房地產(chǎn)去庫存，必須要動真格了！

因為當(dāng)前全國樓市的景氣度，已經(jīng)創(chuàng)了歷史新低。

關(guān)鍵是房價跌幅特別大，而房價短期走勢由供求關(guān)系決定，目前的供求壓力極大。

住宅庫存壓力山大

經(jīng)過我們的測算，當(dāng)前全國二手房的庫存，也即綜合掛牌量和去化周期，其庫存壓力之大，達(dá)到了歷史之最。

新房的庫存壓力指數(shù)（如圖），已接近于上一輪房地產(chǎn)去庫存的高峰，也就是 2014 年底和 2015 年初的時候。

2014 年到 2015 年，全國樓市比較低迷，期間也推出了不少政策放松措施，但關(guān)鍵一招還是 2015 年四季度提出的 “房地產(chǎn)去庫存”，其中核心手段是快速擴(kuò)大棚改規(guī)模并實施貨幣化安置。

對于二手房去庫存，國家能調(diào)配的手段比較少，只能盡量刺激購房需求；畢竟政策對那些大量掛牌賣房的業(yè)主沒什么直接辦法。

所以，必須把去庫存的重點聚焦在新房市場，通過政策創(chuàng)新，讓新房市場中很多賣不動、賣不掉的項目快速去化。

只要新房的供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，從供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求，新房價格就會率先上漲，進(jìn)而傳導(dǎo)到二手房市場，推動二手房價格止跌反彈，最終讓房地產(chǎn)市場實現(xiàn)止跌企穩(wěn)并反彈。

那么，新房去庫存該怎么做呢？

新房去庫存叫好不叫座

2015 年開始的房地產(chǎn)去庫存，主要靠棚改貨幣化安置，但現(xiàn)在全國大部分城市的成片棚戶區(qū)改造已經(jīng)結(jié)束，不太可能再推出 “棚改 2.0”。

目前能改造的只有零星棚戶區(qū)、城中村以及少量危舊房。

其中城中村規(guī)模不小，但改造難度遠(yuǎn)超棚戶區(qū)。

雖然國家正在持續(xù)加力推進(jìn)城中村改造和危舊房改造，但對這兩項措施的效果不宜高估。

關(guān)于去庫存，還有另一條重要路徑：收購新房用作保障房。

相關(guān)政策去年就已出臺，而且在去年 “517 金融支持政策” 中，央行設(shè)立了 3000 億元再貸款，專門用于各地收儲新房并轉(zhuǎn)化為保障房。

其運作邏輯是：央行提供 3000 億低息貸款，將貸款名額分配給 21 家商業(yè)銀行，各地地方政府可通過國企向商業(yè)銀行申請貸款，再自行籌措部分資金，去收儲地段、配套、小區(qū)、戶型等條件合適的存量新房。

這本身是項好政策，但落地情況不佳！

央行大方提供了 3000 億額度，可今年以來實際使用的僅 300 億左右，不少地方政府甚至毫無動作。

背后原因很簡單：

第一，地方政府需要先籌措一部分資金，再搭配貸款完成收購，但當(dāng)前各地財力非常有限，尤其是土地出讓金大幅減少后，地方根本沒有能力配資。

第二，地方政府收購項目時，會把價格壓得很低，往往只有市場價的 50%，甚至 30% 到 40%。

開發(fā)商對此非常不樂意：“如果打五折、三折，我自己都能賣，何必讓政府收購？”

那為什么政府不按市場價，或者打九折、八折收購呢？

因為政府收購后要用作保障房，通常會先核算新建保障房的成本 —— 其中土地是劃撥性質(zhì)，成本較低。

所以，收購價格一般不能高于新建保障房的成本，這就導(dǎo)致只能給到五折、四折甚至三折的價格。

此外，這事還卡在 “責(zé)任” 上：地方管事的人誰都不想擔(dān)責(zé)。

而且，收購大量保障房后，后續(xù)的管理運營會很麻煩，最終可能讓地方政府不堪重負(fù)。

回顧 1998 年房改就知道，1998 年之前，城鎮(zhèn)職工住房大多由政府或單位建設(shè)提供，單位和地方政府要承擔(dān)大量住房供給與維護(hù)工作，成本極高。

