江蘇省正精準(zhǔn)施策穩(wěn)樓市、促轉(zhuǎn)型。

楚小強(qiáng) 中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

一場(chǎng)省長(zhǎng)親自主持的房地產(chǎn)從業(yè)人員座談會(huì)，與一份新年省政府工作報(bào)告，相隔僅數(shù)天，卻同步展現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)大省江蘇在2026年開(kāi)年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出的新思路、新動(dòng)作與緊迫感。

據(jù)《新華日?qǐng)?bào)》2月8日?qǐng)?bào)道，江蘇省政府在2月5日召開(kāi)房地產(chǎn)從業(yè)人員座談會(huì)，研究穩(wěn)定提振房地產(chǎn)市場(chǎng)政策舉措。主持會(huì)議的并非行業(yè)主管官員，而是省長(zhǎng)劉小濤，與會(huì)者，多是來(lái)自一線的房地產(chǎn)項(xiàng)目和中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人。

會(huì)場(chǎng)內(nèi)，面對(duì)一線從業(yè)人員圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、新房和二手房銷售、市場(chǎng)走勢(shì)等方面的建言獻(xiàn)策，省長(zhǎng)“邊聽(tīng)邊記，不時(shí)插話交流、回應(yīng)訴求”。這場(chǎng)直接傾聽(tīng)市場(chǎng)“毛細(xì)血管”聲音的座談，被迅速擺在了至關(guān)重要的政策決策前臺(tái)。

僅僅4天后，2月9日公布的《2026年江蘇省政府工作報(bào)告》中，關(guān)于房地產(chǎn)的表述詳盡而具體，座談會(huì)上的諸多討論與共識(shí)，被系統(tǒng)性地吸收并升級(jí)為年度重點(diǎn)工作部署。

從“聽(tīng)診”到“開(kāi)方”，江蘇在農(nóng)歷新年前完成了一次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速響應(yīng)與戰(zhàn)略定調(diào)。

五大舉措穩(wěn)樓市

2月5日的座談會(huì)，可謂是一個(gè)信號(hào)釋放器。在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨復(fù)雜挑戰(zhàn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的背景下，江蘇省省長(zhǎng)劉小濤直接與一線從業(yè)者對(duì)話，其本身傳遞出的“重視市場(chǎng)聲音”“求解現(xiàn)實(shí)難題”的意圖不言而喻。

座談會(huì)釋放的核心信息與政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的部署高度重合，揭示了江蘇當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的五大關(guān)鍵政策取向。

一是供給端的深度調(diào)整與存量盤(pán)活。“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”成為基本原則。不同于過(guò)往周期中側(cè)重于需求端刺激，當(dāng)前政策明顯強(qiáng)調(diào)從供給源頭進(jìn)行結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，具體路徑包括：結(jié)合城市更新、城中村改造“盤(pán)活利用存量用地”；更為引人注目的是，“穩(wěn)妥推進(jìn)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，這意味著市場(chǎng)滯銷的合規(guī)商品房，將通過(guò)收購(gòu)轉(zhuǎn)換為保障性住房供給，一箭雙雕地“去庫(kù)存”和“補(bǔ)保障”。

二是需求側(cè)的精準(zhǔn)激發(fā)與分層施策。政策轉(zhuǎn)向極度精細(xì)化操作?！耙粎^(qū)域一策、一類群體一策、一地塊一策、一樓盤(pán)一策”的表述，將政策工具箱的應(yīng)用單元細(xì)化到了具體項(xiàng)目和特定人群。這也將考驗(yàn)地方政府的微觀操作能力。同時(shí)，“人才房票”、住房“以舊換新”等已有舉措被要求“提質(zhì)增效”。

三是發(fā)展模式的明確轉(zhuǎn)向與品質(zhì)驅(qū)動(dòng)。座談會(huì)和政府報(bào)告均強(qiáng)調(diào)“好房子”建設(shè)和“好物業(yè)”培育，實(shí)施專門(mén)的“住宅品質(zhì)提升工程”和“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。這標(biāo)志著在市場(chǎng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”的階段，江蘇正通過(guò)引導(dǎo)行業(yè)聚焦產(chǎn)品力與服務(wù)力，構(gòu)建新的核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

四是金融支持的機(jī)制化與風(fēng)險(xiǎn)隔離。兩次重要表態(tài)都強(qiáng)調(diào)要“發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目‘白名單’制度作用”（報(bào)告表述為“發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用”），以支持房企合理融資需求。這旨在通過(guò)常態(tài)化的融資協(xié)調(diào)機(jī)制，將合規(guī)項(xiàng)目與出險(xiǎn)企業(yè)切割，保障項(xiàng)目正常建設(shè)交付，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

