又一座城市，倒戈了。

臨近放假，邵陽著急忙慌地發(fā)布了房產(chǎn)新政。

此次的邵陽新政明確對商品住房銷售制度進行了改革：新出讓的土地，未明確預(yù)售條件的，邵陽市將全面實行現(xiàn)房出售，從源頭上減少交易糾紛。

或許，你對這座城市還不大了解，這里就給大家做個簡單的介紹——

這是一座政策工具箱被掏空的城市。

截至目前，邵陽的樓市政策包括但不局限于——

1.房票安置制度。

通過房票安置的方式，將拆遷戶化作購買力，助力市場的存量商品房去化。

2.加大購房力度支持。

對購買市城區(qū)新建商品住宅的全日制碩士研究生學(xué)位及以上畢業(yè)生、符合國家生育政策生育三孩的家庭，每個家庭給予購房補貼2萬元。

3.公積金優(yōu)化。

普通群體最高貸款額度由60萬元提高至70萬元，二孩家庭最高可貸80萬元，三孩家庭由80萬元提高至90萬元，并且父母、子女購房時公積金可互助使用。

4.契稅減免。

邵陽市城區(qū)購買新建商品房，在3個月內(nèi)全部繳清交易契稅的，由市財政部門給予購房人50%契稅補貼。

5.第四代住宅。

邵陽市也進行了第四代宅的研發(fā)。

關(guān)于第四代宅的作用我們也很清楚了，通過產(chǎn)品的迭代，刺激市場上的購買力。

以上能看出，邵陽已經(jīng)用出了全力，再也沒有新政策可出。

這是一座房地產(chǎn)市場沒有支撐的城市。

根據(jù)《邵陽市2024 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，

2024年全市商品房銷售面積365.8萬平方米，同比下降16.4%。

其中，住宅銷售面積347.7萬平方米，同比下降17%。商品房銷售額167億元，同比下降13.9%。商品房銷售均價4566.3元/平方米，同比上漲2.9%。

與此同時，邵陽市人口總量持續(xù)下降。

2020年以前，邵陽每年出生人口在8萬以上。

2021年，邵陽出生人口僅6萬人。

2024年，再一次降低至5.2萬人。

2020年以前，邵陽的常住人口超700萬人。

2021年，邵陽常住人口猛地降低至636萬人。

2024年，邵陽常住人口又降至630萬人。

邵陽市的新增人口在下降的同時，還有大量的常住人口外流。

對于這樣的城市，我們有一個很清晰的認知——

它的市場，很差。

如果從土拍市場出發(fā)，那么它大概很難有土地的成交。

事實也確實如此，邵陽市最近的一宗土地出讓已經(jīng)要追溯到10個月以前。

而就是這樣一座城市，竟然要搞現(xiàn)房銷售。

對于現(xiàn)房銷售，我們也有一個很清晰的認知——

雖然現(xiàn)房銷售給買房人提供了極大的安全感，但是開發(fā)商并不愿意拿要求現(xiàn)房銷售的宅地。

因為拿一宗現(xiàn)房銷售的宅地，開發(fā)商需要付出更多的資金成本。

更讓人驚訝的是，

現(xiàn)房銷售的城市不止邵陽一個，并且這些城市的基本盤與邵陽大差不差！

無奈的“邵陽們”。

自2024年以來，現(xiàn)房銷售的比例就在提升。

據(jù)統(tǒng)計，2024年前8個月我國現(xiàn)房銷售占比升至26.4%，較2021年的低點增長16個百分點。

那么，哪些城市在進行現(xiàn)房銷售？

他們是晉江、宜豐、常山、江門、上饒……大多數(shù)城市，正如今天的邵陽。

咱們今天就以邵陽市為例，走入這類城市的市場。

2019年-2020年，屬于邵陽樓市的巔峰期。

土拍市場，邵陽創(chuàng)下了歷史紀錄——

一年出讓住宅用地137公頃，是2018年出讓總量的4倍有余。

新房市場，量價齊升——

2016年，邵陽新房成交總量不到9000套。

2017年，新房成交量漲至約15000套。

2019年，新房成交量超過17000套，相比2016年又接近翻了一倍。

與此同時，

2019年，邵陽新房均價5255元/㎡，與2016年相比，漲了1600元/㎡。

當然，這僅是新房均價，我們還在找到更貴的例子——

步步高新天地·云璽單價超7000元/㎡；城南1號，單價達7200元/㎡；恒大未來城，單價區(qū)間為6500-6900元/㎡；碧桂園·龍灣，單價6800元/㎡；和盛中央城，單價區(qū)間為5800-6800元/㎡……

