「西安房哥」是本地購房服務(wù)平臺，深耕11年，接地氣，說人話。

小助手V：fangsanmei2020，買賣房，裝修咨詢，投稿聯(lián)系。

人到中年，有一條重要的人生經(jīng)驗就是，不要試圖給身邊單身朋友介紹對象……

發(fā)小，從小穿過一條褲子的那種，年過35，仍舊孤獨一人，五年時間，前后張羅介紹對象不下十個，去年，最終有兩個走入決賽圈，加了微信，見了面，吃了飯，女孩對他都算滿意。

但這時候，單身狗的臭毛病又犯了，一個膚白貌美大長腿，但做個飯都不會的，一個普通鄰家姑娘，性格好，也顧家，對父母也孝順。

我的本能建議，選后者，他的荷爾蒙沖動，最終選了第一個，去年底，火速領(lǐng)證結(jié)婚。

都是相親認(rèn)識，能有多少愛情，更多還是柴米油鹽醬醋茶的瑣碎，這婚后不過一年，最近又張羅著離婚，他不說，我猜就是經(jīng)濟(jì)問題。

上周聚會閑聊，也是一陣唏噓，但我知道，如果時間回溯，同樣他還是會做相同選擇，顏值之王。

這種性格就決定了在人生的重大選擇上，都會走相同老路，去年結(jié)婚前咨詢我買房，我建議曲江的二手房，理由是價格降了，配套齊全，月供有限，剛結(jié)婚生活壓力也小。

但嘴上答應(yīng)很好，腳下默默做了選擇，去了高新CID某小區(qū)買新房，理由是帶對象看了泳池，會所，非常上頭，兩人一直決定買新房。

沒辦法，顏值為王，不顧實用，那就用愛發(fā)電，掏錢買單就是，好了壞了，自己認(rèn)，別聲張，說出來別人只會笑話。

泳池會所

對很多人總問我，明明西安90%的新房小區(qū)，尤其是帶泳池會所的，明明開發(fā)商也知道是“擺設(shè)”，后期養(yǎng)不起，買房人為什么還這么上頭？

房有百種，人有百態(tài)，就和我那顏值為王的朋友一樣，不看實用，就好面子的人，在西安多了去了，明知不可為而為之，不過是一方另有所圖，另一方投其所好。

就我從業(yè)的經(jīng)驗里，會所，泳池，甚至是水系，在西安壓根不是新鮮玩意，但年西安均價5000+的時候，恒大的各個小區(qū)，還有北郊的星雨華府，城南的曲江龍邸，都有所耳聞。

不過十年，結(jié)局是什么？

星雨華府百米樓間距巨大的湖，水質(zhì)，維護(hù)，一言難盡，恒大城，恒大綠洲的會所，更是運營困難，被掛上了司法拍賣平臺。

這些是大眾熟知的，大眾不知道的，過去在西安挖湖，蓋泳池，修會所的，如今這些亮眼的賣房道具，也都成了明日黃花。

好一點的，外包運營，付費使用，擺爛的，閑置轉(zhuǎn)手，一地雞毛，如今，新房售樓部里，包裝一新的會所，泳池，大門，重新上架，又成了買家心里的香餑餑。

人從歷史中吸取的唯一教訓(xùn)，就是不會吸取任何教訓(xùn)，重復(fù)，重復(fù)，再重復(fù)。

以最讓買房人，尤其是剛需群體最上頭的泳池為例，參觀的時候，你看著波光粼粼的水面，池子里身穿比基尼的模特，窗外的美景，撩人的香氛……

內(nèi)心狂喜，這小區(qū)檔次可以，甚至都幻想和媳婦樓下泳池自拍的場景了。

但交房以后，物業(yè)開始算賬，一個25米，4道 半標(biāo) 的恒溫泳池，哪怕一個人都不來，一個月泡在水里燒丟按非，保守4萬元。

此外換水費用，清潔藥劑費用，設(shè)備維護(hù)費用，保潔費用，救生員費用，輕輕松松六七萬起。

這還只是泳池，不包含瑜伽室，健身房，兒童區(qū)，架空層，私宴廳等等，雖然硬件開發(fā)商是一次采購的，但后期開不開燈，暖氣空調(diào)開不開，龐大的電費，是阻擾小區(qū)會所運營的關(guān)鍵。

能蓋起來，但用不起，不是個例，以一個1000戶的中型小區(qū)為例，西安一級物業(yè)費2.2元/㎡，戶均120㎡為例，一年物業(yè)費3168元，100%繳納，物業(yè)一年收入3168000元。

