一紙《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，讓全額支付了17.21億元土地款的紫光系企業(yè)陷入困境，也讓東莞這座“世界工廠”面臨營商環(huán)境的拷問。

“全款支付了17個(gè)多億的土地，政府宣布要全部無償收回，還要再罰3個(gè)多億。我們從事房地產(chǎn)開發(fā)20多年，這樣的事情，聞所未聞?！?025年9月，紫光和創(chuàng)與紫光和融兩家公司的副總經(jīng)理吳松在接受采訪時(shí)如此說道。

這起引發(fā)廣泛關(guān)注的土地糾紛案，源于2019年兩家公司與東莞市自然資源局簽訂的258畝土地合同。在全額支付17.21億元土地款后，項(xiàng)目因疫情等因素進(jìn)展延遲。

2023年，東莞市自然資源局宣布無償收回土地并處以3.44億元罰款，理由是企業(yè)未按合同約定開發(fā)建設(shè)，構(gòu)成閑置土地。

01 天價(jià)土地糾紛

這起巨額土地官司源于2019年，紫光和創(chuàng)與紫光和融兩家公司全額支付了東莞市“紫光芯云產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目一期”258畝土地款項(xiàng)，總計(jì)17.21億元。

項(xiàng)目原計(jì)劃打造成為大灣區(qū)的城市新地標(biāo)，包括5G技術(shù)研究院產(chǎn)業(yè)中心、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)研發(fā)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)中心等。

然而，突如其來的新冠疫情打亂了所有計(jì)劃。吳松解釋：“我們的項(xiàng)目總規(guī)劃是請(qǐng)了一家國際著名設(shè)計(jì)公司Callison Rtkl International Ltd的洛杉磯團(tuán)隊(duì)來具體實(shí)施，結(jié)果從2020年之后很長的一段時(shí)間里，國外的設(shè)計(jì)人員無法入境中國?！?/p>

企業(yè)方面表示，他們曾提交80余版設(shè)計(jì)方案，支出設(shè)計(jì)費(fèi)3400萬元，并在2020年11月完成了95%的基坑開挖。

但東莞市自然資源局認(rèn)為，企業(yè)未按出讓合同約定的期限和條件開發(fā)建設(shè)，于2023年3月做出《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，宣布無償收回這258畝土地。

02 經(jīng)濟(jì)寒流下的東莞

東莞土地爭議案的背后，是這座“世界工廠”正面臨的經(jīng)濟(jì)寒流。

曾經(jīng)依靠“三來一補(bǔ)”加工貿(mào)易起家的東莞，如今面臨外資撤離的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2025年7月，一家美資企業(yè)——東莞歐若凱科技有限公司因中美關(guān)稅戰(zhàn)導(dǎo)致出口訂單銳減，被迫停產(chǎn)并實(shí)行經(jīng)濟(jì)性裁員。

該公司的公告揭示了兩個(gè)關(guān)鍵信息：一是關(guān)稅戰(zhàn)導(dǎo)致出口訂單銳減，不得不停產(chǎn)；二是公司判斷形勢不會(huì)逆轉(zhuǎn)，所以決定大裁員。

土地市場也呈現(xiàn)出明顯的降溫趨勢。2024年東莞土地市場最魔幻的一幕是：掛牌5塊宅地，2塊臨時(shí)撤牌，剩下3塊全是人才房和安置房。

數(shù)據(jù)更為直觀：2024年東莞賣地收入較峰值蒸發(fā)超70%，政府性基金收入同比腰斬56.6%。GDP增速數(shù)次在全省倒數(shù)第一。這種過山車式的暴跌，清晰地反映出東莞土地財(cái)政面臨的巨大壓力。

03 程序瑕疵與法律爭議

這起土地收回案件中存在一些程序問題。在事后的行政訴訟中，負(fù)責(zé)案件審理的東莞市第一人民法院承認(rèn)，東莞市自然資源局啟動(dòng)閑置土地調(diào)查的時(shí)間“存在瑕疵”。

東莞市自然資源局于2021年4月30日向兩家公司送達(dá)《閑置土地調(diào)查通知書》。而根據(jù)2020年廣東省自然資源廳的通知，對(duì)受疫情影響未按期動(dòng)工的土地，是從2020年6月15日起恢復(fù)計(jì)算違約期。

調(diào)查啟動(dòng)時(shí)間距離恢復(fù)計(jì)算違約期尚不足一年。

而且，企業(yè)方曾對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行了開工。2020年6月24日、10月26日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)“基坑工程的重大項(xiàng)目基礎(chǔ)和基坑工程質(zhì)量安全監(jiān)督”提前介入登記并辦結(jié)。

至2020年11月17日，項(xiàng)目已經(jīng)開挖了95%的基坑和20%的基礎(chǔ)樁施工。

在2025年1月的一審判決中，東莞市第一人民法院雖然承認(rèn)調(diào)查啟動(dòng)時(shí)間存在瑕疵，且“東莞市自然資源局認(rèn)為閑置時(shí)間自2021年4月17日起計(jì)算，存在錯(cuò)誤”，但是法院認(rèn)為，這些并“不影響案涉閑置土地的認(rèn)定”。

兩家公司隨后提出上訴。2025年5月，此案二審在東莞市中級(jí)人民法院開庭審理。截至2025年9月27日，法院尚未對(duì)此案宣判。

04 “世界工廠”的十字路口

2023年，東莞系統(tǒng)謀劃了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主攻方向，把握新型工業(yè)化重大機(jī)遇，聚焦半導(dǎo)體及集成電路、新能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行強(qiáng)力招商。

然而，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，東莞面臨艱難抉擇：是繼續(xù)堅(jiān)持開放包容的營商環(huán)境，還是為了短期財(cái)政利益采取更為嚴(yán)厲的土地政策？長遠(yuǎn)的規(guī)劃抵不過急功近利搞錢的沖動(dòng)。

這起17億土地案恰如一面鏡子，映照出東莞在轉(zhuǎn)型期的困境與挑戰(zhàn)。

貴州仁懷剛剛爆出當(dāng)?shù)卣直]收外地投資企業(yè)價(jià)值8億企業(yè)的風(fēng)波還沒有停止，在改革開放的廣東，在世界工廠的東莞發(fā)生這起無償收回17億全額付款土地案，實(shí)在是耐人尋味。

東莞土地案的二審法庭上，法槌尚未落下。而“世界工廠”東莞的轉(zhuǎn)型之路，也同樣行至中途。

在財(cái)政壓力與營商環(huán)境之間，如何找到平衡點(diǎn)，考驗(yàn)著主政者的智慧。

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