2021年后，轉(zhuǎn)折開始了。

2019年至2023年，邵陽新房成交套數(shù)從原來超出17000套一路猛降至5000套。

降幅達70%。

去年年底，邵陽新房均價為4500元/㎡。

降幅14%。

看到此，你可能就懵逼了。

成交量猛降，價格微降，這并不符合邏輯。

而且，現(xiàn)在大多數(shù)城市動輒降幅30%、50%，邵陽能有這么抗跌嗎？

還得從邵陽的政策說起，

2021年12月，邵陽就發(fā)布了“限跌令”——

嚴禁低價傾銷。以2021年度土地、建材、人工等價格為基準，經(jīng)相關(guān)部門測算，普通商品房住宅毛坯開發(fā)建設(shè)成本價在4200元/㎡以上，精裝房成本價應(yīng)在5200元/㎡以上。

正是如此，讓邵陽明面上的房價不至于跌得太過難看。

此外，還有一個關(guān)鍵原因——

邵陽波折的供應(yīng)。

2020年，邵陽住宅出讓面積達137公頃；

2021年，67公頃；

2022年，35公頃；

2023年，96公頃。

四年的轉(zhuǎn)折變化，我們能看出邵陽的不甘心——

盡管市場在持續(xù)地往下走，但是土拍市場被人為推高。

2023年，邵陽成交了24塊地，將近一半的地被城投兜底。同年，邵陽35個項目取得了預(yù)售許可證，來了一波供應(yīng)高潮。

一邊是日漸走低的成交量，一邊是源源不斷的供應(yīng)，結(jié)果不言而喻。

簡單舉個例子，

2019年，和盛中央城開盤單價區(qū)間為5800-6800元/㎡。

今年，和盛中央城仍然在售，目前該盤單價4000元/㎡出頭，但少有人問津。

這就是邵陽樓市的寫照——

掛著價格隨緣賣，能賣一套是一套。

這樣的價格，當然不能等同邵陽房產(chǎn)的真實價值。

期房，很難存活在三四線城市。

通過邵陽樓市，我們能得出一個結(jié)論：

由于成交的低迷，以及后續(xù)的供應(yīng)堆積，大量的期房賣著賣著成了現(xiàn)房。

恰好，這是有數(shù)據(jù)可證明。

據(jù)統(tǒng)計，21個典型三四線城市的庫存量仍有約10000萬㎡，不出意外，去化周期也足夠長。

平均去化周期達30個月。

這僅僅是21個典型三四市場新房的平均去化周量，兩年半的時間，而更長的城市要個四五年也不讓人意外。

大家都知道，一個商品房項目從預(yù)售到交付，周期往往也就是2-3年。

也就是說，

三四線的期房，賣著賣著就成了現(xiàn)房。

由此，

三四線城市的新房市場其實競爭非常激烈——

上新的期房項目要與老一批已經(jīng)賣成現(xiàn)房的項目競爭，老一批項目所見即所得且不爛尾的優(yōu)勢讓新項目散失了部分競爭力。

不僅如此，

老一批賣成現(xiàn)房的項目，還要與同小區(qū)的二手房競爭。

前段時間，大碗在浙江縣城的調(diào)研中就屢次經(jīng)歷這類事情——

項目賣到交付仍然沒有賣完。

整個小區(qū)，一邊是開發(fā)商在熱銷尾盤，一邊是小區(qū)業(yè)主在掛牌二手房，并且二手房賣得價格比開發(fā)商便宜多了，顯得開發(fā)商只是在硬撐。

當你明白這些，你大概就能知道地方想賣地但又賣不出去的無奈——

2023年，邵陽費盡心思賣出96公頃地。

今年以來，邵陽似乎已經(jīng)很久沒有聽到宅地出讓的消息了。

放眼各大三四線城市，情況基本相同。

自2020年高峰期以來，三四線城市的住宅用地出讓持續(xù)下降，直至2024年，三四線的住宅用地出讓規(guī)模幾乎接近于0。

再看另一組數(shù)據(jù)，

早在2023年，全國住宅用地成交TOP20的三四線城市成交規(guī)模同比均在下降，且成交規(guī)模最低不到200億，而這種情況只會越來越差。

與此同時，在這些城市中，城投國央企拿地比例高達80%。

也就是說，

邵陽土拍市場就是絕大多數(shù)三四線的土拍市場的寫照，幾乎都是城投國央企在兜底拿地。

以上數(shù)據(jù)與案例，均能證明：三四線的土拍市場，幾乎已經(jīng)停擺。

所以，新出讓土地需要現(xiàn)房銷售重要嗎？

一點也不重要。

因為這些城市的宅地，早就很難賣出。

哪怕真有開發(fā)商頭鐵，想要進軍三四線城市的市場，那么在這個遍地都是現(xiàn)房的市場下，開發(fā)商只能選擇現(xiàn)房銷售。

從這個角度出發(fā)

三四線城市的現(xiàn)房銷售，其實是市場先生推動的結(jié)果。