原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

最近，有三件大事值得特別關(guān)注：

1、關(guān)鍵的全球第一

世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織（WIPO）最新排名，“深圳-香港-廣州”科技集群首次超越東京-橫濱，躍居全球第一。

2、罕見(jiàn)的國(guó)家定位

國(guó)家自然資源部的一份文件中，首次出現(xiàn)了“深港攜手打造世界一流雙城都市區(qū)”的提法。這在全國(guó)尚屬首例，是絕無(wú)僅有的定位。

3、核心技術(shù)的突破

華為公布了昇騰芯片的規(guī)劃路線(xiàn)，推出全球最強(qiáng)算力超節(jié)點(diǎn)和集群，并預(yù)言2035年全社會(huì)算力將增長(zhǎng)10萬(wàn)倍。

這些改變堪稱(chēng)“國(guó)運(yùn)級(jí)”，將深刻影響一個(gè)時(shí)代的資產(chǎn)邏輯。我們又該如何布局，如何順勢(shì)而為？

01

深圳灣的時(shí)代

9月18日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息25個(gè)基點(diǎn)，美元再次進(jìn)入降息通道。這不僅為中國(guó)央行提供了降準(zhǔn)、降息空間，還將驅(qū)動(dòng)全球資本從美元流出，尋找新的價(jià)值洼地。

放眼全球，從特朗普不斷施壓要求大幅降息，到歐洲多國(guó)因日益膨脹的公共債務(wù)問(wèn)題，再到現(xiàn)貨黃金突破3840美元/盎司創(chuàng)下歷史新高……種種跡象都在宣告，全球再次進(jìn)入“低利率時(shí)代”。

這種宏觀環(huán)境的劇變，也在倒逼中國(guó)160萬(wàn)億的居民存款“搬家”。今年4月以來(lái)，M1（狹義貨幣）增速持續(xù)攀升，而M1與M2的“剪刀差”則收窄至近51個(gè)月的新低。

一場(chǎng)財(cái)富大遷徙，已經(jīng)上演。

這些熱錢(qián)將流向哪里？各項(xiàng)數(shù)據(jù)都指向一個(gè)城市——深圳。

首先，在全球坐標(biāo)系下，深圳是技術(shù)和資本轉(zhuǎn)化效率最高的地方。

由深圳領(lǐng)銜的“深圳—香港—廣州”科技集群，在連續(xù)5年位居全球第二后，今年首次奪冠。而登頂世界第一的關(guān)鍵，恰恰在于一項(xiàng)新增指標(biāo)——“風(fēng)險(xiǎn)資本交易量”。

這說(shuō)明在技術(shù)與資本結(jié)合得最緊密、轉(zhuǎn)化效率最高的地方，深圳已是全球第一。

最近幾年，深圳每年P(guān)CT專(zhuān)利數(shù)量基本上都占全國(guó)的四分之一，而中國(guó)占全球的四分之一。

深圳PCT專(zhuān)利數(shù)量跟德國(guó)相當(dāng)，超過(guò)英國(guó)。也就是說(shuō)，如果深圳單獨(dú)參加全球創(chuàng)新集群排行，也能排在前三。

除了技術(shù)、資本的效率，深圳還有第二種更罕見(jiàn)的密度。

總部設(shè)在英國(guó)拉夫堡大學(xué)的全球化與世界級(jí)城市研究小組與網(wǎng)絡(luò)（GaWC），每年公布全球世界一線(xiàn)城市的名單，中國(guó)一共有北京、上海、香港、廣州、深圳、臺(tái)北6個(gè)城市入選，其中三個(gè)在大灣區(qū)。

放眼全球，沒(méi)有任何一個(gè)城市群，能像粵港澳大灣區(qū)一樣，在100公里的半徑內(nèi)，密集地排布著香港、深圳、廣州三大世界級(jí)一線(xiàn)城市。