五是統(tǒng)籌發(fā)展與安全的底線思維。房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容被置于政府工作報(bào)告“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全”章節(jié)，與化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并列。這凸顯了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控在全局中的權(quán)重，政策目標(biāo)不僅是穩(wěn)定市場(chǎng)，更是防范其風(fēng)險(xiǎn)外溢，確保整體經(jīng)濟(jì)金融安全。

從一場(chǎng)傾聽(tīng)訴求的座談會(huì)，到一份綱領(lǐng)性的政府報(bào)告，江蘇省穩(wěn)定樓市的政策框架已然清晰：這是一套兼顧當(dāng)下紓困與長(zhǎng)遠(yuǎn)轉(zhuǎn)型，統(tǒng)籌市場(chǎng)穩(wěn)定與風(fēng)險(xiǎn)化解，強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)對(duì)接與健康發(fā)展的“組合拳”。

市場(chǎng)調(diào)整下的城市實(shí)踐

任何政策的效力，都需置于具體的經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)環(huán)境中檢驗(yàn)。江蘇省的政策“組合拳”，正是面對(duì)一個(gè)復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)圖景打出的。

宏觀面上，江蘇經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中有進(jìn)”，但房地產(chǎn)投資深度調(diào)整。根據(jù)2025年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，江蘇GDP總量邁上14.2萬(wàn)億元臺(tái)階，居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率保持穩(wěn)定。堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)和居民收入基礎(chǔ)，構(gòu)成了穩(wěn)定房地產(chǎn)需求的潛在支撐。

然而，另一組數(shù)據(jù)也揭示了一些挑戰(zhàn)：2025年全省固定資產(chǎn)投資同比下降12.7%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降21.6%，下拉效應(yīng)明顯。這表明市場(chǎng)主體的投資信心需要修復(fù)，也解釋了政策為何急切地從融資支持和優(yōu)化供給兩端入手。

市場(chǎng)面上，呈現(xiàn)出一些信號(hào)。2026年開(kāi)年，南京、蘇州、南通等核心城市的二手房成交量出現(xiàn)環(huán)比上漲，部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)感受到帶看量和成交速度的回暖。這背后，是自上年底以來(lái)中央層面的政策定調(diào)，以及一系列具體政策（如增值稅減免、公積金利率下調(diào)、房貸利率下行預(yù)期）累積效應(yīng)的釋放。尤其是針對(duì)改善性需求，“以舊換新”和稅費(fèi)降低降低了置換成本。但這種回暖仍是局部的、結(jié)構(gòu)性的，且以價(jià)換量特征可能依然存在，整體市場(chǎng)信心的全面重建仍需時(shí)日。

地方實(shí)踐上，江蘇省內(nèi)城市已展開(kāi)多樣化探索，為省級(jí)政策提供“地方樣本”。在“因城施策”的框架下，江蘇各地早有動(dòng)作。南京在2026年初即加碼人才新政，提高了人才房票對(duì)應(yīng)公積金貸款額度，針對(duì)性吸引和保障高層次人才住房需求。無(wú)錫則在提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)舉措中，鼓勵(lì)房企探索“共有產(chǎn)權(quán)銷售”等新模式。

最具創(chuàng)新性的實(shí)踐來(lái)自常州，其在鐘樓區(qū)試點(diǎn)“城中村自主更新”模式，不騰地搞開(kāi)發(fā)，也不改變村民身份，由村民主導(dǎo)、政府引導(dǎo)進(jìn)行原址翻建，并整合出空間完善社區(qū)配套。這一實(shí)踐不僅是對(duì)“盤(pán)活存量用地”“結(jié)合城市更新”的生動(dòng)注解，更探索了一條低成本、可持續(xù)、兼顧村民權(quán)益與城市風(fēng)貌的城中村改造新路，為全省提供了可借鑒的樣本。

顯然，作為經(jīng)濟(jì)大省的江蘇，其政策應(yīng)對(duì)已超越簡(jiǎn)單的“刺激”范疇，而是進(jìn)入一個(gè)更為復(fù)雜、精細(xì)的系統(tǒng)工程階段：在堅(jiān)決防范化解風(fēng)險(xiǎn)的前提下，通過(guò)供給與需求兩側(cè)的協(xié)同改革，存量與增量資源的優(yōu)化配置，短期紓困與長(zhǎng)期模式轉(zhuǎn)型的有機(jī)結(jié)合，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穿越周期，走向高質(zhì)量發(fā)展。

不過(guò)，政策藍(lán)圖已經(jīng)繪就，但挑戰(zhàn)依然存在，如何確?！耙粯潜P(pán)一策”的精準(zhǔn)度不淪為形式？如何在收購(gòu)存量房作保障房的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)公平與效率的平衡？金融活水能否順暢導(dǎo)入“白名單”項(xiàng)目？市場(chǎng)信心的復(fù)蘇能否從二手房局部回暖擴(kuò)展到全鏈條的良性循環(huán)？這些問(wèn)題，都需要在接下來(lái)的政策執(zhí)行與市場(chǎng)互動(dòng)中尋找答案。