但這是極度力理想的情況，實際物業(yè)收費率能有90%就不錯了，西安小區(qū)的入住率有50%已經(jīng)很高了。

這些費用之下，保安，保潔，綠化，維修，前臺等基礎(chǔ)服務(wù)外，你覺得物業(yè)能拿出多少錢，給你維護(hù)會所，泳池？

按照人性，后期再增加物業(yè)費，提升會所接待水平，可能嗎？

這種高成本，維護(hù)難，本質(zhì)上就導(dǎo)致了會所泳池極大概率淪為擺設(shè)，唯一結(jié)局就是外包。

有開發(fā)商說含在物業(yè)費里，那是大盤一直在售，為了賣房算賬，但交房以后，指望開發(fā)商補錢嗎？

即便是豪宅小區(qū)，受制于使用頻次，戶數(shù)，維護(hù)成本，會所泳池也是負(fù)擔(dān)，除非你能接受類似中大99這樣的項目，物業(yè)費26.8元/㎡。

既然這個服務(wù)閉環(huán)，壓根算不過來賬，買房人有僥幸，開發(fā)商更清楚，為什么大家還沉迷其中呢？

八個字總結(jié)，畸形內(nèi)卷，投其所好！

投其所好

在回答為什么西安人對大門，會所，外立面賣房三件套上頭的問題時，有一個被忽略的原因，是北方城市的性格。

壹：西北人好面子，豪才是好

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，及人群的性格取向，房子在西安除了居住，更承載了收入，身份，實力的象征。

同樣的豪宅，如果是南方，要隱，門要小，最好找不到，要低調(diào)內(nèi)斂，但在我們這里，80米寬不夠，甚至要100米，普通石材不行，得名貴奢石，回家不是回家，要有上朝的氣勢。

好不好用放一邊，給外人看，要夠高調(diào)，恨不得所有人都知道住在這里的人，有實力，有錢，高端就要秀出來。

這種訴求之下，100米大門，奢石鋪滿，恒溫泳池，高端會所就是身份象征的標(biāo)配。

豪宅這樣搞大獲成功，普通人沒那么多錢，也想要豪宅同款，類似于奢飾品高仿，于是全民上頭，新房會所，泳池成了標(biāo)配。

既然西北人買房，尤其是買大房子，貴房子，心里頭好面子，愛炫耀，那開發(fā)商自然投其所好，恨不得以后大門上都得貼上和田玉和金箔，那蓋得不是房子，是頤和園，是故宮。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

貳：開發(fā)商更內(nèi)卷，投其所好

買房人上頭，開發(fā)商也上頭，樓市下行，新房銷售業(yè)績一路委托，為了活下去，只有不斷卷。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-8月，全國的住宅投資，施工面積，開工面積，竣工面積，銷售面積普降，樓市仍在加速止跌回穩(wěn)。

具體到西安，新房連跌12個月，二手房連跌22個月，新房促銷，二手房降價現(xiàn)象仍然存在，同行感慨，過去是1套房10個客戶，現(xiàn)在是10套房1個客戶，不卷怎么活下去。

對二手房房東，只有降價，對新房開發(fā)商，只有降價但還得升標(biāo)，這個標(biāo)準(zhǔn)就包括大門，會所，外立面，園林，車庫，四代住宅室內(nèi)，露臺贈送等等。

就是要和同區(qū)域的二手房拉開產(chǎn)品代差，搶占有限的客戶，目標(biāo)一致了，給房子“穿金戴銀”就不可避免了。

但從結(jié)局來說，營銷道具只是輔助，核心還得是地段，學(xué)區(qū)+降價，尤其是降價，收入萎縮，有需求的剛需，對會所，大門，泳池再上頭，口袋的賬還是要算的。

要有，但又不想多掏錢，又擔(dān)心價格背刺，屬于既要，又要，還要，但從邏輯上，這顯然違背常理，結(jié)局不明。

過去，房子好賣，開發(fā)商資金充裕，尚且降標(biāo)簡配，倉促交房。

如今，房子滯銷，開發(fā)商壓力山大，一邊要付給中介渠道巨量費用，一邊又升配升標(biāo)，這賬能算過來嗎？

這種收入與支出的不合邏輯，也為后續(xù)的降標(biāo)簡配留下隱患，更別說交房以后，泳池的換水，健身房的維護(hù)了。

并非小區(qū)升標(biāo)，泳池會所不對，這是產(chǎn)品越來越好的體現(xiàn)，也是西安的居住品質(zhì)升級，但前提是要算的過來帳，要長久運營，而非寅吃卯糧，竭澤而漁。

反正房子賣完了，這事兒就結(jié)束了，自住住，小區(qū)好不好，是買家的事兒，30年的貸款，也是自己還，二手房降價也是自己認(rèn)。

思路轉(zhuǎn)化

2025年開始，全國號召好房子理念，但什么是好房子，落地后的現(xiàn)狀并不統(tǒng)一，你理解是好住的房子，隔音，降噪，寵物，電動車管理，老人照料更加有序。