相比之下，其他的世界級(jí)城市組合，如紐約與華盛頓相距約330公里，倫敦與巴黎相距約340公里且隔著海峽。

而深圳和香港的城市中心距離僅約25公里，港深西部鐵路（規(guī)劃中）實(shí)現(xiàn)深圳灣到香港僅需15分鐘，意味著世界級(jí)的科創(chuàng)中心（深圳）與世界級(jí)的金融中心（香港）實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接。

這種獨(dú)一無(wú)二的聚合效應(yīng)，已經(jīng)被提升至國(guó)家戰(zhàn)略層面。國(guó)家首次在官方文件中提出，要將深港打造成“世界級(jí)的雙城都會(huì)區(qū)”，確認(rèn)了這一區(qū)域代表國(guó)家參與全球最高水平競(jìng)爭(zhēng)的核心地位。

因此，深圳的資產(chǎn)價(jià)值，錨定的是世界級(jí)的資產(chǎn)價(jià)值，是一個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略意志的最終體現(xiàn)。

其次，在全國(guó)坐標(biāo)系下，深圳是更具潛力且資產(chǎn)價(jià)格被明顯低估的城市。

我們都知道，中國(guó)資產(chǎn)價(jià)值最高的地方就三個(gè)城市：北京、上海、深圳。

但哪個(gè)城市更有潛力？數(shù)據(jù)告訴我們，是深圳。

相比于上海，深圳的科創(chuàng)基因更新銳，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更未來(lái)。

在2025年《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單中，深圳以一己之力，干翻了整個(gè)長(zhǎng)三角。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳10家上榜企業(yè)的利潤(rùn)總和（786.8億美元），超過(guò)了長(zhǎng)三角27家企業(yè)的利潤(rùn)總和（731.4億美元）。

這種超越的背后，是兩種截然不同的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更“重”，承擔(dān)著保障產(chǎn)業(yè)鏈安全的重任，但利潤(rùn)率相對(duì)較低。而深圳的產(chǎn)業(yè)更新銳，聚焦于科技和金融，是當(dāng)下最具造富能力的印鈔機(jī)。

這本質(zhì)上是“規(guī)?！迸c“利潤(rùn)”的對(duì)比，而資本的天性，永遠(yuǎn)是追逐后者。

相比于北京，深圳的市場(chǎng)化程度高，龍頭民企多，自然環(huán)境好。

目前一共有7家中國(guó)（內(nèi)地）非國(guó)企上市公司總市值突破1萬(wàn)億人民幣，其中4家總部在深圳，分別是騰訊控股、比亞迪、工業(yè)富聯(lián)、中國(guó)平安。

其中騰訊的市值更是達(dá)到了5.46萬(wàn)億元，相當(dāng)于“工商銀行+貴州茅臺(tái)+中國(guó)人壽”。

這種差距背后，是兩種截然不同的創(chuàng)新基因：北京匯集了全國(guó)頂尖的高校、科研院所和國(guó)家級(jí)資源，創(chuàng)新來(lái)自于孵化；深圳的創(chuàng)新則完全由市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)，從華為、騰訊到無(wú)數(shù)創(chuàng)業(yè)公司，它們的創(chuàng)新動(dòng)力直接來(lái)源于市場(chǎng)需求。

這就形成了中國(guó)科創(chuàng)領(lǐng)域“北海淀（學(xué)院派）、南深圳灣（市場(chǎng)派）”的格局，而后者顯然擁有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)爆發(fā)力和財(cái)富創(chuàng)造效率。

無(wú)論是放眼全球還是聚焦國(guó)內(nèi)，深圳都代表了中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)最強(qiáng)的爆發(fā)力。

那么，下一個(gè)問(wèn)題是：誰(shuí)，又能真正代表深圳，成為那個(gè)最終的“國(guó)運(yùn)級(jí)資產(chǎn)”？

要回答這個(gè)問(wèn)題，我們需要看懂粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展史，可以理解為三個(gè)時(shí)代：

1.0時(shí)代：維多利亞港時(shí)代(金融+貿(mào)易)