因此，現(xiàn)在讓地方政府收購大量存量新房用作保障房，無論是出售還是出租（尤其是出租），負(fù)擔(dān)都很重，地方政府自然不樂意干。

還有一點：目前中國一線、強(qiáng)二線等大城市的保障房缺口較大，但絕大部分三四五線城市的住房基本飽和，沒多少人需要保障房。

經(jīng)過過去一年的嘗試，我們總結(jié)經(jīng)驗、反思教訓(xùn)后發(fā)現(xiàn)，讓地方政府主導(dǎo)收儲新房用作保障房，難度很大。

國家砸3萬億收儲可成事

但要做成這件事，也并非沒有辦法，主要有兩個路徑：

第一個路徑，依然由地方政府主導(dǎo)，但要從中央到省、市、區(qū)縣層層落實考核。

每個地方政府，都必須盤點轄區(qū)內(nèi)賣不動的新房數(shù)量，同時調(diào)查摸底有保障房需求的家庭數(shù)量。

即便部分中小城市保障房需求量不大，但存在市場化租房需求，政府完全可以把收儲的房子面向市場出租。

關(guān)鍵在于上級部門的督導(dǎo)力度和考核嚴(yán)厲程度！

如果能像過去幾年 “保交樓” 那樣，從上到下持續(xù)施壓、嚴(yán)格考核工作流程與操作機(jī)制，那么推動地方政府收儲新房轉(zhuǎn)化為保障房，還是能夠落地的。

第二個路徑，由國家層面（中央）主導(dǎo)。既然地方政府推不動、不愿意干，那就由國家層面牽頭相關(guān)企業(yè)、機(jī)構(gòu)（或者類似 “住房收儲銀行” 的機(jī)構(gòu)，名稱不限，核心職能一致），由國家出資在全國范圍內(nèi)收儲銷售困難的新房項目。

收儲后對住宅小區(qū)進(jìn)行改造、優(yōu)化，完善配套設(shè)施，再面向保障房群體出租或出售，也可面向市場租賃需求開展出租運營。

關(guān)于 “住房收儲銀行”，國內(nèi)其實已有試點。

之前深圳和重慶都做過類似嘗試，深圳的機(jī)構(gòu)叫 “深圳安居建業(yè)住房收儲銀行”，重慶的叫 “重慶住房租賃收儲銀行”。

操作方式相近，出租價格一般低于市場價 20% 左右。

但這兩個城市的試點規(guī)模都很小，甚至可以說試點不算成功 —— 既沒形成規(guī)模，也缺乏力度，對房地產(chǎn)去庫存的作用不痛不癢。

按國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至今年8月，全國新建商品房現(xiàn)房面積為7.6億平米，其中商品住宅4億多平米。

考慮到部分商住房項目，以及可以改造為住宅出租的商辦類項目，也可納入政府收儲范圍，那么可供收儲選擇的總量為5億平左右。

按統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)可換算出，當(dāng)前全國商品住宅成交均價每平米為1萬元左右。也即如果打八折全部收購，需要4萬億元。

如果將收購范圍擴(kuò)大，比如部分接近于竣工的項目，也納入收購范圍，則6萬億左右就能完全改變供求關(guān)系。

要想明顯改變供求關(guān)系，最少也要砸進(jìn)去2-3萬億元！

只有達(dá)到這樣的體量和規(guī)模，才能顯著去庫存，進(jìn)而推動新房價格止跌上漲。

可能有人會反對：國家為什么要花這么大力氣，又出資又經(jīng)營？

而且出租的租金收益還比較低，國家豈不是虧了？

各位朋友，如果只算這種 “小賬”，國家這么做確實不劃算，但我們現(xiàn)在需要算 “大賬”！

國家通過這樣的有力措施，讓房地產(chǎn)市場實現(xiàn)止跌反彈，只要房地產(chǎn)市場穩(wěn)住了、交易活躍了，國家和地方的稅收、財政狀況自然會改善。

算大賬的話，這其實是一筆劃算的買賣。

在房地產(chǎn)市場如此低迷的當(dāng)下，如果國家不出手、不拿出大招、猛招，很難阻擋房價持續(xù)下滑的慣性。

所以，我非常期待未來一兩年，能看到國家出面主導(dǎo)去庫存。