上是消費主義的風(fēng)吹到了二手房市場。

沒事兒你也多刷刷某音、某手、某紅書，不光可以借鑒裝修風(fēng)格，還能試著揣摩他們最在意什么。

這些新學(xué)來的交流方式，有相當(dāng)一部分是可以潛移默化地進入你的營銷語料庫的。

畢竟，這些年輕買家不光希望你提供的產(chǎn)品能給情緒價值，他們甚至希望你的溝通與服務(wù)同樣能給情緒價值。

其四，對于最終收益，一定要提前做好心理準(zhǔn)備。

這類房子就是說破了大天，也是個小眾賽道，更何況，二手房市場本身就廣泛存在以價換量。

咱們文章開頭說的美化房“來料加工爆賺60萬”，不代表你也能賺60萬。

對于絕大多數(shù)城市的絕大多數(shù)老破小房源來說，能有個10-30萬收益已經(jīng)很不錯了。

此外，你的資金鏈通常要支撐這套房子持有6-12個月，否則很容易因著急出售被砍把猛的。

對于想干這趟買賣的老炮兒我想說：

你是在為一部分年輕人制造他們愿意買單的真實夢境，夢的面子要炫，里子要穩(wěn)。

但我也想對打算入手老舊小區(qū)的年輕人說兩句：

人家賺咱們錢，能下功夫給你裝修；

你買套房自住十幾二十年，想要裝成“dream house”，DIY不香嗎？

如果不想踩坑，這個過程一共就兩步——

第一步，找那種書包相對OK、配套相對成熟的小區(qū)。

把支付給顏值和情緒溢價的錢，拿來支付書包和配套這些花20-30萬、30-40萬搞不定的東西。

增量時代下業(yè)主心氣兒高，可到了存量時代，絕大多數(shù)房東比你想的要好說話的多。

第二步，按照我剛才提給老炮兒們的裝修意見，身體力行。

自己工作忙，不妨叫爸媽來監(jiān)工，不比素昧平生的二道販子靠譜多了？

如果不放心他們的審美，那就提前約定好審美層面不妥協(xié)，安全和質(zhì)量方面聽他們的。

你當(dāng)然可以為你的夢想和方便付費，但決不能為信息差和未來的隱患買單。

這是原則，也是底線。