在近半個(gè)世紀(jì)的時(shí)間里，維多利亞港是整個(gè)灣區(qū)無(wú)可爭(zhēng)議的核心。香港憑借其獨(dú)特的自由港地位和國(guó)際金融中心的優(yōu)勢(shì)，掌握著全球資本、信息和貿(mào)易的流入口。

2.0時(shí)代：深圳河時(shí)代(前店后廠)

改革開(kāi)放后，發(fā)展的重心開(kāi)始沿著深圳河向北滲透。香港提供資本、訂單和管理經(jīng)驗(yàn)（前店），深圳及珠三角腹地提供土地和勞動(dòng)力（后廠）。

3.0時(shí)代：深圳灣時(shí)代(科創(chuàng)+資本)

進(jìn)入21世紀(jì)，全球最大的“財(cái)富印鈔機(jī)”已不再是貿(mào)易或傳統(tǒng)金融，而是“科技創(chuàng)新”。金融市場(chǎng)的功能，轉(zhuǎn)變?yōu)榻o科技創(chuàng)新加杠桿的輔助放大器。

這種“科創(chuàng)+資本”的模式，在深圳灣催生了驚人的財(cái)富密度和創(chuàng)新密度。

以深圳灣核心腹地南山區(qū)為例，2024年其GDP高達(dá)9500多億，相當(dāng)于每平方公里土地產(chǎn)出超50億元，同時(shí)以一區(qū)之力貢獻(xiàn)了全市四成的有效發(fā)明專(zhuān)利，其專(zhuān)精特新“小巨人”企業(yè)數(shù)量更是與北京海淀并駕齊驅(qū)，位列全國(guó)前三。

而深圳灣所在的粵海街道，更是堪稱(chēng)“財(cái)富密度之王”。

這里以全市約1%的土地，貢獻(xiàn)了全市近20%的GDP，孵化了上百家上市公司，走出了騰訊、大疆等世界級(jí)企業(yè)，也吸引了阿里巴巴、字節(jié)跳動(dòng)等巨頭入駐，總市值一度超過(guò)5萬(wàn)億。

而深圳灣之所以能成為那個(gè)最終的“國(guó)運(yùn)級(jí)資產(chǎn)”，不僅在于其經(jīng)濟(jì)能量，更在于它疊加了第二重、也是最稀缺的屬性——一線(xiàn)城市核心區(qū)的黃金海岸線(xiàn)。

在中國(guó)的一線(xiàn)城市中，深圳的獨(dú)特之處在于——它是唯一一個(gè)核心板塊沿著海岸線(xiàn)而建的城市。

與北京的內(nèi)陸特質(zhì)、廣州和上海的江景豪宅相比，深圳的頂級(jí)豪宅分布于深圳灣黃金海岸線(xiàn)上。

這意味著，深圳灣的資產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)密度與自然稀缺的罕見(jiàn)交集。

但是從資產(chǎn)價(jià)格上，相比于北京上海，深圳的房?jī)r(jià)是被顯著低估的。

深圳全市的商品住宅總存量?jī)H約200萬(wàn)套，大約只有北京或上海的四分之一，這意味著深圳市場(chǎng)一旦預(yù)期反轉(zhuǎn)、資金集中涌入，價(jià)格的上漲將更為迅速和猛烈。

可能有人會(huì)問(wèn)，為什么近一兩年上海5000萬(wàn)以上的頂級(jí)豪宅成交量出現(xiàn)井噴，而深圳市場(chǎng)卻顯得相對(duì)冷靜？

這并非深圳缺乏頂尖購(gòu)買(mǎi)力，上海的豪宅熱，更多是金融資本尋求避險(xiǎn)和短期獲利的體現(xiàn)。

而深圳的“冷靜”，則是因?yàn)檫@座城市正將更多的資金和力量，投入到科技創(chuàng)新上。從華為的芯片突破，到比亞迪的全球擴(kuò)張，再到“機(jī)器人灣”的崛起……

深圳的資本更傾向于進(jìn)入創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，為未來(lái)的資產(chǎn)價(jià)值提供更強(qiáng)勁、更具爆發(fā)力的后勁。