實際卻是好賣的房子，好房子當(dāng)下就是大房子和貴房子，既然要好賣，營銷道具的屬性要拉滿，顏值要跑贏實用主義。

于是各家售樓部，豪宅里大門更大，會所更豪，車庫更靚，露臺更闊，回家要像上朝，下樓要像度假，房子要蓋得像高級酒店。

普通剛需住宅里，不僅要模仿豪宅同款，用料和工藝雖然差一些，但打眼看要過得去，實在不行，還有工抵房，特價房，給中介漲傭金，再比拼價格戰(zhàn)。

西安的新房，正陷入無效且低質(zhì)的內(nèi)卷里，我不禁要問，露臺還能做多大，價格還能降多低，會所還能有多豪？

如此買房，像不像相親，開發(fā)商就是臺上的女嘉賓，比誰整容好，比誰粉更厚，比誰故事多，而真正關(guān)乎婚姻質(zhì)量的，性格，三觀，情緒因素，卻被忽略。

全民進(jìn)入一個看臉的時代，但房子不該如此，好房子不僅是好看，好賣的房子，更是好住的房子。

樓市下行如此，卷價格，卷贈送不如卷服務(wù)，這就和找對象同理，花瓶好看但彩禮高，更多是情緒價值，但過日子型同樣有市場，彩禮低，性格好，能帶娃，能搟面，能暖床。

西安有開發(fā)商也意識到這個問題，在做一些轉(zhuǎn)變，是個好趨勢：

案例一：綠城錦海棠

高新的綠城錦海棠，沒有跟風(fēng)做泳池，而是在原本泳池的空間，建了標(biāo)準(zhǔn)的全尺寸籃球場，對業(yè)主來說，使用頻次更高，維護(hù)也更容易，不打球了，還是小區(qū)的公共活活動區(qū)，可以舉辦各類社區(qū)親子，鄰里活動。

對物業(yè)而言，維護(hù)成本大大降低，業(yè)主也能感受到會所的實用與好用，在高新這樣的轉(zhuǎn)變大家都接受，但回歸剛需，一旦搶剛需，又少不了大會所和大泳池了。

案例二：中糧大悅未來城

西部大道上的中糧大悅未來城，做的更徹底，小區(qū)蓋得漂亮，守住價格的同時，開始卷服務(wù)，這個服務(wù)不是物業(yè)小哥190cm身高，保姆式管家服務(wù)，而是從好住的角度，提升社區(qū)配套。

比如，小區(qū)旁邊學(xué)校，六點放學(xué)，打工人家長還在加班，孩子沒人接，接回來輔導(dǎo)，學(xué)習(xí)，照看沒人管，這是不是痛點，中糧物業(yè)的人，把這活包攬了。

比如，家里的衣服，地庫的汽車，清洗，保養(yǎng)很費時間，既要外出找，還得排隊等，結(jié)果物業(yè)把這事兒干了，樓下全部解決，低收費保證品質(zhì)，要能長期運營。

再比如，家里偶爾要用，但占地方的工具，板車，制冰機(jī)，工具箱，電鉆，電錘，長梯，打膠膠槍，輪椅，掛燙機(jī)，血壓儀，電動車打氣筒，吸塵器，打印機(jī)等等。

買了一年用不了一次，不買又離不開，現(xiàn)在中糧的小區(qū)里，物業(yè)中心全部配齊，共享使用。

這兩個案例，都是房子以人為中心，房子以住為中心的出發(fā)點，過去，房子只主角，人是道具，不住閑置，只要房價漲就行，現(xiàn)在人是主角，房子是道具，要自住，要常住，還要住的更好，反正房價也不漲，讓人舒服的小區(qū)，才是好房子。

房哥有話

這種轉(zhuǎn)變需要時間，對房子訴求的變化，其實也是西安人收入，心態(tài)，消費觀升級的變化。

過去，便宜是硬道理，早上超市買菜，只要不壞，價格越低越好，后來是既要又要，要新鮮還要價低，結(jié)果參差不齊，現(xiàn)在是不僅要吃，更好吃好，甚至不吃，少吃，健康生活。

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，決定上層建筑，收入下跌，帶來的需求萎靡決定了樓市的內(nèi)卷，但同樣的，大眾對房子觀念的轉(zhuǎn)變，也決定了好房子的走向。

還是那個單身找對象的例子，如果是現(xiàn)在的你，是顏值為王，為情緒買單，還是實用第一，為過日子買單呢？

今日國慶，難得的休息，大家該旅游的旅游，該看房的看房，都是生活的選擇，也祝大家節(jié)日快樂！

聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

作者：晴明

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