導(dǎo) 讀

截止9月末，銷售百?gòu)?qiáng)新增貨值集中度仍保持在高位：銷售TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的68%，TOP31-50新增貨值占比達(dá)12%，其余梯隊(duì)占比均不足10%。

☉ 文／克而瑞研究中心

榜單解讀

前言：9月土地市場(chǎng)成交同環(huán)比回升，呈現(xiàn)周期性回暖特征。但由于非熱門地塊成交占比較多，整體溢價(jià)率回落至3.2%，創(chuàng)年內(nèi)新低。

投資百?gòu)?qiáng)前9月拿地總貨值、金額、建面均同比上升，投資百?gòu)?qiáng)門檻值也同比上升2%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。

企業(yè)端，截至9月末仍有近五成銷售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，僅16家房企拿地金額超過(guò)百億，前9月央國(guó)企拿地金額占67%，其更偏好核心優(yōu)質(zhì)地塊。

銷售端9月呈現(xiàn)一定回暖趨勢(shì)，但小幅、點(diǎn)狀回暖對(duì)企業(yè)投資影響微弱，且存在一定的滯后。

1

土地成交規(guī)模同比止跌但溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新低

土地成交方面，截至9月25日，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交6592萬(wàn)平方米，環(huán)比增加50%，同比增加2%。本月成交金額1849億元，環(huán)比增加86%，同比增加2%。受季節(jié)性因素影響，三季度末土地成交規(guī)模環(huán)比顯著上升。由于月內(nèi)成交了多宗非熱點(diǎn)地塊，導(dǎo)致整體平均溢價(jià)率出現(xiàn)回落。至截稿時(shí)9月平均溢價(jià)率為3.2%，為年內(nèi)新低。

2

貨值百?gòu)?qiáng)門檻同比增長(zhǎng)2%

截止9月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為38.6億元，同比增長(zhǎng)2%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門檻值為17.7億元，同比提升8%，新增建面百?gòu)?qiáng)門檻值為34.8萬(wàn)平方米，同比回升8%。

3

投資百?gòu)?qiáng)前9月拿地貨值、金額、建面均同比上升

截止至2025年9月末，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)之和分別為17958億元、9600億元和6944萬(wàn)平方米，貨值同比增長(zhǎng)33.2%，金額同比增長(zhǎng)53.3%，建面同比微漲5.4%。

值得注意的是，本月總規(guī)模的提升主要受到上海徐匯區(qū)東安新村舊改“巨無(wú)霸”地塊的影響，剔除特殊因素影響以外，總規(guī)模趨勢(shì)為同比微漲、但變化不大。

4

銷售百?gòu)?qiáng)拿地銷售比達(dá)0.31

截止9月末，銷售百?gòu)?qiáng)新增貨值集中度仍保持在高位：銷售TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的68%，與上月末相比下降2pts；其他各梯隊(duì)中，僅TOP31-50新增貨值占比達(dá)12%，其余梯隊(duì)占比均不足10%。

拿地銷售比方面，2025年1-9月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.31，較8月末升高0.04。分梯隊(duì)看，銷售TOP10房企拿地銷售比高達(dá)0.44，10強(qiáng)中有6家房企拿地銷售比超過(guò)0.4；TOP31-50中象嶼地產(chǎn)、中建智地等拿地相對(duì)積極，帶動(dòng)梯隊(duì)拿地銷售比升至0.32；其余梯隊(duì)則仍然表現(xiàn)平平。

5

前三季度央國(guó)企拿地金額67%占絕對(duì)比重

結(jié)合拿地金額的分布看，央國(guó)企雖然數(shù)量不多但金額占比達(dá)67%，較同期增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)中的核心優(yōu)質(zhì)地塊的主要競(jìng)得人多為國(guó)央企；城投平臺(tái)公司雖然數(shù)量較多，但拿地以托底為主，拿地金額普遍較小，占比僅有16%；民企則表現(xiàn)為弱復(fù)蘇，數(shù)量和金額占比同比雙雙提升。

6

六成企業(yè)拿地金額同比上漲

從具體企業(yè)來(lái)看，截至9月末仍有近五成銷售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，僅16家房企拿地金額超過(guò)百億。

聚焦到已拿地的企業(yè)來(lái)看，有近六成企業(yè)拿地金額較去年同期上漲，主要為央國(guó)企和部分仍有連貫投資能力的民企。尤其是頭部的央國(guó)企，在核心城市積極補(bǔ)倉(cāng)，同比漲幅均較大，諸如銷售TOP5（全口徑）保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)同比漲幅均超過(guò)70%，拿地銷售比遠(yuǎn)超行業(yè)平均，維持0.3以上。民企中，濱江保持穩(wěn)定，前9月拿地金額353億元，同比增29%。

7

短期銷售端回暖對(duì)投資影響滯后且微弱

從第三季度的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)熱點(diǎn)城市有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的時(shí)候，依然能夠引起眾多房企的參拍（尤其是頭部房企）且競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較高，但普通的地塊出讓時(shí)則關(guān)注度大減，但僅靠?jī)?yōu)質(zhì)地塊的出讓并無(wú)法帶動(dòng)市場(chǎng)整體熱度的回升，也無(wú)法帶動(dòng)大部分房企的投資積極性回升，企業(yè)投資仍保持高度謹(jǐn)慎和理性。

即使銷售端9月份有一定程度的回暖，傳導(dǎo)到投資端仍需要一定的時(shí)間、而且力度較弱，主要有兩方面原因：一方面，目前拿地已經(jīng)過(guò)了年內(nèi)可開(kāi)售的時(shí)間，企業(yè)投資的必要性下降；另一方面，銷售端的回暖也表現(xiàn)為點(diǎn)狀回暖，僅有個(gè)別城市市場(chǎng)情況較好，而個(gè)別城市的土拍對(duì)整體投資的回溫帶來(lái)的影響力度有限。

點(diǎn)擊上方公眾號(hào)，閱讀更多內(nèi)容……