對(duì)于敏銳的資本而言，這正是抄底深圳核心地段核心資產(chǎn)、布局未來(lái)的窗口期。

02

誰(shuí)在重塑深圳灣

很多人對(duì)深圳的印象，還停留在“搞錢(qián)搞事業(yè)”的層面，尤其是在總部密集的深圳灣后海。

但如果你最近幾年去后海走走，會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)判斷可能已經(jīng)過(guò)時(shí)了。

實(shí)景圖

過(guò)去這里是寫(xiě)字樓和總部基地，現(xiàn)在越來(lái)越像一個(gè)7x24小時(shí)都充滿(mǎn)活力的城市客廳。改變的背后，繞不開(kāi)一個(gè)角色：華潤(rùn)置地。

早在2005年開(kāi)發(fā)之初，華潤(rùn)置地深度協(xié)助政府開(kāi)展后海片區(qū)頂層設(shè)計(jì)，2008年，在深圳市政府統(tǒng)籌規(guī)劃下，通過(guò)政府主導(dǎo)、企業(yè)市場(chǎng)化參與的方式，華潤(rùn)置地在后海開(kāi)啟了片區(qū)的投資開(kāi)發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)之路。

2009年代建深圳灣體育中心“春繭”；2017年人才公園落成；2018年中國(guó)華潤(rùn)大廈“春筍”與深圳灣萬(wàn)象城一期亮相；2020年承接深圳灣文化廣場(chǎng)代建；再到2022年中標(biāo)后海中心區(qū)智慧城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，華潤(rùn)置地已深耕后海中心區(qū)20載。

它在這里做的，不是簡(jiǎn)單的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是長(zhǎng)周期的片區(qū)營(yíng)造。

一個(gè)很直觀的變化，是商業(yè)。

以深圳灣萬(wàn)象城為核心，一期早已奠定片區(qū)的頂奢地位。而即將于明天開(kāi)業(yè)的二期，更是在此基礎(chǔ)上的一次全面升維。

深圳灣萬(wàn)象城二期將引入近300個(gè)新品牌，其中“首店”超120家，與一期共同構(gòu)成超500個(gè)品牌的龐大矩陣，全面革新城市消費(fèi)體驗(yàn)。這里不僅規(guī)劃了美術(shù)館、沉浸式劇院等四大文化場(chǎng)館，更實(shí)現(xiàn)了商業(yè)與文化藝術(shù)空間1:1的罕見(jiàn)體量配比。

更令人期待的，是深圳灣萬(wàn)象城二期開(kāi)幕即呈現(xiàn)的“灣區(qū)萬(wàn)象藝術(shù)季”，它將帶來(lái)6大藝術(shù)主題，100+藝文體驗(yàn)，一場(chǎng)耳目一新的全球?yàn)硡^(qū)城市文化生活盛宴即將領(lǐng)潮登場(chǎng)。

實(shí)景圖

另一個(gè)變化，是文化藝術(shù)。

即將水落石出的深圳灣文化廣場(chǎng)，為著名設(shè)計(jì)師馬巖松領(lǐng)銜操刀設(shè)計(jì)，在深圳灣畔塑造大型藝術(shù)地景。

作為一座具有全球影響力的設(shè)計(jì)文化綜合體，場(chǎng)館致力于打造全球設(shè)計(jì)文化交流互鑒的樞紐、中國(guó)設(shè)計(jì)走向設(shè)計(jì)的前沿展場(chǎng)和公眾設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)的可生長(zhǎng)平臺(tái)。

資料顯示深圳灣文化廣場(chǎng)已與英國(guó)倫敦設(shè)計(jì)博物館（The Design Museum）、法國(guó)國(guó)家家具檔案博物館、法國(guó)裝飾藝術(shù)博物館、正式簽署戰(zhàn)略合作備忘錄。這將帶來(lái)不一樣的國(guó)際視野和文化體驗(yàn)。

華潤(rùn)置地在這里的布局，實(shí)際上是用“商業(yè)+文化”的雙輪驅(qū)動(dòng)，徹底改變了后海的城市肌理。

它不再只是一個(gè)高效的商務(wù)區(qū)，更提供了一種能與國(guó)際都會(huì)對(duì)標(biāo)的、豐富多彩的生活方式。過(guò)去那個(gè)只有“奮斗”標(biāo)簽的深圳灣，正在變得越來(lái)越有“生活”。

03

一個(gè)時(shí)代的藏品

去年年底，后海的一場(chǎng)土拍，讓整個(gè)市場(chǎng)都看懂了資本的選擇。

時(shí)隔12年，后海核心區(qū)最后一塊住宅用地入市，瞬間引爆市場(chǎng)。這場(chǎng)拍賣(mài)歷經(jīng)295輪激烈爭(zhēng)奪，最終由華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)以185.12億的總價(jià)拿下，創(chuàng)下深圳土拍新紀(jì)錄。

這場(chǎng)交易的信號(hào)很明確：市場(chǎng)對(duì)后海核心價(jià)值的信心，依然堅(jiān)定。

而從這塊土地上誕生的作品，就是——深圳灣澐璽。

根據(jù)土地規(guī)劃，在后海濱路與東濱路所構(gòu)成的約2.26平方公里范圍內(nèi)，除了早期的悅府，大規(guī)模的住宅用地僅此一宗，未來(lái)將再難有大規(guī)模的宅地供應(yīng)。

注：紅色為商業(yè)用地，黃色為居住用地

從業(yè)內(nèi)流出的規(guī)劃圖看，項(xiàng)目最直觀的特點(diǎn)，是它在城市天際線(xiàn)上的位置。

五棟塔樓由北向南，構(gòu)成一道面向大海的“城市微笑曲線(xiàn)”，正好落在“春筍”旁邊。未來(lái)，它將成為深圳灣住宅天際線(xiàn)的一個(gè)重要組成部分。

2028年以后，每當(dāng)深圳在世界面前亮相，其中大概率會(huì)出現(xiàn)深圳灣澐璽，這是真正在城市封面落子的機(jī)會(huì)。

另一個(gè)更有意思的細(xì)節(jié)，是深圳灣澐璽和后海片區(qū)的完美融合。

在政府的整體規(guī)劃下，后海早已布局了一條長(zhǎng)達(dá)2公里的空中慢行長(zhǎng)廊——深圳灣大街，旨在串聯(lián)片區(qū)內(nèi)的頂級(jí)商業(yè)、文化和休閑配套。

這意味著，未來(lái)從深圳灣澐璽出發(fā)，業(yè)主可以步行通達(dá)深圳灣萬(wàn)象城、深圳灣文化廣場(chǎng)、中國(guó)華潤(rùn)大廈“春筍”以及人才公園。

這些頂級(jí)的城市配套，從需要專(zhuān)門(mén)前往的目的地，變成了日常生活的一部分。

華潤(rùn)或許還會(huì)整合旗下的商業(yè)、文體、藝術(shù)等資源，形成項(xiàng)目的專(zhuān)屬權(quán)益包。這在傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)之外，提供了一種新的可能。

接下來(lái)，市場(chǎng)的目光會(huì)聚焦在兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)上：

9月30日，深圳灣萬(wàn)象城二期正式亮相，片區(qū)的生活配套將進(jìn)一步升維。

10月，深圳灣澐璽的藝術(shù)會(huì)客廳即將開(kāi)放，一個(gè)時(shí)代的序幕即將拉開(kāi)。

每一輪財(cái)富浪潮的更迭，都會(huì)誕生全新的價(jià)值高地。

當(dāng)“科創(chuàng)造富”取代“金融造富”成為時(shí)代主旋律，深圳灣澐璽的價(jià)值便已超越資產(chǎn)配置，成為國(guó)運(yùn)崛起的具象化表達(dá)，是與國(guó)家命運(yùn)同頻共振的歷史性選擇。